Мониторинг рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга
за январь-апрель 2006 года
Первые четыре месяца 2006 года более чем оправдали ожидания участников рынка по дальнейшему оживлению спроса. Разгон был взят сразу после Новогодних праздников: цены на жилье стали быстро расти. Абсолютные показатели активности спроса увеличились более чем в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2005 года. Увеличение интереса к покупке жилья привело к снижению времени экспозиции, особенно в сегменте однокомнатных квартир. Продолжается также и снижение доли предложения однокомнатных квартир в листингах вторичного рынка. К началу мая 2006 года году этот показатель составил менее 15% в одномоментном срезе предложения, и тенденция к уменьшению продолжается. Дефицит «однушек», как правило, приводит к очередному периоду стремительного роста цен на жилье в целом.
Продажи квартир в строящихся домах сконцентрировались «на краях» рынка: наиболее активно из предложения «вымываются» относительно недорогие квартиры и жилье с претензией на уникальность. По ряду объектов за пару месяцев цены выросли более чем на 20%.
К началу мая уровень средних цен на вторичном рынке превысил 1300 $/кв. м. Это приблизительно на $100 выше, чем в декабре. На первичном рынке к маю средняя цена составила 1130 $/кв. м. Удорожание по сравнению с декабрем 2005 года - почти 90 $/кв. м Таким образом, еще раз подтверждается существенная зависимость рынка строящегося жилья от ситуации на вторичном рынке.
Пока развитие рынка в целом происходит по оптимистическому сценарию. Скорее всего, во II квартале 2006 года активность покупателей, а с ним и рост цен увеличатся. Весной - летом прогнозируемый рост цен на жилье составит 3-4% в месяц (не исключено, что в мае-июне рост цен даже несколько превысит 4%).
Индекс цен предложения на вторичном рынке к началу мая составил 1318 $/кв. м, а индекс цен предложения на первичном рынке - 1132 $/кв. м.
Рис. 1 Индексы цен на жилье в Санкт-Петербурге
Рынок строящегося жилья
Изменение цен в различных сегментах первичного рынка.
Классификация массового жилья.
На массовом рынке представлены, в основном, кирпично-монолитные и панельные, реже - кирпичные дома. Классификация таких проектов на «Эконом-класс», «Типовое жилье» и «Комфорт» как правило, субъективно. Основные факторы, принимаемые во снимание аналитическим отделом ГК «БН» – это местоположение и планировочные характеристики проекта. Материал стен при этом – вторичный фактор, как и количество квартир в доме, и позиционирование объекта девелопером. В силу ограниченности планировочных решений панельные дома разделяются, в основном, по местоположению.
Таким образом, выделяются сегменты:
Комфорт-класс: Как правило, кирпично-монолитные дома или кирпичные, расположенные вблизи доминант социальной инфраструктуры, с большими, нежели у панельных домов площадями комнат и кухни (15-20 кв. м для двухкомнатных квартир), нестандартным архитектурным решением.
Типовое жилье: Как правило, это панельные или К/М дома, квартиры в которых имеют относительно небольшие площади (немногим просторнее 137 серии).
Эконом-класс и типовое жилье различаются, в основном, местоположением. К эконом-классу относятся панельные и «типовые» дома, расположенные в районах не обеспеченных в достаточной степени социальной инфраструктурой.
Таблица №2.
|
| 4 квартал 2005 | 1 квартал 2006 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Эконом | 790 | 846 | 7.1% |
| Типовое | 920 | 1008 | 9.6% |
| Комфорт | 1263 | 1345 | 6.5% |
Строящиеся жилые дома Петербурга
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В I КВАРТАЛЕ 2006 ГОДА
Цены на вторичном рынке жилья в различных территориях города
Цифрами на схеме территориально-ценового зонирования обозначены средние цены предложения квартир на вторичном рынке в I квартале 2006 года ($/кв.м).
Рис. 5 Уровень средних удельных цен на квартиры на различных территориях Петербурга
Несмотря на значительный рост номинальных долларовых цен на жилье, «реальные» цены (цены с учетом изменения покупательной способности доллара в России) показали положительную динамику только начиная с февраля.
Спрос и предложение на вторичном рынке жилья
Объем предложения квартир снизился в I квартале до уровня 2001-2002 годов.
Объемы спроса на вторичном рынке достигли рекордного уровня начала 2004 года, а спрос на первичном рынке даже превысил его.
СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ КВАРТИР НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ
В структуре квартального предложения на вторичном продолжает снижаться доля однокомнатных квартир.
|
| 4 квартал 2005 | 1 квартал 2006 |
|---|---|---|
| однокомнатные | 19.29% | 17.33% |
| двухкомнатные | 30.00% | 29.03% |
| трехкомнатные | 33.65% | 34.03% |
| четырехкомнатные | 10.59% | 11.85% |
| многокомнатные | 6.47% | 7.76% |
РЫНОК АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В I КВАРТАЛЕ 2006 ГОДА
Таблица №7. Диапазон арендной платы на квартиры в Санкт-Петербурге ($/в месяц)
|
| Типовые | Дорогие | Элитные |
|---|---|---|---|
| 1ккв | 250-450 | 450-750 | 750-1000 |
| 2ккв | 300-500 | 500-1000 | >1000 |
| 3ккв | 350-700 | 700-1000 | >1000 |
Прогноз развития рынка жилья на 2006 год
В предыдущих прогнозах мы говорили о близком к ажиотажному увеличению спроса и стремительном росте цен. Скорее всего, в ближайшее время развитие ситуации продолжится по этому пути, и средний рост цен в долларовом эквиваленте может составить до 1-1,5% в неделю. Рынок, в связи с укреплением рубля на валютном рынке будет «отыгрывать» инфляционную составляющую.
Спрос будет и дальше концентрироваться на «краях» рынка. Из жилья массового спроса по-прежнему будут востребованы относительно недорогие квартиры в престижных районах. Следовательно, из предложения будут стремительно «вымываться» наиболее ликвидные варианты.
Зонирование территорий произведено на основании данных информационно – аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости».
