– Михаил Иванович, реализация проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» объявлена приоритетной задачей для страны. Что, по-вашему, необходимо сделать для запуска этого проекта, особенно в плане законодательства?
– На мой взгляд, говорить о существовании Национального проекта преждевременно. Нет документов, которые бы объясняли, что это такое, каким образом будет создаваться рынок доступного и комфортного жилья. Программа «Жилище» решает малую толику поставленных задач и в глобальном смысле осуществлению приоритетного проекта не способствует.
Переходя к проблемам законодательства, прежде всего, нужно подчеркнуть, что для решения жилищных проблем горожан необходимо в буквальном смысле построить еще один Петербург, то есть удвоить количество квартир. Только в этом случае запросы наших граждан будут удовлетворены по объему необходимых квадратных метров. Где и как возведут это жилье – вопрос второй. Будет эта задача решена путем расширения границ города или увеличения высотности застройки – неважно, главное – подтолкнуть стройиндустрию к наращиванию объемов ввода.
Очевидно, что в задачи Национального проекта входит стимулирование и спроса, и предложения. Если говорить о спросе, понятно, что сегодня он ограничивается скромными финансовыми возможностями населения. Отсюда возникает тема ипотечного кредитования, которую государство продвигает на самом высоком уровне.
Однако, на мой взгляд, сегодня более сложной и значимой является проблема предложения. Колоссальные усилия государства в борьбе за снижение процентов по ипотечным кредитам могут оказаться бессмысленными. Стимулирование ипотеки при отсутствии достаточного количества жилья приведет к такому росту цен, что квартиры станут еще более недоступными для населения. Тогда и проценты по кредитам никого интересовать не будут.
– Строительные компании – рыночные игроки, действующие по принципу «выгодно или невыгодно». Каким образом можно стимулировать их к увеличению ввода жилья?
– Для этого необходимо помочь игрокам рынка снизить себестоимость строительства и уменьшить административные барьеры.
Здесь есть две существенные проблемы. Первая – доступ строителей к земельным участкам, увеличение качественного предложения в этом сегменте. И вторая – демонополизация в сфере производства строительных материалов, предотвращение необоснованного роста цен. Кроме того, есть трудности с инженерной подготовкой территорий, сложности в отношениях с монополистами. Это ключевые вопросы, решение которых требует участия и обеих ветвей власти, и антимонопольной службы.
В целом, только когда проблемы стройиндустрии начнут решаться, можно будет считать усилия по развитию ипотечного кредитования оправданными.
– В Санкт-Петербурге принят пятилетний план реализации проекта «Доступное и комфортное жилье…». Он предполагает, что город за свой счет будет проводить инженерную подготовку земельных участков, выставляемых на торги. Это поможет сократить расходы строителей и тем самым снизить конечную стоимость жилья. Реально ли насытить потребность строителей в земле таким образом?
– Впервые за многие годы город стал вкладывать серьезные средства из бюджета на инженерную подготовку территорий под жилищное строительство. Конечно, этой инициативы недостаточно. И здесь есть несколько способов решения проблемы. Город может самостоятельно и за свой счет готовить земельные участки. А может привлекать к развитию территорий частный капитал: банки и организации. Есть и смешанная схема. Когда макропланирование участка производится за счет городских властей, а осваивают его уже частные структуры.
Задача эта скорее для исполнительной власти, однако мы готовы содействовать ее реализации. Потому что есть четкое понимание остроты вопроса.
– Росстрой заявил, что намерен решать земельный вопрос, в частности, путем изъятия участков, распределенных или используемых ненадлежащим образом. Касается ли эта проблема Петербурга?
– Могу гарантировать, что в Санкт-Петербурге целевого распределения участков под жилищное строительство после 1 октября не происходило. Земельные торги стали привычным явлением для города, но в России такая проблема, несомненно, есть. Ряд субъектов Федерации, мягко говоря, проигнорировал федеральный закон в этой части, грубо нарушив законодательство РФ. Насколько я знаю, соответствующее поручение уже дано антимонопольной службе.
– Петербургские строители, участвуя в торгах, получают участки не в собственность, а в долгосрочную аренду. Это затрудняет банковское кредитование застройщиков, финансовые структуры в ряде случаев не видят возможности выдавать займы под залог прав по договору аренды. Есть ли возможность изменить ситуацию?
– Эта проблема напрямую связана с проблемой неиспользуемых участков. И здесь важна идеологическая позиция. Я считаю, что земля должна передаваться не в аренду, а в собственность. Право собственности позволит строителям продавать неиспользуемые участки без риска потерять потраченные на торгах средства. Сегодня именно отсутствие механизма передачи участков в собственность во многом мешает владельцам избавляться от неиспользуемой земли.
В Петербурге, по данным за 2005 год, в собственности находилось не более 14% городской земли. Я разговаривал с главным финансистом Монреаля (Канада), там 98% городских земель находится в частных руках. Мы должны двигаться в том же направлении. Оборот земель необходимо проводить без участия властных структур, это гораздо быстрее и выгоднее для бизнеса. Однако предоставляться участки должны только посредством торгов, тогда рыночные отношения будут выдержаны полностью. При этом важно выставить на продажу много участков, тогда цена не будет слишком большой и не повысит чрезмерно себестоимость строительства.
Конечно, государство должно оставить за собой контроль целей и параметров строительства. Для этого и нужны Правила землепользования застройки. Их утверждение позволит отказаться от долгосрочной аренды.
По моему мнению, существуют две причины, мешающие развитию частной собственности на землю. Во-первых, в обществе до сих пор сохраняется известное предубеждение. Во-вторых, некоторым чиновникам, регулирующим земельные отношения, выгодна ситуация, когда строитель вынужден выпрашивать разрешения на то или иное действие. В частности, потому в ряде регионов страны до сих пор не приняты генеральные планы и не разработаны правила землепользования застройки.
Я очень надеюсь, что принятие этих документов в Санкт-Петербурге снимет последние юридические ограничения на пути частной собственности на землю. Не менее важна и политическая воля губернатора, но Валентина Матвиенко на этот счет пока не высказывалась.
– Михаил Иванович, вы упоминали, что занимаетесь разработкой Правил землепользования застройки.
В чем их суть и как они повлияют на рынок жилья?
– Цель создания Правил землепользования застройки – рациональное распределение земельных ресурсов, обеспечивающее органичное развитие города. Правила содержат функциональное описание городских земель, отведенных под промышленность, жилые и деловые кварталы, зеленые насаждения и т.д.
Каждой из этих категорий необходимо задать регламенты застройки. Их совместимость, геометрические параметры строительства (высотный регламент, актуальная для Петербурга плотность застройки). Обязательно будут прописаны ограничения по остеклению фасадов, особенно для исторической части города. Необходимо более подробно остановиться на процедурах, связанных с порядком предоставления земельных участков.
Я считаю, что Правила землепользования застройки значительно облегчат работу строительных компаний. Автоматически сократится количество требуемых для возведения жилья разрешений и согласований, что, несомненно, отразится на себестоимости строительства.
До конца 2006 года Правила будут доработаны и приняты, как того требует рынок и Закон «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».
– Если говорить о второй части программы «Жилище» – стимулировании спроса, каков должен быть размер процентных ставок по кредитам для того, чтобы ипотека стала массовой?
– Здесь все очень просто: чем дольше срок кредитования и меньше проценты, тем ипотека привлекательнее для граждан. Сложно сказать, когда наступит психологический перелом в отношении общества к долгосрочному жилищному кредитованию. Однако уже сегодня можно констатировать, что взгляд населения на потребительские займы смягчился. И это хороший знак.
Ряд законодательных ограничений, мешающих банкам кредитовать население, сняты на федеральном уровне. Теперь дело за конкуренцией финансовых структур, стимулирующей либерализацию условий кредитования.
– Бизнес и власти говорят о продлении сроков приватизации жилья для граждан. Как вы относитесь к подобной перспективе, особенно с точки зрения реализации проекта «Доступное и комфортное жилье…»? Может ли отсрочка способствовать увеличению залоговой базы при ипотечном кредитовании?
– С точки зрения управления жилищным фондом необходимо зафиксировать структуру собственности в каждом доме. Именно для этого федеральный законодатель определил конечный срок бесплатной приватизации для граждан. Но с точки зрения развития рынка недвижимости очевидно, что чем больше квартир находится в собственности граждан, тем лучше.
На мой взгляд, федеральная задача состоит в том, чтобы создать все условия для передачи большей части жилья в частные руки. Необходимо подтолкнуть граждан к приватизации квартир, принять стимулирующие меры. Причем не пугать население налогами на частную недвижимость, а наоборот снижать их. Зато, к примеру, повышать арендную плату для граждан, проживающих по договорам социального найма.
Можно предположить, что население не приватизирует жилье, опасаясь ответственности. Но граждане должны понимать, что, отказываясь от собственности сегодня, они лишают своих внуков шанса получить банковский кредит на улучшение жилищных условий под залог этой недвижимости.
Вопрос приватизации, по большому счету, стоит в одном ряду с проблемой формирования жилищной политики в стране в целом. Если она основывается на рыночных отношениях, то касаться это должно всех сегментов рынка. Таким образом, в стране должны быть инициированы процессы для появления собственников земель, квартир, домов и т.д.
Необходимо понимать, что государство при этом не устраняется от помощи гражданам. Никуда не денутся государственные субсидии бюджетникам, молодым семьям и иным льготным категориям граждан.
ДОСЬЕ
Михаил Амосов – председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного Собрания СанктПетербурга.
Родился 11 апреля 1959 года в Ленинграде в семье преподавателя Политехнического института. В 1981 году окончил Ленинградский государственный университет. По специальности – географ, эколог. Трудовой путь начал рабочим геологической экспедиции в Арктике. Почти 20 лет читает лекции в Петербургском государственном университете.
Четыре раза избирался депутатом: в 1990м (Ленсовет), в 1994, 1998 и 2002 годах (ЗС). В Законодательном Собрании представляет избирательный округ на Гражданке. Автор более 65 городских законов. Один из разработчиков Устава и Генерального плана города. Член демократической партии «Яблоко» с момента ее основания. Неоднократно избирался в состав федеральных и петербургских руководящих органов партии. В 1996–2000 годах – председатель Политсовета, а с 2002го по 2003й – председатель Петербургского отделения партии. В настоящее время член Федерального и Петербургского бюро РДП «Яблоко». В 2003 году баллотировался в качестве кандидата в губернаторы СанктПетербурга от партии «Яблоко», в поддержку Амосова проголосовало более 7% избирателей города. Член Демократической фракции в городском парламенте, объединяющей депутатов, избранных от партии «Яблоко» и Союза Правых Сил. С января 2003 года – председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.
Cупруга – доцент СанктПетербургского торговоэкономического института. Дочь – студентка экономического факультета СанктПетербургского государственного университета.
