Всем известно: для того чтобы наклеить переводную картинку, нужна вода. Переводы бывают разные, и если речь заходит об изменении статуса помещения, то в роли живительной влаги выступает сопутствующее законодательство. До 1 марта прошлого года перевод из жилой сферы в нежилую осуществлялся не то чтобы совсем незаконно, но базировался на зыбком основании. Упорядочить ситуацию в данном сегменте, привлекательном для участников рынка коммерческой недвижимости, был призван новый Жилищный кодекс РФ.
Комплекс исключительности
По старому федеральному законодательству перевод жилых помещений в нежилые допускался только в исключительных случаях. На деле же его повсеместное проведение определялось потребностями рынка: элементарный дефицит площадей для предприятий торговли, сферы услуг, а также ведения прочего бизнеса рано или поздно должен был заставить обратить внимание на такую вполне цивилизованную и вполне доходную процедуру.
Первой попыталась сформировать правила игры в рамках исключений, конечно, Москва – там перевод, оформляемый в виде постановления Департамента жилищной политики и жилищного фонда, стал возможен с 1994 года. Затем пришел черед Северной столицы, где в конце апреля 1997-го явился на свет ныне недействующий Закон «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые».
В провинции законодательные условия формировались по мере необходимости, и постепенно практически повсеместно были приняты необходимые местные законы и постановления. Последним оказался Татарстан: президент Шаймиев подписал Закон «О переводе жилых помещений в нежилые помещения на территории Республики Татарстан» в декабре 2004 года. То есть всего за два дня до принятия федеральным центром нового Жилищного кодекса (ЖК). Поэтому местный закон пришлось-таки отменить и заняться подготовкой адаптированной версии.
Вертикальный тормоз
Революционное значение Жилищного кодекса состояло в том, что отныне возможность перевода жилого помещения в нежилое из категории исключений перешла в разряд законных прав собственника. Процедуру перевода регламентирует глава 3 (ст. 22–24). Условия перевода не содержат принципиально новых требований, зато теперь в ЖК они впервые изложены кратко и ясно. То же самое касается и возможных причин отказа в переводе, но здесь сестра таланта была принесена в жертву академичности изложения. В самом деле, ситуация, когда документы представляются «в ненадлежащий орган», выглядит анекдотичной. Если без лишних слов, то отказ в переводе допускается в случае несоответствия условиям или процедуре.
И все бы хорошо, но ЖК – это не закон прямого действия. Если вернуться к аналогии с водой и переводными картинками, то ведь атом кислорода должен еще соединиться с двумя атомами водорода. Чтобы любой кодекс по-настоящему заработал, необходимо некоторое количество постановлений федерального Правительства и распоряжений властей на местах.
В случае с ЖК такой, например, вполне технический документ, как Постановление Правительства «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», вышел почему-то только в начале августа прошлого года, через пять месяцев после вступления ЖК в силу.
В ожидании бумаг из Кремля Администрация Петербурга не сидела совсем уж сложа руки и, действуя по принципу «ну что-то же надо делать», в июне того же года выпустила в свет потрясающий своей лаконичностью и обреченностью закон из трех пунктов:
а) перевод осуществляется уполномоченным городским правительством органом государственной власти;
б) старый закон 1997 года отменяется;
в) новый вступает в силу через 10 дней.
Акт этот до поры имел скорее символический, нежели практический смысл. Если Москва давно уже стала «государством в государстве» и на федеральные законодательные новшества реагирует постольку-поскольку, то Петербург во всех отношениях стремится к эталону законопослушания – несмотря даже на то, что часто это выходит боком. Не обошлось без крайностей и на сей раз.
Новый Жилкодекс? Значит, с 1 марта перевод помещений по старой схеме прекращается.
ЖК установил, что теперь решение о переводе помещений из одной категории в другую принимает орган местного самоуправления (ОМСУ). Но вопросы, отнесенные к ведению ОМСУ, применительно к Петербургу и Москве устанавливаются законами этих городов – пожалуйста, вот Закон. Все формальности соблюдены, ждем-с.
Аналогичным образом поступили местные власти и в ряде российских городов, где процесс перевода был заморожен. Навскидку можно назвать Екатеринбург и Томск.
Самонеуправляемость
По-настоящему новый порядок в Северной столице начал формироваться только после того, как вышло постановление городского правительства за номером 1271 от 31 августа 2005 года – «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге». Полномочия по переводу были делегированы территориальным управлениям районов. Согласно постановлению районные приемочные комиссии должны были появиться еще до 1 октября.
Чиновники уверяют, что именно тогда они и были созданы. Однако, например, в Приморском районе распоряжение с витиеватым названием «О создании приемочной комиссии по приемке переустройств и (или) перепланировок и иных работ, требуемых для использования помещений в качестве жилых или нежилых помещений» вышло только 28 октября.
Не стоит забывать и о том, что выход соответствующего документа еще не означает действительного начала работы. Признаки жизни в большинстве районов комиссии стали подавать в ноябре, а в декабре первые счастливчики получили на руки распоряжения о переводе бывших жилых помещений в нежилой фонд. Впрочем, вопрос о счастье традиционно относится к разряду философских. Предприниматели потеряли не только массу времени, есть еще такое понятие, как упущенная выгода.
Итак, в декабре приемочные комиссии заработали только в отдельных районах Петербурга. Задержки в работе местные администрации объяснили тем, что долго не могли решить, при каком отделе будут созданы соответствующие структуры. Например, в Адмиралтейском районе приемочная комиссия станет функционировать при Жилищном отделе администрации. А в Московском – при ГУЖА (Государственное учреждение «Жилищное агентство»).
Когда же наконец определились, возникла такая интересная коллизия: требования комиссий оказались подвержены географическим особенностям. В одном районе стали требовать согласия всех собственников квартир на перевод одной-единственной в нежилой фонд, в другом – одобрения только непосредственных соседей, в третьем – не требовали вовсе.
Между тем ЖК, по большому счету, никакой неоднозначной трактовки не предполагает. Упоминание о собственниках-соседях встречается в нем один раз и вот в каком разрезе: «Орган, осуществляющий перевод помещений одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа (подтверждающего решение о переводе), информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыка-ющих к помещению, в отношении которого принято указанное решение» (ст. 23, п. 5).
Как можно было смешать два ремесла – информирование и получение согласия – остается загадкой. Но эта неоднозначная практика сохраняется и поныне.
Пауза в миноре
В 2004 году, по данным Жилищного комитета, перевели в нежилой фонд 1 200 квартир, и спрос со стороны предпринимателей, желающих открыть на первых этажах магазины, кафе и салоны, должен был только увеличиться. Все прогнозы на прошлый год говорили о востребованности перевода как минимум 1 500 помещений. Мартовский ступор нанес этим статистическим выкладкам неотразимый удар. Было заморожено не менее тысячи сделок.
По данным, которые озвучил минувшей осенью президент-элект Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко, в городе было заморожено $250 млн частных инвестиций, направленных на перевод помещений в нежилой фонд. Причем, по его мнению, эта цифра даже занижена, так как расчет осуществлялся самый грубый. В этой связи Ассоциация даже выступила через СМИ с обращением к городским властям – чтобы те поспособствовали благополучному разрешению ситуации. Хотя, как показано выше, далеко не все зависело от действий администрации.
Если коммерсанты, не вовремя ввязавшиеся в процедуру перевода, кроме отрицательных эмоций и убытков ничего не получили, то риэлтеры – а именно они составляют большинство профессиональных «переводчиков» – комментируют последствия «застойного периода» в основном сдержанно. Так, исполнительный директор агентства недвижимости «Русский Дом» Алексей Слокотович утверждает, что совсем зря время с марта по декабрь ни для его компании, ни для клиентов не прошло, хотя на доходности бизнеса, безусловно, сказалось. «Во время вынужденной паузы мы делали проекты перепланировок, согласовывали их, готовили комплект документов для будущего перевода», – сообщает он.
При этом все заинтересованные лица отмечают, что новая процедура, конечно, более правильная. Старинная практика, когда имелось распоряжение губернатора о переводе объекта в нежилой фонд, а «в натуре» изготовить отдельный вход не представлялось возможным, себя изжила.
Теперь же процесс обрел внутреннюю логику: утром – проект, вечером – перевод.
«Застой перенесли безболезненно, – констатирует начальник отдела коммерческой недвижимости риэлтерской компании "Легион-Недвижимость" Павел Судаченко. – Никто не паниковал, понимая, что скоро все встанет на свои места. Спада на рынке расселения первых этажей под коммерческие цели не наблюдалось, просто формировался отложенный спрос».
Средние расходы на перевод жилого помещения в нежилой фонд, несмотря на реформу, не возросли и составляют $6–10 тыс. в зависимости от нюансов и исполнителя. В эту сумму входит вознаграждение «переводчику», затраты на проект и официальные платежи за различные справки и согласования. Говорить о том, как изменились реальные сроки прохождения процедуры, можно будет только после того, как районные администрации подберут накопившиеся за месяцы простоя «хвосты». Ранее этот показатель – от подачи заявки до подписания акта о приемке работ по перепланировке – колебался, в среднем, в промежутке от 6 месяцев до одного года.
Перспектива с ретроспективой
Не исключено, что в связи с внедрением новой процедуры изменится состав фирм, оказывающих услуги по переводу помещений. Помимо риэлтеров, застройщиков и юридических компаний, в него теперь могут войти архитектурные бюро. Ведь согласованный проект перепланировки становится ключевым моментом перевода. Географию же все больше диктует не только спрос, но и возможность.
Первая волна расселений нижних этажей с целью обратить их в объекты коммерческой недвижимости началась в Петербурге в середине 1990-х годов и коснулась улиц, примыкавших к Невскому проспекту. После того как подходящие объекты были выбраны, в ход пошли транспортные магистрали в центре города. Быстро стали выкупаться первые этажи домов на Большом проспекте ПС, Загородном и Владимирском проспектах, около станции метро «Василеостровской», несколько позже в поле зрения попали Фурштатская и Захарьевская улицы и т. д.
Со временем большинство привлекательных объектов в центре было выкуплено, и когда цена расселения оставшихся стала слишком высока, инвесторы обратились к спальным районам. В первую очередь их интересовали первые этажи кирпичных и блочных домов у метро, около рынков, крупных торговых центров и на магистралях. Вложения в недвижимость на окраинах оказались не менее выгодными, чем в центре.
Сегодня наиболее продвинутые риэлтерские фирмы пытаются формировать новые зоны торговой активности. Процесс охвата этажей выше первого вяло течет уже в центре, но станет по-настоящему заметным лишь тогда, когда критическая масса предпринимателей осознает, что у каждого помещения есть совершенно определенный набор доходных функций и бороться с этими «законами природы» бессмысленно.
Сегмент встроенной торговой недвижимости, по данным Группы компаний «Бекар», сейчас занимает в Петербурге практически половину в структуре рынка. Торговые центры составляют пятую часть, примерно столько же приходится на павильоны и ларьки, чуть меньше занимают уличные рынки. Две последние категории, по всем данным, будут все больше сокращаться. Этому, в частности, способствует и политика городских властей, направленная на ликвидацию полутора тысяч торгово-остановочных павильонов. Переезд в переведенное из жилищного фонда помещение для многих станет единственной альтернативой.
Упрощенная схема перевода помещений в нежилой фонд могла бы сдвинуть с мертвой точки проблему нехватки коммерческих помещений в Северной столице. Алгоритм должен быть понятен не только бизнесмену, но и чиновнику, и даже ребенку: послюнявил переводную картинку и наклеил… Пока же впечатление от процесса напоминает реакцию пользователя ПК, который воспользовался он-лайн переводчиком с иностранного языка и вместо связного текста получил набор фраз.
