Уже к концу первого квартала текущего года около 7 млн кв. м жилищного фонда Северной столицы находилось в управлении компаний, выбранных объединениями собственников жилья. Таким образом, со слов начальника отдела по работе с товариществами собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олега Вихтюка, к первой годовщине действия кодекса около 25% фонда перестроилось на «новую волну». В итоге каждый четвертый квадратный метр многоквартирных домов города можно считать «реформированным», хотя и с некоторыми оговорками.
Четвертинка на половинку
Для сравнения: в Москве доля жилищного фонда, управляемого объединениями собственников, составляет всего 11%. Из российских городов особенно активно реформирует ЖКХ Ростов – около 20% фонда. Однако если обратить внимание на территорию бывшего СССР, эти достижения меркнут. В странах Балтии подобные показатели составляют от 60 до 80%.
Жилищный комитет и некоторые общественные организации Петербурга внимательно присматриваются к опыту западных соседей. Во многом именно солидарность общественников и вообще населения с Жилищным комитетом вывела наш мегаполис на столь труднодостижимые высоты.
На всей территории России реформа началась более десяти лет назад. Мероприятия, призванные оживить отрасль, только поддерживали ее на плаву. Опыт показал, что ЖКХ – самая депрессивная область народного хозяйства страны. В марте прошлого года морально устаревший Жилищный кодекс РСФСР, наконец, ушел в историю. В действие вступил новый ЖК. По данному закону единственным заказчиком услуги по обслуживанию жилищного фонда и единственным полномочным представителем многоквартирного дома может быть организация, которая вызвала наибольшее доверие у собрания собственников жилья.
Результаты петербургского рывка в реформу не являются неожиданными. Дело в том, что Жилищный комитет приступил к перестройке отрасли задолго до вступления в действие нового кодекса. Еще в 2004 году городская администрация приняла Концепцию «О реформировании городского хозяйства Санкт-Петербурга». Ее ключевым положением являлось внедрение рыночных отношений во все сферы городского хозяйства, в том числе в сферу управления и эксплуатации жилья. Во многом именно опережающие действия Смольного стали причиной нынешнего лидерства. Разумеется, процесс идет сложно. Обнаружился ряд трудноразрешимых проблем. Но таков удел первых – расчищать дорогу остальным.
Хождение по граблям
Многие годы обслуживание жилищного фонда было удобным бизнесом без риска. Деньги граждан поступали в общие котлы районных жилищных агентств (РЖА). Проверить, сколько потрачено на каждый отдельный дом и потрачено ли вообще, было чрезвычайно трудно. РЖА одновременно выступали заказчиками и подрядчиками работ, распоряжались бюджетными средствами и контролировали их расходование.
По новому кодексу на первый план выходит инициатива самих жильцов. Для ускорения перехода городского хозяйства на рыночные рельсы Смольный максимально упростил процесс оформления товариществ собственников жилья (ТСЖ). В итоге юридические лица в виде ТСЖ начали расти как на дрожжах, к удовольствию чиновников.
Кроме того, более 20% фонда пропустили через конкурсную процедуру. К тендерам допускались как Жилкомсервисы – ОАО со 100%-ным государственным капиталом, так и частные компании любых форм собственности, при условии соответствия квалификационным требованиям.
В Жилищном кодексе подобные конкурсы предусмотрены (ст. 161, п. 4): «Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано».
Надо заметить, что срок, когда государство получало право решать за «несознательных» граждан, наступал 1 марта 2006 года. Но Петербург вооружился загодя – разработанной Концепцией. В итоге площади примерно в 18 млн кв. м, что превышает общий объем жилищного фонда некоторых субъектов РФ, были выставлены на торг. Но, как говорится, скоро сказка сказывается… Около десятка частных компаний, действительно, вступили в борьбу, но проиграли Жилкомсервисам по подавляющему большинству заявок.
Причины поражений были разные. Случалось, что Жилкомсервис указывал в заявке настолько крупный размер инвестиций в капитальный ремонт домов, что предприниматели «от народа» только руками разводили. Они говорили журналистам об экономических расчетах, окупаемости, рисках. Руководители жилищных агентств и эксплуатационных служб ни о чем не говорили, перед телекамерами не маячили. Просто вновь принимали фонд, который и без того им принадлежал. Иногда случалось: частник выигрывал лот, но обнаруживал столь никудышное состояние зданий, что в конце концов отказывался от их эксплуатации. В результате на мгновение покачнувшаяся государственная монополия вновь возвращалась на свое «незаконное» место.
За чей счет банкет?
Администрация Петербурга сделала все, чтобы стимулировать массовое создание ТСЖ. Однако процесс скоро обнаружил слабые места нормативной базы. Граждане воспользовались упрощенной схемой регистрации ТСЖ, выбрали правление, председателя. И вдруг выяснилось, что счета за жилищно-коммунальные услуги теперь выставляются в 100%-ном размере – членов товарищества считают «по метрам». Независимо от того, является гражданин собственником помещения или проживает по договору социального найма в государственной квартире. Таким образом, новоявленные «жилтоварищи» справедливо посчитали себя обманутыми: платить пришлось больше.
Как правило, некоторую часть муниципального здания занимают не только законопослушные собственники, но и льготники. Поставщикам услуг мало дела до высоких задач реформы. Но если в муниципальном доме счета получает каждый ответственный квартиросъемщик персонально, то ТСЖ – юридическое лицо, отвечающее за всех. Ему и счет на всю катушку.
Выплата льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг – обязанность государства. Его, государства, намерение перенести бремя управления жилищным фондом на коллективы собственников вполне закономерно – на сегодня от 50 до 80% жилых площадей в различных зданиях приватизированы. В такой ситуации чиновники не только не должны, но просто не имеют права нанимать подрядчиков, затевать ремонт, управлять денежными потоками в этой сфере.
Но льготы ежегодно закладываются в городской бюджет, а не перечисляются на счета ТСЖ. Управдома жилого здания N не должен волновать факт, что Водоканал или ГУП ТЭК за три месяца израсходовали деньги, выделенные им городом на льготников. Здесь ошибка либо города, либо монополиста. Например, председатель товарищества «Альфа В» Вениамин Ваулин, дом которого недавно занял первое место среди ТСЖ Красногвардейского района, сообщил, что выплаты льгот ему приходится ждать по полгода. Рассчитываться же с поставщиками нужно ежемесячно.
На нет и суд
Председатель Ассоциации жилищно-строительных, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья Марина Акимова советует гражданам не ждать милостей от государства. Ее рецепт: подавать судебные иски. В Ассоциации уже имеется такая практика, и суды вставали на сторону горожан.
Между тем Жилищный комитет пытается решить проблему выплаты льгот. В середине февраля было издано распоряжение, в соответствии с которым город обязуется доплачивать «хвостики», перечисляя их на расчетные счета ТСЖ. Распоряжение это встретило активное сопротивление на местах. Возможно, потому что сильно запоздало – его должны были подготовить и подписать к 1 января. Ведущий петербургский реформатор ЖКХ Олег Вихтюк обещает: «Невыплаченные льготы за первые месяцы текущего года поступят». В этом вряд ли можно сомневаться. Иначе более тысячи ТСЖ, созданных в Петербурге за период с января 2005-го по март 2006 года, могут дружно перенять опыт вышеупомянутой Ассоциации, а это – взрыв.
Однако проблема остается нерешенной. Существующий механизм выплаты льгот совершенно не соответствует скоротечно изменившейся ситуации в отрасли. «Проблема может быть решена посредством монетизации льгот, – считает Олег Вихтюк, – но, видимо, она пройдет не раньше января 2007 года».
Пресловутое «видимо» многое объясняет – ждать придется долго, или очень долго. Когда власти провели монетизацию льгот на проезд в общественном транспорте, даже самые ленивые СМИ ставили на первую страницу фотографии обескураженных пенсионеров. Что же ожидать от монетизации льгот, распространяемых на святая святых – жилища? До переворота, конечно, не дойдет, но пикеты, митинги и демонстрации гарантированы.
