Для более полного понимания актуальности вопроса о процедуре выделения земельных участков под строительство жилья необходимо вспомнить историю инвестиционного процесса в Петербурге. С начала 1990-х годов и на протяжении почти десяти лет главным органом, передающим объекты для строительства и реконструкции, являлась Городская инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК). Ее создали в октябре 1992 года решением Малого совета народных депутатов. Двумя месяцами позже законодатели утвердили состав ИТК, а также временный регламент ее работы.
Аукционная история
Идея проводить открытые торги родилась в умах чиновников еще за полгода до создания инвестиционно-тендерной комиссии. Петербург почти на 12 лет опередил федеральных законодателей, пришедших к выводу о необходимости организации аукционов лишь в новом тысячелетии.
История открытых торгов по продаже права аренды земли под строительство в городе началась в феврале 1992 года. Тогда мэр города Анатолий Собчак утвердил распоряжение «О совершенствовании управления инвестиционно-строительным комплексом в Санкт-Петербурге», положившее начало процедурам предоставления объектов недвижимости на торгах. Правда, моментального эффекта внедрение документа не принесло. Первые аукционы выявили все недостатки отсутствия опыта их проведения.
Система торгов была даже для того нелегкого времени довольно оригинальной: городская администрация в лице Инвестиционного комитета (в нынешней системе органов исполнительной власти – Комитет по строительству) создала акционерное общество «Биржа инвестиций и недвижимости "Сфинкс"». Компания продавала объекты незавершенного строительства по системе голландского аукциона. Торговля шла «вниз» от начальной цены, в данном случае – от сметной стоимости.
И по этой схеме городу удалось реализовать более 50 недостроенных зданий. Особым спросом пользовались объекты общепита, торговые комплексы и универсамы.
Опыт вполне мог сойти за удачный, за исключением одного «но». В договорах на осуществление инвестиционной деятельности почему-то отсутствовало положение о сроках реализации проектов и, соответственно, – о штрафных санкциях в случае их срыва. Результат подобной, мягко говоря, оплошности предсказать было нетрудно. Часть объектов была завершена лишь в новом тысячелетии, а некоторые со временем стали перепродаваться. Так, методом проб и ошибок, в городе были организованы первые торги.
Неудачная попытка надолго отбила у городских властей желание проводить аукционы. Инвестиционно-тендерная комиссия на долгие годы стала монопольным органом, предоставляющим землю под строительство.
Опыт активизации
Спустя восемь лет городские власти вернулись к идее реализации участков путем аукционов. В целях «активизации инвестиционного процесса» 13 ноября 2000 года губернатор Владимир Яковлев подписал распоряжение «О проведении инвестиционных торгов на право заключения предварительных инвестиционных договоров».
В рамках утвержденного документа предусматривалось осуществление опционных торгов (опцион – предварительный акт о подписании договора в будущем) с последующим заключением инвестиционных соглашений. Памятуя о неудачах начала 1990-х, власть решила отказаться от голландской системы. Аукционы организовали по классической английской схеме – с последовательным увеличением ставок. Начальная цена лотов составляла 25% от капитализированной арендной платы за шесть месяцев. Помимо заявленной на торгах суммы победитель должен был заплатить рыночную стоимость объекта.
Печальный прежний опыт заставил чиновников пересмотреть многие процедурные вопросы, поэтому торги прошли на удивление удачно. На состоявшихся в феврале 2001 года аукционах начальная цена лотов выросла почти в 50 раз. Успешный результат вдохновил городскую власть продолжить практику. Торги состоялись в июне и сентябре, в полной мере доказав преимущества аукционной системы перед «целевкой»: добиться подобного эффекта при выделении участков через ИТК было бы практически нереально.
Провести четвертый опцион не удалось: в октябре 2001 года был утвержден Земельный кодекс РФ, и местное законодательство о торгах пришлось согласовывать с федеральными нормами. Организация торгов прекратилась до весны.
Приведя местную нормативную базу в соответствие с Земельным кодексом, петербургская власть возобновила аукционную практику параллельно с предоставлением участков через ИТК. В мае 2002 года губернатор подписал распоряжение «О проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для проведения изыскательских работ». Правила игры несколько изменились. Начальная цена лотов была установлена в размере 25% от капитализированной арендной платы за 11 месяцев. Соответственно, на пять месяцев увеличился и срок подготовки документации. Так же как и на первых трех опционных торгах, победителю надлежало внести и заявленную сумму, и рыночную стоимость объекта.
Окрыленная недавним успехом и позабыв о неудачах 1992 года, городская администрация рассчитывала на ощутимое пополнение горбюджета. В августе 2002 года на торги был выставлен 31 земельный участок различного функционального назначения. Казалось, что организаторы аукционов отработали все нюансы. Однако один из участников аукциона воспользовался существенными недостатками в распоряжении Комитета по строительству от 30 мая 2002 года «Об утверждении Положения о порядке проведения торгов…».
Во время аукциона ранее неизвестное ООО «Первый городской центр Антикризисного управления» начало по баснословным ценам скупать все лоты подряд. Недоумение среди участников процесса сменилось пониманием того, что по заявленным ценам компания вряд ли станет платить. Как, впрочем, и получилось. Последовало разбирательство в арбитражном суде, которое ни к чему не привело. Просчет администрации состоял в том, что цена вопроса составила всего 100 тыс. руб. Именно таким был размер задатка за право участия в аукционе.
Вероятно, уже исключительно по инерции в октябре того же года было выпущено распоряжение № 1982-ра, которым предписывалось провести новые торги на право заключения договоров аренды для проведения изыскательских работ. Однако аукционы не состоялись: приближался юбилей города – стало не до экспериментов. Петербург продолжил довольствоваться целевым назначением.
«Коты в мешках»
В 2003 году губернатор Петербурга Валентина Матвиенко провозгласила новое направление инвестиционно-строительной политики города на Неве. На одном из ноябрьских заседаний правительства она заявила, что ИТК потеряла свое значение и будет в скором времени упразднена. На смену комиссии должны были прийти аукционные процедуры, учитывающие все ошибки прошлых лет и приносящие в городской бюджет большие деньги.
Необходимые документы для проведения торгов планировалось разработать до конца года. Однако молниеносного рывка не получилось. ИТК, пусть и в качестве исключительно совещательного органа, просуществовала до 29 июня 2004 года. Решения о выделении участков под строительство начали приниматься в рамках заседаний городских правительств.
Тем временем активно шел процесс разработки Закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», который был призван почти полностью упразднить раскритикованную губернатором «целевку». Вносились поправки, обсуждались процедура торгов и схемы безболезненного перехода к новой системе предоставления земли.
Документ вступил в силу 3 июля. Но переход к торгам затянулся. Администрация оказалась не в состоянии самостоятельно подготовить большие массивы тендерной документации. Еще весной 2004 года председательствовавший в то время в Комитете по строительству Евгений Яцышин объявил о скором начале аукционного процесса. Глава стройкомитета уточнил, что первое время на торги будут предлагаться участки с частично сформированной документацией – так называемые короткие пакеты.
Как выяснилось позже, главная их проблема заключалась в отсутствии согласований монополистов на подключение будущего здания к инженерным сетям. Что вызвало справедливое недоумение среди городских застройщиков, прозвавших «короткие» пакеты «котами в мешках».
В остальном условия аукционов относительно прозрачны. Участок передается в аренду на шесть лет.
В течение первых трех лет инвестор должен выплачивать по 30% арендной стоимости земли. Оставшиеся 10% выплачиваются равными долями в оставшиеся три года реализации инвестпроекта. Полтора года из шести отводится на изыскательские работы, столько же – на проектирование, еще три года – на строительство.
Первые опыты
Первые торги по продаже права аренды участков по «короткому» пакету состоялись в июне 2004 года. На аукционы выставлялись четыре лота, два из которых не были реализованы из-за отсутствия заявок. Своих покупателей обрели участки, предназначенные под строительство жилья. Пятно площадью 27,9 тыс. кв. м в квартале 9 района Шувалово-Озерки выкупило ООО «Пионер», заплатившее $2,28 млн при стартовой цене в $1,56 млн. Второй выставленный на торги объект в том же 9-м квартале приобрело ЗАО «ЮИТ Лентек». Компания выкупила лот по начальной стоимости в $1,54 млн.
Стоит отметить, что эти и последующие аукционы пользовались стабильным спросом среди инвесторов. Что давало основания с полной уверенностью заявлять об определенных успехах в области проведения торгов. Однако со временем «коты в мешках» заметно похудели. С каждым разом предложение все значительней превышало спрос на «короткие» пакеты. Зачастую из нескольких десятков выставленных участков удавалось реализовать не более трех. Ситуацию усугубила прошлогодняя стагнация строительного рынка и введенный с 1 апреля 2005 года Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…». Требовалось принимать срочные меры. В частности – готовить полные пакеты документации для торгов. И от подготовки «котов в мешках» полностью отказались в конце минувшего года.
Целевые конкурсы
Уже с первых дней проведения земельных аукционов стало понятно, что готовить документацию для проведения торгов силами лишь городской администрации будет затруднительно. Выход вроде бы нашли, решив привлекать к разработке полных пакетов частные компании («короткие» комплекты документов готовились силами Комитета по строительству и подчиненного ему ГУ «Управление инвестиций»). Однако вскоре выяснилось, что система конкурсов на право разработки документации для проведения торгов себя явно не оправдывает. Управление инвестиций провело около десятка тендеров, по результатам которых было заключено 150 договоров. Но в итоге инвесторы подготовили не более десяти участков. Конкурсы стали еще одним способом получить участок целевым назначением: большинство разработчиков полных пакетов, получивших земли на конкурсах, сами выигрывали аукционы на право их аренды.
| СПРАВКА Очередные торги по продаже права аренды земельных участков под строительство жилья по полному пакету документов состоялись 12 апреля. Из 16 выставленных на аукцион лотов лишь три нашли своих покупателей. ООО «Стройимпульс Инвест» возведет жилой дом со встроеннопристроенными помещениями в Пушкине, на улице Глинки, западнее пересечения с Железнодорожной улицей. Площадь участка составляет 4,8 тыс. кв. м. Инвестор предложил за объект $864 тыс. (при этом начальный размер годовой арендной платы составлял $354 тыс.). На реализацию проекта отведено 22 месяца. Таким образом, за весь период строительства компания перечислит городу $1,584 млн. Кроме того, победитель выплатит 4,99% от данной суммы ООО «Стоун», подготовившему документацию для проведения торгов. Площадь будущего здания составит 5,54 тыс. кв. м. Югозападнее дома 38, корпус 1, по проспекту Большевиков ЗАО «Ленстройтрест» возведет жилое здание площадью 15,29 тыс. кв. м. За право осуществления данных работ компания заплатит в городскую казну $2,584 млн (стартовая стоимость аренды земли составляла 1,36 млн). Кроме того, Ленстройтрест перечислит ООО «Аверсинвест», подготовившему документацию для проведения аукциона, 3,9% от стоимости аренды участка, определенной по результатам торгов. Согласно инвестиционным условиям строительство должно быть завершено через 33 месяца. ЗАО «Строительная корпорация "РосСтрой"» приобрела участок в Приморском районе, на улице Оптиков (северозападнее пересечения с Туристской ул., квартал 56АБ СПЧ, корп. 28 и 34). В ближайшие 3,5 года, а именно столько отведено компании для проведения работ, здесь появится жилой дом общей площадью 30,6 тыс. кв. м. Победитель приобрел лот по начальной стоимости за право аренды участка в 9,23 тыс. кв. м заплачено $1,68 млн. |
Неудачи были отчасти связаны с отдельными положениями вступившего в силу Градостроительного кодекса РФ. Документ ввел новые требования к подготовке «пятен», и многие инвесторы оказались не готовы разрабатывать, в частности, проекты планировки и межевания территорий. Ежемесячные разъяснительные семинары, проводимые Комитетом по строительству, положения не исправили.
Как и обещали чиновники, с конца прошлого года к торгам стали готовить только полные пакеты. Однако к принципиальным изменениям это не привело: участки по-прежнему пользуются низким спросом. Запустить механизм массовых торгов в ближайшее время не удастся. Несмотря на солидный опыт, предложение и спрос по-прежнему находятся в значительном дисбалансе.
Недоступная земля
Согласно вступившему в силу 1 октября 2005 года Федеральному закону «О введении в силу Градостроительного кодекса РФ» все участки под строительство жилья должны выделяться исключительно аукционным путем. До того момента участки продолжали предоставляться целевым назначением: городское правительство утверждало оставшиеся от ИТК проекты и немногочисленные постановления о целевом выделении земли в рамках Закона «О порядке предоставления объектов недвижимости…». Согласно последнему до 1 октября прошлого года инвесторы могли получить участок целевым назначением в случае передачи городу 10% квартир в будущем доме.
Идея федерального центра целиком перейти на аукционные механизмы выделения земли под возведение жилья вызвала немало споров. Исходя из общемировой практики участки необходимо передавать инвесторам в полностью «упакованном» состоянии. Продавец должен самостоятельно подготовить все необходимые согласования на проведение строительных работ, полностью обеспечить участок объектами инженерной и социальной инфраструктуры и т. д.
Специалисту будет несложно представить, какой объем работ требуется для обеспечения строительства запланированных Генпланом 3,5 млн кв. м жилья. Непонятно, каким образом будут проводиться торги на право строительства жилых домов для реализации региональных программ. Уже сейчас администрация Петербурга столкнулась с правовой коллизией. Земельные участки под строительство в рамках городской программы «Молодежи – доступное жилье» необходимо предоставлять аукционным путем.
Масла в огонь подливает все более обостряющаяся ситуация с подключением возводящихся зданий к инженерным сетям, особенно – к электричеству и теплу. Постоянные срывы сроков завершения строительных работ зачастую связаны с невыполнением монополистами их обязательств.
В этих условиях успешная реализация приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» представляется задачей весьма трудновыполнимой.
