| |
Об этом неоднократно заявляли сами чиновники городской администрации и профильных комитетов. Так, по словам первого заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом Алексея Чичканова, город видит три основных формы управления нежилым фондом, предназначенным для коммерческого использования, это аренда, продажа, доверительное управление. При этом самой доходной статьей в ежегодной сумме, вносимой в городской бюджет КУГИ, по-прежнему остается аренда. В прошлом году из 18,1 млрд рублей бюджетных поступлений от управления городским имуществом (14% от всех запланированных доходов бюджета) на долю аренды пришлось 11,67 млрд рублей. А за последние два года горбюджет в части имущественных по-ступлений удвоился. В году наступившем, уверен председатель КУГИ Игорь Метельский, план по сдаче нежилого фонда в аренду, продаже земли и недвижимости может составить уже 15 млрд рублей.
Аренда: избавиться от мелочи
Как уже говорилось, для города на сегодняшний день аренда является наиболее доходной формой управления коммерческой недвижимостью. Однако самой доходной не значит – самой эффективной. До середины 1990-х годов нежилой фонд Петербурга находился в ведомственном управлении. Эффективностью такая форма не отличалась, поэтому КУГИ перешел к управлению нежилым фондом через свои районные агентства, полагая, что данный способ лучше ведомственного, хотя бы в силу специализации агентств на выполнении этой функции. Однако чиновники, чей доход не зависит от эффективности деятельности, имеют весьма слабую мотивацию относительно наилучшего для города управления объектами нежилого фонда. Очевидно, этим объясняется и тот факт, что городские ставки арендной платы на 30–40% отличаются от рыночных.
Впрочем, с начала этого года в Петербурге действует новая методика массовой оценки объектов нежилого фонда для целей аренды. Она призвана приблизить ставки аренды за помещения, принадлежащие городу, к рыночным реалиям. Специалисты ГУИОН при разработке методики исследовали рынок и сформировали базу данных из 2 000 объектов недвижимости в центре Северной столицы, на периферии и в пригородах. На основании этой выборки была подготовлена модель новой методики расчета арендной платы, которая, по мнению чиновников, адекватно отражает ситуацию на рынке.
По разным оценкам, ставки аренды, определенные новым способом, в среднем увеличиваются на 60-80%. Но стоит отметить, что по некоторым объектам они даже снизились, так как расчет теперь проводится по более «точным настройкам». Правда, поскольку Смольный решил пойти навстречу бизнесу и вводить новую методику постепенно, отставание городских ставок от рынка какое-то время сохранится.
| |
На начало текущего года действовало около 19,7 тыс. договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Петербурга. В прошлом году КУГИ сдал в аренду 522 объекта общей площадью 196,6 тыс. кв. м. В частности, арендаторы могли получить помещения путем так называемых псевдоаукционов по ставкам, существенно превышающим расчетные. На подобные «торги» было выставлено 144 объекта площадью 19,7 тыс. кв. м, в среднем на каждый из них претендовало по 10 арендаторов. По итогам псевдоаукционов было сдано 100 объектов общей площадью 11,9 тыс. «квадратов», из них по 28 объектам ставка арендной платы превышает цифру, рассчитанную по принятой методике, более чем в два раза. В целом же ставки по всем сданным с помощью «торгов» объектам превышают расчетные на 2–620%. Средний доход от недвижимости, сданной в аренду в прошлом году, составил 1 511,4 рубля с одного квадратного метра.
Однако город – слишком крупный собственник, и, как уже неоднократно отмечалось самими чиновниками, ему выгодно сдавать в аренду лишь значительные, условно говоря стратегические, объекты. Между тем в собственности казны Петербурга остается множество «мелочи». Необходимо определить рыночную стоимость каждого из таких объектов, найти арендатора, заключить грамотный, с учетом интересов владельца, договор и отслеживать его выполнение. Самостоятельно осуществлять все эти функции городу слишком неудобно и накладно. Именно поэтому сегодняшние тенденции таковы, что КУГИ старается постепенно уходить от мелкой аренды – в пользу либо продажи, либо доверительного управления.
Продажа: покупайте арендаторов
Распродать помещения, чья арендная ставка не превышает 100 у. е. за «квадрат», городские чиновники решили еще в прошлом году. Тогда же было проведено несколько аукционов, на которых десятками продавались объекты с арендной ставкой не более 30 у. е./кв. м в год. Как правило, все они находились под обременением действующих договоров аренды, что не помешало КУГИ выставлять помещения на торги, вызывая тем самым недовольство и протесты арендаторов. Между тем чиновники считают, что такая мера помогает предпринимателям стать собственниками арендуемых помещений, так как арендаторы могут участвовать в аукционах на общих условиях, а «живое» обременение способно понизить интерес сторонних покупателей. Для этого в КУГИ декларируют, что готовы пойти на продление договора аренды с предпринимателями перед распродажей.
В конце декабря прошлого года Игорь Метельский подписал распоряжение, расширяющее круг выставляемых на торги объектов. Теперь арендаторы помещений, арендная плата за которые составляет 50–100 у. е. за кв. м, могут сами инициировать продажу занимаемых ими объектов (обязательная приватизация помещений со стоимостью аренды до 50 у. е. остается в силе). По словам Алексея Чичканова, предложения о продаже могут поступать от любых лиц. Но если это лицо не является арендатором, КУГИ будет вправе отказать ему в выставлении объекта на торги. Кроме того, продолжает действовать запрет на приватизацию площадей, арендованных с понижающим коэффициентом социальной значимости.
Несмотря на то что арендаторы, инициируя продажу объекта, подвергаются риску проиграть торги, практика показывает, что риск этот во многом оправдан. В свете новой методики массовой оценки объектов нежилого фонда в течение года-двух плата для большинства арендаторов увеличится в 1,5–2 раза. Следовательно, выкуп помещений для многих компаний может оказаться гораздо более целесообразным, чем продолжение арендных отношений с городом. Кроме того, чем дороже помещение – тем сильнее желание арендатора получить объект в собственность.
Кстати, в этом году КУГИ намерен продолжить пополнение бюджета за счет продажи недвижимости, в частности, на торги собираются выставить здание универмага «Пассаж». Уже во второй половине мая Фонд имущества проведет соответствующий аукцион, пустив с молотка подвал, цоколь, первый, второй и третий этажи и мансарду «Пассажа». Общая площадь помещений составляет 13,3 тыс. кв. м. Начальная цена лота – 225 млн рублей. Все помещения находятся в долгосрочной аренде до конца 2023 года, причем арендная плата полностью авансирована за весь период действия договора.
За прошлый год город заключил 232 договора купли-продажи объектов нежилого фонда на общую сумму 572,4 млн рублей. В том числе было продано 44 невостребованных арендаторами объекта на сумму 64,2 млн рублей и 138 помещений, ставка арендной платы по которым не превышает 50 у. е. (114,4 млн руб.). Всего же в минувшем году Петербург реализовал более 370 объектов нежилого фонда, обремененных договорами аренды, в том числе 10 зданий (строений, сооружений). В более чем трети случаев арендаторы не принимали участия в торгах, но почти 70% арендаторов, участвовавших в торгах, стали победителями. Средняя цена продажи арендованных объектов – $550/кв. м, выкупная цена по сравнению со стартовой увеличивалась почти в 1,5 раза.
Бюджетное задание КУГИ выполнил на все 113%, в том числе доходы от сдачи в аренду нежилого фонда составили 130% от задания, от продажи госсобственности – 103%.
Доверительное управление: по конкурсу и без
Начиная с 1996 года, когда КУГИ, возглавляемый Михаилом Маневичем, утвердил примерную форму договора о передаче зданий (помещений) в доверительное управление, и до принятия в 2004-м судьбоносного Закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» в городе было передано в доверительное управление не более двух-трех десятков зданий (об этих объектах вы сможете прочитать в рубрике «Время и место»). Все они были переданы в управление целевым назначением – с использованием как раз формы «договора-96». Этот документ вплоть до принятия закона оставался единственным нормативным актом, регламентирующим отношения между городом-собственником и доверительным управляющим. Причем регламентация со временем становилась все более и более формальной, поскольку реальная практика вносила свои коррективы в изначально разработанную схему. В итоге получилось, что для каждого объекта существовал чуть ли не свой, отдельный механизм передачи в доверительное управление – содержание соответствующих договоров было известно исключительно их участникам.
Закон «О доверительном управлении...» предусматривает две формы передачи госимущества – по итогам соответствующих конкурсов, а также целевым назначением.
Первый конкурс по передаче объектов в доверительное управление состоялся в Петербурге в прошлом декабре (более подробно см. «Десять лет без доверия», «Игорь Метельский: "В доверительное управление будем передавать «муравейники»"», «Управленцев ждут двое из ларца» ).
Право доверительного управления еще двумя зданиями, по которым КУГИ не успел подготовить документацию к первому конкурсу, будет выставлено на торги в конце марта. В целом же, по словам Игоря Метельского, в ближайшие год-два КУГИ намерен передать в доверительное управление около десяти зданий. Цифра, прямо скажем, не огромная, но, как заявляют чиновники, передавать в траст все подряд они не собираются...
