Земельная дисгармония

Давно провозглашенный администрацией лозунг новой земельной политики – сделать аренду дороже собственности – грозит выйти из разряда пустых деклараций. С 1 января в Петербурге введены ставки земельного налога, основанные на кадастровой стоимости. На подходе новая арендная методика исчисления платы за земельные участки, призванная устранить дисбаланс между арендными и налоговыми платежами. После принятия федерального закона о новых условиях выкупа участков правила игры на земельном рынке Северной столицы будут окончательно определены.

Первые стимулы

Основа земельной политики Смольного – стимулирование городских предприятий к выкупу своих территорий в собственность. Напомним, что земли под промышленными предприятиями, объектами инженерной и транспортной инфраструктуры в Петербурге составляют почти 18 тыс. га. Из них 2,4 тыс. га – расположены в исторической части города, причем примерно половина этих территорий, по мысли чиновников, используется крайне неэффективно.

Осенью 2004 года администрация пошла на радикальные коррективы городской методики определения арендной платы за землю. Для производств были отменены понижающие коэффициенты, которые сводили арендные платежи к символическим суммам. В итоге уровень земельного налога на промтерриториях был выше размера арендной платы минимум на 30%. Максимальное превышение могло составлять до 10–14 раз. Устранение понижающих коэффициентов привело к росту размера платежей для предприятий, арендующих 50 га и более, – в четыре раза, для производств площадью до 50 га – в два-три раза. Под ликвидацию льгот попали сельхозпредприятия, компании с участками свыше 15 га, домостроительные комбинаты, склады, грузовые автопарки и пр. Разрыв между величиной арендной платы и земельным налогом был существенно сокращен. Правда, лишь частично. По оценке петербургского Союза промышленников и предпринимателей, после проведенной корректировки дисбаланс продолжал оставаться ощутимым: земельный налог в два-три раза превышал арендную плату.

После этого земельное регулирование пошло другим путем: Смольный уменьшил выкупные цены на землю в три раза. По федеральному законодательству выкупная стоимость сейчас составляет от 3 до 30 ставок земельного налога, конкретную ставку определяют регионы. В Петербурге она была установлена по максимуму. В канун 2005 года городской парламент утвердил проект Закона "Об установлении цены земли в Петербурге", снижающий выкупную плату с 30 до 9 ставок земельного налога. По мысли чиновников, предпринятые шаги должны были активизировать процесс выкупа земель предприятиями-арендаторами. А также подтолкнуть промышленников к выводу производственных площадок из центра города.

Выкупные плоды

На снижение цен землепользователи откликнулись. В 2005 году отмечен всплеск выкупной активности бизнеса в сравнении с прошлыми годами. Количество участков, оформленных в собственность, выросло вчетверо.

А площадь выкупленных земель в минувшем году увеличилась в десять с лишним раз, составив почти 1% от всей территории Петербурга (всего в городе в частной собственности находится 13% земли). По мнению заместителя директора Фонда имущества Владимира Жуковского, на выкупной ажиотаж повлияло несколько факторов. Это снижение цены выкупа, высокая инвестиционная активность в городе, стимулировавшая пользователей формировать полноценные объекты недвижимости под инвестиционные цели. Кроме того, роль сыграла и неопределенность федерального законодательства с выкупными ценами на будущий год.

Речь о массовом переоформлении земли в собственность под предприятиями пока не идет. По оценке председателя Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ) Владимира Бланка, доля промышленности составляет не более 10% в общем объеме выкупленной земли. Остальные участки – под объектами коммерческого назначения, в основном – новое строительство и реконструкция последних лет. Тем не менее динамика чиновников радует. "Важный фактор всплеска выкуп-ной активности обусловлен тем, что установленная цена на землю в Петербурге сейчас значительно привлекательнее, чем в других регионах", – уверен г-н Бланк.

Всех сосчитали

В 2006 год Петербург вошел с новой нормативной базой. Земельное налогообложение и расчеты выкупной цены теперь производятся на основе кадастровой стоимости земли – приближенной к рыночной. Результат трудов Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ): вместо 19 зон градостроительной ценности, по которым прежде варьировались налоговые ставки, город разбит на 6,5 тыс. кадастровых кварталов. Каждому назначена своя цена (от 737 до 24 189 руб./кв. м). Правда, дифференциация по налоговым ставкам проведена всего по трем видам использования: земли сельхозназначения, жилье и все остальные категории. Для большинства территорий установлена планка земельного налога в 1,5% от кадастровой стоимости земли.

По словам председателя КЗРиЗ Дмитрия Гордо, расчеты проводились на основании федеральной методики кадастровой оценки земель поселений. Петербургские территории оценивали по 38 видам функционального использования и по 16 удельным показателям. Кроме того, на механизм ценообразования повлияли данные 5 тыс. сделок на вторичном рынке. Впрочем, вопрос соответствия проведенной оценки рыночным реалиям остается дискуссионным. По словам вице-губернатора Михаила Осеевского, в целом результаты оказались заниженными. Процесс подтягивания цен на землю к рыночным чиновники обещают сделать постепенным.

В среднем земельный налог в 2006 году увеличился на 10–15%. Главное достижение КЗРиЗ – попытка ликвидировать дисбаланс в земельных платежах. "Мы постарались исправить ситуацию, когда для промышленных предприятий земельный налог в несколько раз превышал арендную плату", – говорит Дмитрий Гордо.

Новогодний подарок

Еще в конце 2005 года Смольный принял постановление, которое утвердило градостроительную политику в отношении всех городских промзон. Согласно документу примерно 15,2 га промышленных территорий (не только в историческом центре) подлежат градостроительным преобразованиям и отведены под общественно-деловую и жилую застройку. Это зафиксировано Генпланом. Именно для производств, расположенных на этих территориях, налоговая нагрузка увеличена. По расчетам КЗРиЗ, максимальный рост платежей в центре города составил до 30%.

Зато при оценке земель, официально отведенных под промышленное развитие, чиновники сознательно отошли от рыночного подхода. Выборка «льготных» территорий проводилась на основе промышленных списков от КЭРППиТ, согласованных с Союзом промышленников и предпринимателей. В итоге примерно для 250 кадастровых кварталов на окраинах установлена минимальная кадастровая цена и, соответственно, низкая выкупная стоимость. Скидки достались промзонам Предпортовая, Шушары, Металлострой, Конная Лахта и многим другим. Целый ряд предприятий после перехода на новую систему земельного налогообложения с удивлением обнаружили, что налоговые платежи для них теперь существенно ниже, чем в прошлом году.

Кадастровые издержки

Потери бюджета от налоговых преференций предприятиям оцениваются в 300 млн рублей. Поэтому чиновники уверены, что претензий к проведенной кадастровой оценке у промышленников быть не должно. Тем не менее, на КЗРиЗ еще в прошлом году обрушился шквал обращений собственников, которых волнует обоснованность установленной цены земли в том или ином кадастровом квартале. Например, по словам начальника управления недвижимостью завода "Арсенал" Константина Логинова, для участков, расположенных на расстоянии 60 м друг от друга, дей-ствуют различные цены. В одном случае кадастровая оценка составляет 737 руб./кв. м, в другом – более 5 тыс. рублей. В ОАО "ЛОМО" также находят наделы, различающиеся по стоимости в 7 раз.

Ценовые казусы чиновники объясняют отнесением части заводских территорий (например, расположенных на набережных) к зоне перспективного градостроительного развития. Но даже при наличии явной ошибки пересмотр результатов кадастровой оценки пока что маловероятен. Проект федерального закона о кадастровой оценке, в котором должен быть прописан некий механизм апелляции, только на подходе. Правда, одновременно на федеральном уровне существует предложение зафиксировать результаты оценки и позволить их пересматривать не чаще одного раза в три года.

Мнения на сей счет расходятся. Бизнес полагает, что у собственника должно быть право оспорить цену земли в кадастровом квартале. Глава ГУИОН Дмитрий Куракин считает, что кадастровая оценка проводилась с "перестраховкой" и цены сознательно занижены. Поэтому механизм апелляции (который, например, действует для арендаторов земельных участков) здесь не нужен.

Федеральная конъюнктура

Введение в Петербурге института кадастровой оценки изменило и порядок расчета выкупной цены городских земель. Условия его останутся прежними – 9 ставок земельного налога. Правда, расчетной базой теперь будет не нормативная, а кадастровая цена на землю. Рост выкупных цен по сравнению с 2005 годом, в связи с изменением системы налогообложения, будет несуще-ственным. По мнению главы КУГИ Игоря Метельского, в целом он составит 20%. На выкупной стоимости земли в "легальных" промзонах, где кадастровая оценка была занижена, рост не отразится.

Интересно, что Петербург перешел к расчетам выкупной цены на базе кадастровой стоимости земли, не дожидаясь принятия соответствующего федерального закона. Новые условия выкупа земель под приватизированной недвижимостью были впервые озвучены министром экономического развития и торговли Германом Грефом в феврале прошлого года.

В законопроекте прописано, что выкупную цену земли будут устанавливать субъекты РФ. Причем для Москвы и Петербурга она составляет 20% от кадастровой стоимости участков, для регионов – 5%. В результате вокруг максимальной планки выкупной цены весь прошлый год шли ожесточенные дебаты. Российский союз промышленников и предпринимателей предлагал установить ее в пределах 1,5% от кадастровой стоимости. Ведомство Германа Грефа упорно стояло на своем. Принятие политического решения последовало лишь в этом году. В середине марта спор в пользу бизнеса решил Президент РФ, высказавшийся за 2,5% от кадастровой стоимости для регионов и 20% – для двух столиц. Очередной вариант законопроекта о максимальных ставках выкупа будет вынесен на утверждение Правительства РФ в ближайшие недели.

В Петербурге решения вопроса о новых условиях выкупа ждали весь прошлый год. Предложения Минэкономразвития здесь находят вполне приемлемыми: в том случае, если планка в 20% будет максимальной, а конкретную ставку станут устанавливать местные власти. Какой она будет для Петербурга, пока не решено. По словам Дмитрия Гордо, она должна укладываться в 9,5–12% от кадастровой стоимости. Чиновники чаще всего называют цифру 10%. Если ее утвердят, то бизнес ожидает существенное снижение выкупной цены. Ведь сейчас для большинства городских землепользователей она составляет 13,5% от кадастровой стоимости (9 ставок земельного налога по 1,5%).

Арифметика выкупа

В отдельных случаях давно декларируемая Смольным задача, чтобы арендные ставки превышали налоговые на 30%, уже достигнута. Причем иногда с переизбытком. Например, по словам заместителя генерального директора ОАО "ЛОМО" Марины Зверевой, еще в прошлом году земельный налог для предприятия в 5–7 раз превышал арендные платежи. С этого – соотношение изменилось в обратную сторону: арендные ставки в три раза больше налоговых. Правда, так повезло не всем. По словам начальника управления недвижимости ОАО "Силовые машины" Светланы Садовниковой, арендная плата для ее предприятия сейчас составляет 12 млн рублей в год. Если производство выкупит землю под собой, то налог на нее достигнет 34 млн рублей.

Для большинства предприятий, даже после трехкратного снижения величины выкупа, цены по-прежнему неподъемные. "В прошлом году мы собирались стать собственниками, – говорит вице-президент ОАО "Севкабель-Холдинг" Алла Зайцева. – Но после всех подсчетов было решено оставаться арендаторами. Платить такие суммы единовременно, без системы рассрочек – абсолютно нереально. Если город пойдет на взвинчивание арендных ставок, тогда вновь будем считать".

По мнению генерального директора ООО "Перспектива" Сергея Дмитриева, стимулировать выкуп и перебазирование предприятий низкими налоговыми ставками на окраинах – идея вполне логичная. Но во многих случаях переезд может приводить к временной остановке работы предприятия и существенным дополнительным затратам. "Это может оказаться для предприятия губительным. В таких случаях перебазирование следует инициировать административным и экономическим воздействием городских властей по истечении оставшегося срока полезного использования наиболее дорогостоящей части парка основных средств предприятия. Такой срок может составлять 10–15 лет, а иногда и больше", – считает Сергей Дмитриев.

Налоговые хлопоты

Со следующего года городские власти обещают провести очередную реформу в земельном налогообложении путем дальнейшей дифференциации налоговых ставок. "Банки и промпредприятия, находясь рядом, платят сейчас по одной и той же ставке, хотя финансовая отдача с квадратного метра у них разная. Мы исправим эту ситуацию", – обещает председатель КЗРиЗ Дмитрий Гордо. Планируется, что с 2007 года ставка будет дифференцирована по 10 функциям использования земельных участков (напомним, что сейчас их – 3).

Любопытно, что с будущей корректировкой связывает надежды на дальнейшее снижение налогового бремени и бизнес. Руководитель петербургского Союза промышленников и предпринимателей Вахтанг Ковешников полагает, что для производств должна быть установлена ставка в 0,6% от кадастровой стоимости. "Данная цифра была согласована с нами при обсуждении перехода на кадастровую оценку. Но на тот момент Правила землепользования и застройки, утверждающие функциональное назначение участков в каждом квартале, были лишь в проекте. Поэтому для всех категорий бизнеса установили ставку в 1,5%. В этом полугодии функциональное зонирование будет проведено, и мы будем настаивать на возвращении к ранее согласованной ставке".

Прогноз на динамику

После технической заминки в начале года, связанной с условиями расчета выкупной цены, процесс приватизации участков вновь пошел. По информации Фонда имущества, приняты первые заявки на выкуп земли. Здесь полагают, что прошлогодняя выкупная динамика сохранится. Тем более что власть неоднократно уже обещала держать выкупную цену на одном уровне. В Петербургском Союзе промышленников даже говорят о принципиальной договоренности со Смольным о том, что стоимость земли будет не выше той, по которой предприятие может выкупать ее сегодня.

Правда, есть еще федеральный фактор, как всегда, непредсказуемого свойства. "Все может зависеть от принципиальных решений, которые станет принимать Федерация. Например, если она объявит, что будет повышать выкупную цену, то арендаторы бросятся выкупать землю по сегодняшним ценам", – полагает Владимир Бланк.

Бизнес также считает, что процессу переоформления земли в собственность спад не угрожает. "Сейчас установленная городом цена выкупа на Выборгской набережной в среднем составляет 30–50% от рыночной, – говорит директор Агентства развития территории "Бекар" Игорь Горский. – Правда, выкупать будут лишь те, кто собирается реструктурировать свои территории и модернизировать производства". Девелоперы говорят, что хотя необходимость развивать свои территории осознает все больше руководителей предприятий, число их пока невелико. У всех остальных директоров заводов реальные экономические предпосылки к выкупу появятся лишь после реализации намерений властей привести арендные ставки в соответствие с рыночными условиями.

Новые формулы

Новую методику расчета арендной платы за земельные участки Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) уже подготовило. Правда, этот документ пока далек от статуса нормативного акта и будет неоднократно корректироваться.

Методика содержит несколько новаций, которые должны сделать систему расчетов арендной платы более точной в сравнении с действующей. Впервые для повышения качества расчетов построена математическая модель на основе электронной геоинформационной системы – для привязки границ участков к электронной карте города. Традиционное деление Петербурга на 19 зон градостроительной ценности сохранено. Правда, по словам начальника ГУИОН Дмитрия Куракина, границы зон претерпели существенную корректировку, обусловленную, в том числе, и привязкой к новой сетке кадастровых кварталов.

В расчеты введено новое понятие – базовая ставка аренды, определяемая по принципу наилучшего, наиболее эффективного использования земельного участка. Вне общих правил окажутся лишь игорный и рекламный бизнес, для которых к базовой ставке предполагается применять повышающие коэффициенты. Более точно будет учитываться один из главных ценообразующих факторов – близость участка к магистралям и локальным центрам. Количество последних увеличено в разы, в результате чего будет достигнуто более плавное изменение платежей за участки по мере их приближения к локальным центрам. В методике также уточнена система корректирующих коэффициентов – стимулирующих и штрафных, которые призваны стать орудием городской земельной политики (см. колонку). Например, для предприятий, подлежащих перебазированию из центра города, ГУИОН предложил увеличить ставку в 3 раза. Для сравнения: в Москве данный коэффициент равен пяти.

Производства под прессом

Введение в методику ряда новаций (увеличение числа локальных центров и пр.) влечет незначительное изменение структурных платежей. Главный прибыток, по словам Дмитрия Куракина, даст реализация справедливого экономического принципа: аренда больше, чем земельный налог. При этом увеличение платы не коснется рынков, временных объектов торговли, банков и целого ряда других коммерческих учреждений. Как выяснилось, нынешний уровень арендных ставок у них уже соответствует рыночным. "Проведенный анализ показал, что аренда у данных категорий землепользователей в десятки раз выше, чем земельный налог. В ряде случаев ставка по таким объектам равна или даже больше кадастровой стоимости земельного участка. Например, в первой зоне градостроительной ценности ставки достигают 800–900 у. е./кв. м в год. Дальше повышать некуда", – говорит Дмитрий Куракин.

Главный арендный удар нацелен на промышленные территории. В целом, по расчетам ГУИОН, повышение арендных ставок после применения методики по городу составит 65–70% ("средняя температура по больнице"). При этом доходы бюджета увеличатся лишь в пределах 25–30% – за счет постепенного внедрения новаций методики и адаптационных механизмов для бизнеса (система рассрочек платежей и пр.). Ибо "тяжелый молоток" на головы промышленников нужно опускать с осторожностью. В ГУИОН предлагают для начала определить перечень предприятий, предназначенных к выводу из центра города, превратив его в публичный документ. Затем предоставить производствам разумные сроки для вывода в добровольном порядке и только после этого постепенно довести ставки до максимального значения.

Земельная неувязка

Расчеты, представленные ГУИОН, пока только обсуждаются в КУГИ. Причем с конца прошлого года. Причина затянувшихся раздумий – методика выявила целый ряд проблем, связанных с "неправильным" соотношением ставок аренды и земельного налога, ставок аренды и кадастровой оценки. "В отдельных случаях новый земельный налог оказался настолько высоким, что если арендную плату для промышленных предприятий просто поднять до его уровня, то она увеличится в разы, – говорит первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. – Нам же нужно сделать аренду дороже налога на 20–30%. Если сейчас вводить методику, то арендные платежи у некоторых промышленников могут вырасти в 5–10 раз".

Дмитрий Куракин объясняет неувязку необходимостью искусственного притягивания арендных ставок к кадастровой стоимости: "Наша методика – рыночная. Но на земельном рынке главный игрок – государство, которое в ряде случаев устанавливает величину земельного налога, действуя по своему произволу. В то же время методика должна быть сбалансированной. Например, повышение аренды на промышленных территориях тянет за собой увеличение ставок на землях под объектами транспорта, стоянками и т. д.".

Глава КЗРиЗ Дмитрий Гордо в свою очередь полагает, что ценовое поле, выстроенное кадастровой оценкой, примерно на 80% совпадает с расчетами ГУИОН. В рыночной природе результатов проведенной кадастровой оценки у него сомнений нет.

А выявившиеся погрешности нужно ликвидировать за счет доработки методики. "Нам легче откорректировать неутвержденную методику, нежели постановление правительства и закон Санкт-Петербурга", – считает он.

Эксперты полагают, что и арендные расчеты, и кадастровая стоимость земли – вещи по-прежнему далекие друг от друга. По словам гендиректора ООО "Перспектива" Сергея Дмитриева, задачи расчета арендных ставок, кадастровой стоимости, налога и выкупа должны решаться в комплексе. Все это составные единой задачи – эффективного управления земельными ресурсами. "Сейчас законодательно расчеты арендной платы и кадастровой стоимости "разведены", а способ установления выкупной цены не имеет экономической основы. Поэтому рассуждения об экономически связанных ставках аренды, земельного налога и выкупной цены бессмысленны. Методики расчетов арендной платы и кадастровой оценки технологически не совпадают, поэтому обе эти модели будут не только "ошибаться" (что естественно при любом моделировании), но "каждая по-своему", – считает Сергей Дмитриев.

На пути к гармонии

В итоге дальнейший процесс приведения к разумному соответствию арендных и налоговых величин планируется вести с разных сторон. Причем он будет постепенным. По словам Владимира Бланка, пересмотром стоимости земли в кадастровых кварталах правительство займется осенью – с расчетом корректировки на будущий год. Еще сложнее судьба новой арендной методики. Первоначально ее собирались вводить с 1 января этого года. Затем сроки сдвинули на первое полугодие, теперь даже дату ее вынесения на правительство никто не рискует назвать. По мнению Дмитрия Куракина, наиболее велика вероятность того, что она вступит в силу лишь с 1 января 2007 года.

Задержка нисколько не свидетельствует о том, что Смольный собирается затягивать с подъемом арендной платы выше уровня земельного налога. Ибо увеличение арендных ставок как главный рычаг стимулирования выкупных процессов – факт для всех очевидный. Просто взятые темпы земельной реформы оказались слишком высоки. И дальнейшее форсирование чревато дестабилизацией бизнеса и конфликтами с арендаторами земли. Каким должно быть справедливое соотношение арендных и налоговых величин для промышленных предприятий – предмет дальнейших обсуждений КУГИ, КЭРППиТ и КЗРиЗ. Также многое будет зависеть от того, насколько конструктивным окажется диалог чиновников с бизнес-сообществом при решении всех этих вопросов.

Кроме того, к спешке не располагает и дальнейшая невнятность федеральных инициатив. Законопроект Минэкономразвития о новой выкупной цене помимо всего прочего подразумевает привязку к кадастровой цене и ставки арендной платы. Причем ее максимальная величина пока что окончательно не определена. Федеральные сюрпризы в данном направлении могут грозить необходимостью проведения ГУИОН очередных пересчетов.

Судя по всему, утверждение окончательных правил игры на земельном рынке Петербурга пока откладывается. Это означает, что положение арендатора в Северной столице, по крайней мере в этом году, будет по-прежнему более выгодным, нежели статус землевладельца.

Текст: Александр Смирнов