Смольный, наконец, взял курс на передачу во внешнее управление государственных объектов. Все внимание бизнеса приковано к торгам, конкурсам, тендерам... Между тем доверительное управление началось с частной собственности, а не с казенной. Достаточно вспомнить русских помещиков, которые горя не знали, проводя время на раутах в Париже или Петербурге. Их дела вели профессиональные управляющие. Немало примеров и в современности. Одна из первых компаний, предложивших частному собственнику свои услуги по управлению зданиями, – BCM Group.
Чистота жанра
Сегодня BCM Group управляет шестью офисными объектами. Один из них, бизнес-центр «Буревестник», член совета директоров компании Елена Черевко называет классическим примером передачи в доверительное управление. Еще во второй половине 1990-х собственник здания на Малоохтинском проспекте оценил новую экономическую ситуацию в стране и перепланировал свое производство. Проектно-конструкторское подразделение НПП «Буревестник» переехало в расположенный поблизости лабораторный корпус, который был предварительно переоборудован в административное здание. Объект на Малоохтинском полностью освободили и преобразовали в бизнес-центр класса «С».
В этом и состоит основной «признак жанра», позволяющий отнести данный случай доверительного управления к «классике». Ведь гораздо чаще арендодатели остаются на части площадей. В данном случае работники собственника и сотрудники компаний-арендаторов не пересекаются. BCМ Group является балансодержателем здания, представляет интересы НПП «Буревестник» в надзорных органах (нормативные мероприятия), ведет бухгалтерию. Таким образом, владелец здания передал всю рутинную работу управляющему и встречается с ним только по истечении каждого отчетного периода, с тем чтобы принять заработанную прибыль, выдать вознаграждение и продлить договор доверительного управления. Учитывая, что BCM Group работает на этом объекте уже около семи лет, владельца все устраивает. На сегодня в бизнес-центре «Буревестник» около 80 компаний-арендаторов, площади заполнены на 99%.
Холодный август
Состояние здания, которое получила в доверительное управление BCM Group, можно было оценивать как обычное для научно-исследовательских институтов того времени – до прихода внешней управляющей компании оно эксплуатировалось 30 лет. Но все это время собственник довольно сносно содержал объект. По крайней мере, там проводили косметический ремонт, но локально – в основном в тех помещениях, которые занимала администрация объединения. То есть, можно сказать, что с этим объектом BCM Group повезло. В те годы привычной была ситуация, когда покинувший здание собственник оставлял управляющей компании помещения, совершенно непригодные к эксплуатации – с вырванными дверными ручками, разбитыми окнами, неисправными розетками и т. д. Здание НПП «Буревестник», напротив, выделялось в общей картине. Оно тоже требовало заботливой «управляющей» руки, но, по крайней мере, не выглядело так, будто испытало нашествие варваров.
Когда собственник решил отдать имущество в чужие руки, он располагал несколькими предложениями. По словам Елены Черевко, «они поступили от нескольких компаний, в том числе от известного на рынке брэнда WMB».
Переговоры с собственником велись накануне августовского кризиса 1998 года. Поэтому название «Буревестник», которое бизнес-центр перенял от своего «прародителя», представляется символичным. Дело в том, что заключение договора доверительного управления почти совпало с дефолтом. Развивать объекты недвижимости стало гораздо сложнее.
До «Буревестника», и до кризиса, BCM Group успела принять в управление три объекта: офисное здание на Шпалерной улице (ныне офисный центр «Голдекс»), деловой комплекс «Таврический» и бизнес-центр «Мариинский». Все проекты были реализованы в период 1996–1997 годов. Три крупных здания менее чем за два года для одной управляющей компании – не так уж мало, спрос на услуги специалистов данного профиля тогда был невелик.
Спасательный круг
Первые три здания компания развивала по принципу реинвестирования. В развитие проектов не вкладывалось никаких собственных средств. Сначала формировался доход от сдачи в аренду помещений в текущем состоянии, который впоследствии направлялся на улучшение общих и арендопригодных площадей. Таким образом, объект постепенно совершенствовался согласно выбранной концепции (читай, уровню бизнес-центра). Этап развития не превышал полугода, а льготы по арендным ставкам для первых постояльцев заканчивались уже через 12 месяцев. Следовательно, появлялась возможность поднимать арендную плату.
Несмотря на изменение рыночной ситуации, руководство BCM Group и после 1998 года придерживалось выбранной ранее стратегии. Кризис, конечно, добавил работы, снизил темпы, но управляющей компании удалось превратить типичное здание советского НИИ в типичный же бизнес-центр класса «С». Выбор класса был продиктован оптимальной рентабельностью и доходностью с учетом местоположения.
Надо заметить, что собственник со своей стороны также ничего не инвестировал в «предпродажный» ремонт. По условиям договора он лишь оплачивал коммунальные услуги на этапе заселения. Это был льготный период и для управляющей компании – вознаграждение исчислялось в процентах от дохода. Этап дотирования бизнеса длился полгода. Затем BCM Group вывела объект на самоокупаемость – заработанных денег уже хватало на все статьи расходов, связанных с эксплуатацией здания. Начал получать прибыль и собственник.
Вывод проекта на рентабельность в течение всего шести месяцев в условиях дефолта можно считать случаем неординарным, даже уникальным. Частные российские компании, они же потенциальные арендаторы, а значит, источник прибыли, находились в состоянии депрессии. О быстром заселении здания при ставках, учтенных в докризисном бизнес-плане, говорить не приходилось.
В «Буревестнике» решение нашлось само – в то время в офисных помещениях остро нуждался Территориальный фонд обязательного медицинского страхования. «По тем временам это была уникальная сделка, – рассказывает Елена Черевко. – Государственное учреждение, которое целиком и полностью финансируется из бюджета, заключило контракт на аренду с частной структурой, причем доверительным управляющим». Фонд арендовал достаточно большие площади (700 кв. м) и разместил в «Буревестнике» один из своих отделов.
Так, благодаря госструктуре, появилась возможность благополучно пережить суровые месяцы дефолта. Впрочем, прибыль от сдачи 700 кв. м при общей площади объекта около 5 000 кв. м можно было считать неплохим начальным достижением, но для полноценного развития явно недостаточным. Поэтому на первом этаже бизнес-центра была обустроена торговая зона. В этом холле и сейчас ведется торговля, но занимает меньшую, чем в те годы, площадь. В основном это продавцы товаров, связанных с обеспечением трудовой деятельности арендаторов «Буревестника», – канцелярских принадлежностей, бухгалтерских программ и т. п.
В конце пути
Метод реинвестиций при грамотном управлении приносил свои плоды. Год от года состояние здания улучшалось. Оконная столярка сменилась на металлопластик со стеклопакетами, в коридорах вместо блеклого советского линолеума появились износостойкий импортный, и даже керамогранит, не выдерживающая возросших нагрузок проводка уступила место современной и т. д. Разумеется, все это положительно повлияло на изменение арендной ставки. Сегодня в «Буревестнике» за аренду 1 кв. м платят от 252 у. е., с учетом НДС и коммунальных услуг (условная единица здесь равна 32 рублям). Для бизнес-центра класса «С», переоборудованного из бывшего НИИ, это достаточно высокая ставка.
Помимо приличной отделки интерьеров и современной внутренней инженерной разводки на стоимость квадратного метра значительно влияют и «внешние факторы». В частности то, что здание расположено на Малоохтинском проспекте, который после реконструкции стал одной из основных магистралей Петербурга. Невдалеке, не более чем в десяти минутах ходьбы, расположена станция метро «Новочеркасская». Важен и вид из окон – обитатели многих офисов могут любоваться главной водной артерией Северной столицы. Правда, из тех же окон открывается вид на корпуса небезызвестного предприятия «ЛИВИЗ», что на противоположном берегу Невы. Но для здания класса «С» такое соседство относительно терпимо.
Впрочем, повышение ставок за счет улучшения эксплуатационных характеристик здания не может быть бесконечным. Неизбежно наступает финиш. Даже если инвестировать в здание миллионы долларов и превратить его в бизнес-центр класса «А», арендную ставку до соответствующего уровня не поднять. Потому что рынок диктует свои цены. По-видимому, в этом плане «Буревестник» сейчас где-то в конце своего взлета, выше он вряд ли поднимется. Ставка соответствует верхнему пределу для офисов категории «С». Если ее завысить, то, может быть, площади и будут сданы, но очень не скоро. В итоге потери от простоя окажутся гораздо выше, чем ожидаемая прибыль от повышения стоимости аренды.
P.S.: Последний свой бизнес-центр на условиях доверительного управления – «Дом Тургенева» на набережной реки Фонтанки – BCM Group начала развивать в 2000 году. Он стал шестым в списке, но вполне вероятно, что останется последним. По словам Елены Черевко, руководство компании решило остановиться на достигнутом и сосредоточиться на других направлениях собственного бизнеса (в частности производстве шампанских вин).
