Во многом сложившаяся ситуация объясняется тем, что основным владельцем доходной недвижимости по-прежнему остается город. А, как известно, государство – не лучший собственник. Говорили об этом десять лет назад, продолжают говорить и сегодня. Нет, конечно, периодическая инвентаризация, реставрация да реконструкция петербургских «экспонатов» все-таки проводится. Но ситуация, когда в одном здании, принадлежащем городу, сидят полсотни арендаторов, уверенных в том, что государство само позаботиться о своей собственности, так же типична, как и логичен ее исход. Если не взять под контроль городской рынок доходной недвижимости, еще лет через десять учитывать, реставрировать и реконструировать будет нечего.
Понимают это и в Смольном. Поэтому нет ничего удивительного в том, что институт доверительного управления объектами городского имущества зародился (несомненно, здесь подразумевается только российская практика подобных взаимоотношений между государством и частным бизнесом) именно в Петербурге. Именно десять лет назад. Но коренной сдвиг в системе управления имуществом наметился только в конце прошлого года.
И, прежде всего, он заключается в том, что чиновники уяснили: кроме (или вопреки?) аренды и продажи, вполне действенным способом улучшения состояния городской недвижимости может стать доверительное управление.
Безвозмездно значит даром
В нашей стране действует Гражданский кодекс, одна из глав которого регламентирует передачу государственной собственности в доверительное управление. А первая примерная форма договора о передаче городских зданий и помещений частным компаниям была принята еще в 1996 году (правда, только в Северной столице). Однако было бы поспешным утверждать, что в России, и в частности в Петербурге, существует хоть сколько-нибудь сложившийся рынок доверительного управления.
Факты и цифры говорят сами за себя: за десять лет после введения этого института Комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) было заключено не более 20 договоров доверительного управления, общий доход по которым составил 75 млн рублей. (Кстати, сами частники уже давно подсчитали, что доходность городских объектов после передачи их в руки профессиональных управляющих в среднем увеличивается на 200–300% уже на третьем году эксплуатации.) Причем далеко не все заключенные договоры соответствовали своему первозданному статусу. Невский проспект, 84–86, Большая Морская улица, 45, Невский, 70, – это лишь небольшой перечень довольно привлекательных адресов, где в свое время прописались различные творческие союзы (композиторов, театральных и концертных деятелей, художников и т. д.).
Со всеми этими организациями также были заключены договоры доверительного управления, которые только в прошлом году стали переводить в наиболее распространенную форму взаимоотношений города с некоммерческими организациями – безвозмездное пользование.
Частично дары приносящие
Вообще, все, что происходило на поле доверительного управления Северной столицы вплоть до принятия профильного закона в 2004 году, больше походит на затянувшийся эксперимент. Сразу после того, как город оформил договоры доверительного управления с различными культорганизациями и союзами, наступил черед общежитий. Практически каждый новый петербургский градоначальник, вступая в должность, обещал населению решить вопрос просто до неприличия разросшегося фонда «домов временного проживания». При Владимире Яковлеве данную проблему попытались скинуть на плечи частных компаний. Первопроходцем со стороны бизнеса стало ОАО «РОССТРО» – первый договор доверительного управления городским имуществом фактически разрабатывался именно под эту компанию. И в конце 1997 года она получила в управление сразу шесть общежитий в Московском районе.
Возвращаясь к самому определению доверительного управления – «цель плюс доверие» – цели города просматриваются вполне ясно. Во-первых, администрация снимала с себя необходимость выполнения дорогостоящего ремонта полуразвалившихся общежитий. Во-вторых, за право управления госсобственностью частник был обязан вносить в городской бюджет дополнительные средства – сверх того, что он затратил на облагораживание объекта (при этом он не имел права менять арендную плату для временно проживающих, определять ее размер по-прежнему было прерогативой Смольного). Наконец, значительно сокращались затраты городского бюджета на содержание обслуживающего персонала, покупку технического инвентаря и т. д.
«На первый взгляд, эти общежития были самыми недоходными объектами. Но во многих зданиях были бесхозные встроенные помещения, которые со временем стали приносить стабильную прибыль», – рассказывает Александр Макаров, президент корпорации «РОССТРО». В то же время ситуация осложнялась отсутствием практики передачи объектов в доверительное управление. «Любую мелочь приходилось согласовывать, самостоятельно формировать необходимую документацию и регистрировать объекты недвижимости. Все строилось на прецедентах, что значительно осложняло процесс в целом», – резюмирует он.
Койко-место – на кровать
Помимо «РОССТРО» нашлась еще одна компания, решившая ввязаться в столь неоднозначный проект – ООО «Галакт». Компания получила в доверительное управление общежитие на бульваре Красных Зорь в Невском районе. Пятиэтажка 1970 года постройки была занята жильцами на треть. На расселение трех нижних этажей ушло около четырех лет. Ремонт освободившихся площадей завершился лишь в прошлом году. Объект преобразован в гостиницу эконом-класса на 75 номеров. По словам директора ООО «Галакт» Владимира Васильева, из общежития коридорного типа сделать что-либо иное достаточно трудно, поэтому здесь и появился мини-отель. На ремонтные работы «Галакт» потратил 800 тыс. рублей (во сколько обошлось расселение общежития – не известно). Но, по мнению специалистов, это вполне обоснованные и перспективные вложения.
Еще более удачный выбор объекта под гостиницу – особняк XVIII века, окна которого выходят на набережную. В 1999 году такое здание досталось в доверительное управление ООО «Центр велоспорта "Локосфинкс"». Для компании это был первый опыт управления городской недвижимостью и вполне удачный. Гостиница «Локосфинкс» на 33 номера различной категории (стандарт, полулюкс, люкс, апартаменты) расположилась в двух корпусах на набережной канала Грибоедова, 101. Один из корпусов – отреставрированный и модернизированный особняк 1797 года постройки; другой – новое здание, сооруженное несколько лет назад на месте снесенного Мариинского института. В гостинице даже есть собственная автономная газовая котельная. Поэтому волноваться за доходность данного предприятия пока не приходится.
Есть ли доход на Марсовом
Первой из частных управляющих компаний работать с полноценными офисными зданиями начала ВСМ Group. Осенью 1998 года КУГИ передал компании в доверительное управление объект на Марсовом поле, 5 (прежде здесь размещался Институт торфа), общей площадью более 3 100 кв. м. Здание, где разместился бизнес-центр «Михайловский», имеет статус федерального памятника. За время доверительного управления были отремонтированы все пригодные под аренду площади (2 200 «квадратов»), кровля и фасад, заменены электрические и теплосети. Арендные ставки увеличились в 2,5 раза и сегодня достигают 330 у. е. КУГИ за один кв. м в год.
Доход, вырученный от аренды, делился на знакомые три части: 30–20–50. Из них 30% – получал город, 20% – управляющий, 50% заработанных средств шло на ремонт и содержание здания. После двух лет доверительного управления доля города в доходах от здания даже немного увеличилась. Произошло это за счет сокращения затрат на эксплуатацию бизнес-центра.
Учитывая накопленный опыт, ВСМ Group в 2002 году взяла в управление еще один городской объект. Здание на Большой Морской улице, 35, общей площадью чуть более 6 300 кв. м в момент передачи в «доверие» было занято арендаторами на 70%. Большинство из них являлось государственными структурами и занимало помещения по льготным расценкам. Несмотря на это, ВСМ Group удалось значительно повысить доходность объекта (арендные ставки при этом увеличились более чем наполовину и в настоящее время составляют $240 за кв. м в год, включая НДС и коммунальные услуги).
Один приказчик – грош в ящик
Здание на улице Седова, 37, которое в настоящее время носит название бизнес-центр «Кристалл», КУГИ передал в доверительное управление компании «РЭО-Сервис» более семи лет назад, в феврале 1999 года. У этого объекта очень непростая судьба. Изначально он проектировался под производственные цели: здесь долгое время располагались цеха фабрики «Ленинградодежда». В помещении, где сегодня находится офис генерального директора управляющей компании, раньше работала переплетная мастерская.
Когда «РЭО-Сервис» появилось на объекте, по предыдущим договорам с арендаторами в здании было занято всего 800 кв. м. Все остальные помещения фактически выглядели, как Сталинград после бомбежек: отсутствовало 80% остекления в высотной части здания, на объект общей площадью 14 тыс. кв. м приходилось всего два работающих туалета. Не было ни тепла, ни воды, не работала противопожарная система. Кроме того, здание находилось на постоянном контроле Ленэнерго; как у злостного неплательщика – в нем несколько раз отключали электроэнергию. Имел место и самозахват помещений сторонними организациями. «После получения этого объекта у нас, естественно, появилась проблема его перепрофилирования. Кроме того, возникла необходимость замены коммуникаций и вывоза мусора, которым были завалены все двенадцать этажей. Позже пришлось построить собственную котельную. На сегодня в «Кристалле» только стены старые, а вся «"начинка" – новая», – делится Виктория Бойцова, генеральный директор ООО «РЭО-Сервис».
Первым делом новый управляющий вывел объект из должников перед монополистами и попытался его заселить. Как показывает время, тактика при этом была выбрана верно. Ставку сделали на создание «бизнес-инкубатора», в котором могли бы разместиться небольшие начинающие компании-арендаторы. Сегодня помещения в «Кристалле» арендуют 79 фирм.
Арендные ставки варьируются от 4,5 до 20 у. е. за «квадрат». И если в 1999 году управляющий зарабатывал на объекте $1 тыс. в год, то сегодня арендные выплаты увеличились в 350 раз – до $350 тыс. ежегодно.
Для «РЭО-Сервис» изначально КУГИ установил несколько иную схему вознаграждения: 36% от дохода получал город и лишь 10% – управляющий. Все остальные средства вкладывались исключительно в объект. Но в первые два года государство отказалось от своей доли в прибыли, с целью более быстрого вывода здания из кризиса. Однако сейчас, по прошествии почти семи лет с момента передачи объекта на улице Седова, перед управляющим поставлена иная задача – повышение доходности и капитализации здания.
Бизнес-центр «Кристалл» по-прежнему находится в постоянном ремонте. Но «РЭО-Сервис», по словам Виктории Бойцовой, само выбрало себе такую судьбу. «Для нас доверительное управление – это форма ремонта. «РЭО-Сервис» вообще создавалось как специализированная ремонтно-эксплуатирующая организация. С самого начала мы поставили себе задачу: специализируемся только на проблемных объектах. Как это ни высокопарно звучит, но мы готовы их отмывать, отчищать, приводить в порядок», – заключает она.
Дом образцового содержания
Здание, расположенное на улице Льва Толстого, 7, было передано ООО «Управляющая компания "Питер"» в доверительное управление в ноябре 2001 года. До этого времени в здании общей площадью 4 500 кв. м долгие годы размещался единственный арендатор – НИИ токов высокой частоты (соответственно, плата за стены для научных работников рассчитывалась с понижающим коэффициентом социальной значимости – 0,1). При этом большая часть свободных площадей сдавалась в субаренду. Будущий «Офисный дом» встретил управляющего разбитыми входными дверями, облупленными стенами и фанерной будкой в вестибюле для охраны. «Крыша протекала настолько, что последний седьмой этаж уже несколько лет не эксплуатировался. Состояние инженерных коммуникаций было соответствующим», – рассказывают в УК «Питер» (ныне – офисное подразделение IB Group).
За первый месяц работы управляющей компании удалось заключить 27 договоров аренды, которые принесли первый доход порядка 600 тыс. рублей. Эти средства позволили начать подготовку здания к зимнему сезону: был проведен аварийный ремонт кровли и канализационной системы, заменены входные двери.
Основной задачей второго и третьего годов управления стал рост доходности объекта. В ремонтных работах акцент был смещен. Провели косметический ремонт не только мест общего пользования, но и офисных помещений. Вложения во все эти мероприятия составили более 8,6 млн рублей.
При этом заполняемость бизнес-центра в течение всего срока управления держалась в среднем на уровне 95%. К концу второго года средняя арендная ставка составляла $156/кв. м в год, к концу третьего – $225. Сегодня вакантные площади предлагаются по цене $220–260 при заполняемости на уровне 95%. Ежемесячный доход бизнес-центра превышает 1,5 млн рублей.
Целевым нельзя расторгнуть
Договор доверительного управления своим вторым городским объектом УК «Питер» подписала в декабре 2003 года. Впервые в Петербурге под бизнес-центр было переоборудовано бывшее больничное здание. Дом на Большом проспекте Петроградской стороны, 100, был построен в начале прошлого века для частной лечебницы Бруно Кальмейера. До августа прошлого года его занимала городская больница № 29, которая по решению городских властей была расформирована. Шестиэтажное здание площадью примерно 7 500 кв. м осталось без хозяина, но часть помещений (1 700 кв. м) решили отдать под комплексный центр социального обслуживания населения Петроградского района. Остальные площади перешли в руки нового управляющего. Более половины свободных помещений было сдано в аренду уже в течение нескольких месяцев.
Однако в прошлом году, после небезызвестного скандала с передачей в доверительное управление УК «Питер» Дома журналистов на Невском проспекте, над объектом на Большом нависла угроза. Губернатор Валентина Матвиенко даже поручила КУГИ отобрать здание у управляющего, поскольку «такие полномочия можно предоставлять только по результатам конкурса, а значит, соглашение о целевой передаче необходимо расторгнуть». Правда, со временем страсти поутихли. Объект оставили за управляющим. Да и все остальные ранее заключенные договоры доверительного управления город продлевает на второй срок пока без особых проблем. Тем не менее надеяться на дальнейшую передачу зданий целевым образом больше не следует. Подобная практика, по словам чиновников, в обозримом будущем сойдет на нет.
Несмотря на всю проблемность объектов, передаваемых городом в доверительное управление, первые два здания, выставленные КУГИ на конкурсы в конце прошлого года, нашли своих новых управляющих (но один объект все-таки был передан целевым назначением). Впрочем, делать из этого какие-либо выводы пока рано. Петербургские управленцы, вероятно, так долго ждали этих конкурсов, что решили взять в «доверие» все, что готов предложить им город.
