– Игорь Михайлович, достигнуто ли взаимопонимание между властью и бизнесом по вопросам доверительного управления городским имуществом? Как складываются отношения между КУГИ и профессиональными объединениями управляющих компаний?
– В решении любого вопроса, касающегося управления государственной собственностью, всегда есть две заинтересованные стороны – власть и бизнес. В рамках диалога КУГИ с управляющими компаниями часто возникают прения по тому или иному предмету. И это нормальный рабочий процесс. К примеру, многие потенциальные участники конкурсов на право доверительного управления хотят видеть полную информацию о передаваемых в траст объектах. Однако город пока не готов пойти на такой шаг: мы не можем предоставлять сведения о каждом конструктивном узле того или иного здания. Одна компания захочет получить более подробную информацию о состоянии инженерных сетей здания, другая – о структуре арендаторов. В любом случае фирма может самостоятельно узнать интересующие ее сведения. До проведения конкурса претендент имеет право обследовать объект, оценить его потенциал и предложить свою цену на конкурсе.
Если говорить об общих вопросах предоставления недвижимости в доверительное управление, то в этом отношении с управляющими компаниями мы достигли полного взаимопонимания. Например, руковод-ство КУГИ постоянно общается с представителями Гильдии управляющих и девелоперов. Мы рассматриваем их предложения, ведем конструктивный диалог. Частные компании заинтересованы в том, чтобы на конкурсы на право доверительного управления выставлялось как можно большее количество объектов. И наш комитет будет делать для этого все необходимое.
– Какие цели ставило руководство города, передавая объекты в доверительное управление во второй половине 1990-х годов? Отличались ли они от задач, исполнение которых подразумевалось после принятия Закона «О доверительном управлении...»?
– До сих пор город является самым крупным собственником недвижимости, выполняя не свойственные ему функции риэлтера. Начиная с 1996 года, когда была утверждена примерная форма договора о передаче объектов в доверительное управление, и до принятия соответствующего закона власть преследовала несколько целей. В то время необходимо было навести порядок в системе управления крупными объектами, принадлежащими городу: привести их в надлежащее состояние, оформить необходимую документацию. Многие здания разрушались, а приватизировать их было невозможно. Дело в том, что во второй половине 1990-х действовал президентский указ о запрете на продажу объектов, обремененных арендными отношениями. Таким образом, передавая здания в доверительное управление, мы сохраняли их потенциал.
– Какие объекты планируется передавать в доверительное управление? По каким критериям производится их выбор?
– Действительно, в рамках принятия Закона «О доверительном управлении...» мы четко определили критерии, по которым здания или помещения будут передаваться в траст.
Прежде всего соответствующие конкурсы будут проводиться в отношении «домов-муравейников», обремененных многочисленными договорами аренды, а также правами собственности, безвозмездного пользования и т. д.
Самостоятельно заниматься управлением таких объектов городу очень сложно, поэтому данная функция будет возложена на плечи специализированных компаний. Еще в доверительное управление планируется передавать здания ветхого или аварийного фонда. К примеру, если объект находится в тяжелом состоянии, а продавать его по тем или иным соображениям не представляется целесообразным (возможно, в будущем городу понадобится это здание), его будут передавать в доверительное управление.
Помимо этого трастовое управление имуществом целесообразно в случае необходимости технического переоснащения здания, затраты на которое не предусмотрены в бюджете.
Пока в доверительное управление передается ничтожно малая часть городской собственности. Дело в том, что мы стараемся подходить к данному вопросу весьма щепетильно: ведь после заключения договора на трастовое управление компании переходит значительная часть полномочий собственника в плане распоряжения объектом. Кроме того, отсутствует прецедентная практика доверительного управления и всегда есть риск того, что при передаче объекта город не сможет контролировать те или иные происходящие в нем процессы. Поэтому мы стараемся не спешить и досконально просчитывать все нюансы, прежде чем выставить здание на конкурс.
Государство работает по открытым правилам и процедурам, что подразумевает весьма осторожное отношение к рискам. Там, где бизнес быстро принимает решение, власть будет долго согласовывать все вопросы внутри своих ведомств. В итоге объект может наполовину разрушиться. Доверительное управление позволяет решить эту проблему.
В настоящее время составлен список из девяти объектов, планируемых к передаче в доверительное управление в ближайшие два года. Этот перечень выдан всем заинтересованным компаниям.
Хочу отметить, что массовой практики передачи соб-ственности в доверительное управление не будет. Конечно, мы заинтересованы в том, чтобы как можно большим количеством объектов занимались профессиональные управляющие. Но для нас особенно важно понятие «доверительный» – управленцы должны быть действительно квалифицированными, получающими вознаграждение за свой труд, а не людьми, которые кормятся за счет дешевой городской недвижимости.
В любом случае передавать в доверительное управление мы будем лишь самые проблемные объекты. Если же здание или помещение находится в хорошем состоянии и у него нет юридических проблем, оно не будет передаваться частникам. В качестве доверительных управляющих мы хотим видеть не иждивенцев, а профессионалов, реально увеличивающих доходность недвижимости.
– Сколько договоров доверительного управления действуют в настоящий момент? Какими нормативными актами они регулируются? Сколько договоров доверительного управления действуют в настоящий момент? Какими нормативными актами они регулируются?
– Сейчас в доверительном управлении находятся 15 зданий, 13 из которых были переданы в траст до вступления в силу соответствующего закона. Речь идет о договорах на управление объектами самого различного назначения – общежитиями, домами творческих союзов, бизнес-центрами.
Стоит отметить, что трастовая система доказала свою эффективность: в пример можно привести общежития, находящиеся в управлении компании «РОССТРО». Здания стали доходными, а их техническое состояние заметно улучшилось.
Во второй половине 1990-х администрация Петербурга заключила четыре договора на управление зданиями с творческими союзами сроком на 25 лет. В то время такие соглашения с творческими союзами заключались для поддержки людей искусства и не имели ничего общего с доверительным управлением как таковым. Другими словами, форма документа не соответствовала сути отношений. Кроме того, 25-летний срок отношений не соответствует законодательно установленному 5-летнему сроку.
После вступления в силу Закона «О доверительном управлении...» возник вопрос, каким образом можно переоформить соглашения с компаниями, успешно выполняющими свои обязанности в рамках старых договоров. Получилось, что по новому документу мы должны организовывать конкурс. Однако данную процедуру нелогично проводить в отношении добросовестных управляющих. Возникла еще одна правовая коллизия: в федеральном законодательстве не прописаны критерии определения добросовестности управляющих. Пришлось оперативно вносить поправки в нормативную базу Петербурга. Со всеми компаниями, должным образом выполняющими свои функции по старым договорам, мы будем переоформлять документы без проведения конкурсных процедур.
– Как вы оцениваете итоги первого конкурса на право доверительного управления городским имуществом? Были ли выявлены недостатки, каким образом их планируется исправлять?
– На мой взгляд, первый конкурс прошел весьма успешно. За право управления зданием на Измайловском пр., 27, соревновались сразу четыре фирмы. Победитель – ООО «РЭО-Сервис» – имеет позитивный опыт сотрудничества с городом. Несколько лет назад компании было передано полуразрушенное здание Дома быта на ул. Седова, 37. Управляющий провел реконструкцию объекта и превратил его в неплохой бизнес-центр.
Не сомневаюсь, что эта компания приведет в порядок и такой сложный объект, как здание колледжа на Измайловском проспекте.
Объект на Большом пр., 18, был передан единственному претенденту: заявка на конкурс поступила лишь со стороны ЗАО «ВМБ-Траст».
Уверен, что победители конкурса справятся со своей задачей: выигравшие компании не один год работают на рынке Петербурга и знают все тонкости управления объектами любого уровня сложности. Хочу отметить, что в ходе проведения конкурса мы не выявили существенных недостатков. Несмотря на то что на второй лот была подана всего лишь одна заявка, ситуация нас полностью удовлетворяет.
– Многие участники рынка говорят об относительно низких критериях допуска к конкурсам на право доверительного управления. Планируется ли ужесточать эти требования?
– В Законе «О доверительном управлении...» четко описаны квалификационные требования, предъявляемые к претендентам на право эксплуатации городской собственности. В частности, компания должна работать на рынке не менее двух лет и управлять как минимум двумя объектами общей площадью от 5 тыс. кв. м. На наш взгляд, данные условия являются достаточными для того, чтобы в конкурсах на право доверительного управления не принимали участие случайные фирмы. В одном из вариантов законопроекта было предложено при проведении конкурсов использовать понятие «деловая репутация». Однако в итоге было решено отказаться от данной формулировки, поскольку она не соответствует критериям объективности. Считаю, что пока нет необходимости устанавливать дополнительные квалификационные требования к претендентам. В Петербурге сложился круг профессиональных управляющих компаний, и ужесточать их допуск к конкурсам не имеет смысла.
– Примерная форма передачи зданий в доверительное управление была утверждена еще в 1996 году. Тогда было предложено использовать принцип распределения прибыли «30–20–50». Оправдал ли себя данный механизм?
– За восемь лет практики передачи объектов в доверительное управление в типовой договор вносилось много изменений. Схема эта никогда не была догмой, со временем превратившись в некий базовый вариант. Во второй половине 1990-х она соответствовала конъюнктуре рынка, однако сейчас ситуация в корне изменилась. Согласно положениям закона о доверительном управлении трастовая компания обязана не только эффективно использовать объект и максимизировать его доходность, но и перечислять обязательную сумму в городской бюджет. Данный принцип более логичен: Петербург не должен ничего терять, передавая имущество в частные руки.
Есть минимальная сумма, которую управляющий должен отдавать городу. И эта цифра не зависит от изменений доходности объекта. Тем самым управляющему предоставляется большая свобода действий. Компания может самостоятельно решать, какую сумму направить на ремонт и сколько взять в качестве вознаграждения. При этом состояние объекта будет учитываться после окончания договора доверительного управления, когда придет время решать вопрос о продлении срока. С другой стороны, такой подход оптимален для города – власть сможет четко планировать бюджетные поступления. Старый же вариант распределения прибыли очень сильно зависел от изменений на рынке.
– Не так давно было объявлено о проведении конкурса на оценку объектов, предназначенных для передачи в доверительное управление. Среди них есть здания, уже обремененные трастовыми отношениями. Для каких целей проводится их переоценка?
– Действительно, среди выставленных на конкурс объектов есть ранее переданные в доверительное управление. Речь идет о зданиях на Наб. канала Грибоедова, 101 (управлением занимается ООО «Центр велоспорта "Локосфинкс"»), Большой Морской ул., 35 (ООО «Бизнес-центры Управляющая Корпорация»), и на ул. Льва Толстого, 7 (ООО «Управляющая компания "Питер"»). Дело в том, что в отношении данных объектов заканчиваются сроки договоров и их необходимо перезаключить в соответствии с новым законом. Соответственно, поменяются и условия распределения прибыли. Конкурсов по данным объектам мы проводить не будем – если управляющий добросовестно выполняет свои обязательства, договор будет продлен.
– В конце ноября прошлого года были утверждены изменения в Закон «О доверительном управлении...». В частности, передача объектов может осуществляться, если это существенно улучшит социальноэкономические и культурные условия жизни населения Петербурга, а также будет стимулировать хозяйственную деятельность. О каких объектах идет речь в данном случае?
– Конечно, прежде всего подразумевается передача в доверительное управление жилых домов. Опыт компании «Питер Дуссманн» в этом отношении весьма показателен, и мы планируем продолжить данную практику с другими фирмами, заинтересованными в управлении жилищным фондом. Кроме того, в ближайшее время мы намерены разработать систему передачи объектов в доверительное управление агент-ствам по развитию территорий (АРТ). Положение это пока не закреплено в законе: необходимо определить, какие объекты могут передаваться в управление агентствам, обозначить квалификационные требования к таким структурам и внести соответствующие коррективы в нормативную базу. Нам предстоит провести большую подготовительную работу: изучить опыт западных стран, осуществить ревизию АРТ, выработать механизмы передачи объектов в доверительное управление. Сейчас мы активно изучаем западный опыт в данной сфере.
Наша задача – создать благоприятные условия для того, чтобы к этой деятельности все больше подключался частный бизнес, оценить эффективность агентств по развитию территорий. Однако для осуществления задуманного необходимо частично задействовать бюджетные ресурсы. Пока что государ-ство не готово заниматься инвестиционным развитием территорий, после чего отдавать их частным компаниям. Сначала нужно реформировать отношения города и АРТ и повышать требования к взаимным правам и обязанностям. В последнее время все чаще говорят о том, что агентствам необходимо предоставить больше полномочий. На мой взгляд, спешить в этом вопросе не следует. Необходимо иметь четкие гарантии, что при передаче объектов в доверительное управление АРТ город не только не понесет убытков, но и решит проблемы развития этих территорий. Пока мы не разработали механизмов для осуществления этой задачи, но активно трудимся в данном направлении.
– Каким образом распределена система управления городским имуществом? Какое место занимают в ней отношения, связанные с доверительным управлением?
– Объекты, которые не являются ликвидными или не сдаются в аренду, продаются Фондом имущества Санкт-Петербурга. В первую очередь мы приватизируем здания и помещения, приносящие наименьший доход городу. К примеру, арендная плата за помещения «Пассажа» авансирована на несколько лет вперед: держать такой объект в собственности городу нет смысла. Практику продажи мы намерены развивать прежде всего.
В аренду сдается большая часть городской собственности. В силу своей специфики, в доверительное управление будет передаваться относительно небольшое количество объектов. Сейчас в аренде находится порядка 3 млн кв. м, в то время как в трастовых отношениях – лишь около 100 тыс. Однако потенциал доверительного управления довольно высок. Сейчас многие объекты городской собственности напоминают слоеный пирог: в одном доме размещаются собственники, арендаторы, безвозмездные пользователи и т. д. и т. п. Любое здание должно иметь одного хозяина. Если нет единого арендатора, таковым может стать доверительный управляющий. При такой форме объект живет строго по своим доходам: собранные с арендаторов средства распределяются в соответствии с договором. В то же время мы должны четко понимать: далеко не все объекты могут передаваться в доверительное управление.
– Исходя из каких критериев рассчитывается начальный размер дохода бюджета при проведении конкурсов на право доверительного управления?
– Если существует фактический арендатор выставляемого на конкурс объекта, стартовая цена рассчитывается исходя из существующих ставок. Если же здание свободно от таких отношений, за основу берется значение массовой оценки, применяемой КУГИ по объектам недвижимости.
– Существует ли практика передачи объектов в доверительное управление в других регионах страны? Планируется ли использовать российский и зарубежный опыт в данном направлении управления городским имуществом?
– Петербург является первым регионом страны, где был принят Закон «О доверительном управлении...». Пока что ни в одном субъекте страны нет подобного документа. Отсутствие оных – одна из главных причин столь длительного процесса разработки этого законодательного акта. Однако практика доверительного управления широко развита за рубежом, особенно в странах Западной Европы, где институт траста формировался столетиями. Приходилось изучать этот опыт, а также оценивать все плюсы и минусы сложившейся практики трастовой передачи недвижимости в Северной столице, начиная с 1996 года.
Досье:
Игорь Михайлович Метельский родился в 1963 году. В 1990м с отличием закончил юридический факультет Омского государственного университета, получив специальность правоведа. С 1990 по 1993 год – аспирант юридического факультета СанктПетербургского государственного университета (кафедра международного права). С 1995 по 1998 год возглавлял юридическую службу КУГИ Петербурга. В 1999м стал номинантом премии юридического факультета СанктПетербургского государственного университета.
Принимал участие в разработке Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законодательных и правительственных актов по вопросам приватизации, управления государственной собственностью, регулирования земельных отношений. Адвокат СанктПетербургской объединенной коллегии адвокатов. С 2002 года – генеральный директор ООО «Группа Юст», советник на общественных началах председателя КУГИ по юридическим вопросам. В ноябре 2003го назначен председателем КУГИ. Курирует деятельность подчиненных комитету ведомств: ОАО «Фонд имущества СанктПетербурга» и ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».
