Как сделать обмен жилья через куплю-продажу особенно выгодным? Формула проста: продать как можно дороже, а купить как можно дешевле. Только в обеих частях этой формулы присутствует словечко «можно». Степень же дозволенности в данном случае нам диктует рынок. И чтобы покупатель, при всем богатстве выбора, захотел оперативно выложить «максимально допустимую» сумму именно за вашу недвижимость, необходимо грамотно подготовить объект к продаже.
Роль товарного вида продуктов и изделий для их выгодной реализации на потребительском рынке мы уже давно сумели оценить. Продукты в рваной и грязной упаковке, бытовая техника в корпусе с трещинами и царапинами мало привлекательны даже с огромной скидкой. Зато когда речь заходит о недвижимости, многие продавцы яростно сопротивляются настоятельным рекомендациям риэлтера заняться наведением красоты в продаваемой (обмениваемой) квартире. И отказываются понимать, насколько важно «подать товар лицом».
Кому это надо?
Внутренний голос нашептывает инертным клиентам: «А кому и зачем это надо? Вот въедет новый хозяин – пусть все и делает по-своему!». На самом деле радение о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. «Экскурсионный период» показа потенциальным покупателям явно затягивается. Отдельные же индивидуумы начинают усиленно торговаться, нагло заявляя: «Да здесь одного ремонта на многие тысячи долларов!».
Nota Bene
76 дней составляет средний период экспозиции квартиры
По данным отдела аналитики ГК «БН» на 06.03. 2006
Причину происходящего мы предпочитаем видеть отнюдь не в том, что отмахнулись от советов специалиста: видно, риэлтер просто плохо рекламирует наш объект, не тех клиентов водит... Давайте все же не искать виноватых, а браться за дело...
С точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: «убитая», где надо все менять и реконструировать, «обшарпанная», в которую не переедешь без предварительного косметического ремонта, а также типа «въехал и живи». Последние покупаются быстро, охотно, без торга. Чтобы квартира понравилась, она должна производить впечатление просторной, комфортной и чистой. Начнем с самого несложного, но очень важного – с борьбы за визуальный простор.
Экспозиция – срок размещения рекламы о продаже имущества в средствах массовой информации, в течение которого на объект находится покупатель.
Для начала стоит избавиться от старых вещей. То, что еще совсем недавно гордо именовалось нажитым добром, уже перекочевало в разряд старого барахла. Поэтому срочно проинспектируем наши залежи.
В расчищенной от хлама квартире местами стоит заняться перестановкой. В серийных домах гостиная чаще всего имеет вытянутую форму. А «классика» обстановки: по одну сторону «стенка», напротив диван или «тройка». Венчает композицию из мягкой мебели «богатый» ковер на стене. Как средство шумо- и теплоизоляции он, конечно, неплох, да только его насыщенный цвет и яркий крупный рисунок создают нежелательный оптический эффект: стена с ковром «наезжает» на зрителя, еще больше сужая пространство, и визуально уменьшая помещение. В итоге комната, являющая собою вполне сносный прямоугольник, приобретает вагонообразный вид. Как бороться?
От ковров придется отказаться – убрать до лучших времен. «Стенку» разгоняем по углам или вынимаем пару секций и переставляем их к другой стене, делая в сплошном мебельном пространстве нишу. В ней размещаем зеркало, репродукцию пейзажа с перспективой – что-то такое, куда взгляд устремляется и «проваливается», оптически удаляя плоскость стены. Аналогично «раскидываем» по комнате мягкую мебель, чтобы она не стояла в линию. Вот увидите, вам понравится результат и вы используете этот же принцип расстановки и в новой квартире.
Также в период показа не повредит стать добровольными помощниками дворника – сделить за чистотой и освещением подъезда и лестницы. Театр начинается с гардероба, а квартира для потенциального покупателя – с «подходов» к ней.
Какой ремонт оправдан?
Не стоит обижаться на риэлтера, который настаивает на «косметике»: любое жилье, даже очень ухоженное, все равно с годами утрачивает свежесть. Мы этого не замечаем, но заинтересованный глаз покупателя зорок. Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, от такой рекомендации может ужаснуться: «Это же великие тысячи!». Не торопитесь с выводами. Ознакомившись с ценами на товары и материалы, необходимые для косметического ремонта, в обычном магазине, вы измените свое мнение.
Предпродажная отделка не требует особых затрат. Стоимость «евроремонта» в хрущевке или «кораблике» продавцу никогда не вернуть. Зато силы и средства, вложенные в освежающую «косметику», окупаются в несколько раз и помогают сократить период «экспозиции» квартиры – то есть попросту продать ее гораздо быстрее. Данные рекомендации касаются массового предложения: типового жилья, а также небольших квартир в центре города.
Итак, срочно беритесь за дело. Начинаем с потолков. На газифицированной кухне придется особенно потрудиться. Потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2–3 года даже при наличии вытяжки. Копоть и сажу перед покраской надо удалить. Обычно достаточно пройтись водоэмульсионной краской или мелом в 1–2 слоя. Окрашенные стены достаточно хорошо отмыть, а старые обои на кухне требуют обязательной замены.
В комнатах заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите – даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев контраст будет слишком очевиден.
Зачем менять старые обои, и так понятно. Но иногда желательно переклеить даже относительно новые, заменив на нейтральные светлые. Поскольку яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенных холодных тонов «съедают» освещенность. Оптимальный вариант на любой вкус – ненавязчивые мазки или слабые разводы на белом фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. Финансовые и временные расходы минимальны, а позитивное восприятие покупателя обеспечено. Почему противопоказаны просто белые или светлые однотонные обои без рисунка, «как в евростандарте»? В этом случае моментально вылезают мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.
Радиаторы (или попросту батареи) и оконные рамы также нужно освежить, хотя бы в один слой. Полы зачастую трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Линолеумный пол или поцарапанный лакированный паркет можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтуса: чаще всего они нуждаются в окраске или даже замене.
Отдельного внимания потребует сантехника: на ней не должно остаться ни малейшей желтизны. Отмыв фаянс, стекло и кафель до зеркального блеска, смело вворачивайте мощные лампочки.
В абсолютном большинстве случаев ванна старше 7–8 лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в «замене, которая стоит огромных денег», как утверждают сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали – только не поддавайтесь на его агитацию «подобрать оттенок под ваш кафель». Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно-зеленым, синим, бурым – срочно меняйте их цвет на более светлые тона теплой гаммы. И ваша ванная комната заиграет!
Примеры же того, как люди, решившись на хлопоты и некоторые затраты, приводили в порядок квартиры и окупали с лихвой все вложения, совершая выгодные продажи и обмены, многочисленны и красноречивы.
