С введением нового Жилищного кодекса РФ большинство сделок обмена перекочевало из «сферы влияния» Горжилобмена (в ведении которого осталась лишь неприватизированная жилплощадь) на риэлтерский рынок. И это удобно: выставить свое жилье на продажу и подобрать для приобретения необходимое среди множества предложений свободного рынка намного проще, чем искать взаимный вариант по принципу «ты – мне, я – тебе». Степень свободы выбора возрастает на порядки.
Логика встречной покупки
Однако планируя подобную сделку, важно внимательно отнестись к оформлению договорных отношений с агентством, которое взялось помогать вам в этом непростом деле. Иначе пусть минимальная, но существует вероятность оказаться с деньгами на улице, продав свою недвижимость и не купив новой. Такой поворот событий не исключен, если в договоре между клиентом и агентством есть обязательство фирмы организовать продажу жилья, а подбор альтернативного варианта и оформление приобретения были обещаны только на словах. Помимо самого условия встречной покупки в договор с фирмой не помешает ввести и условие одновременного нотариального удостоверения договоров купли-продажи своей недвижимости и встречного варианта. Иначе – в случае «разорванного» нотариата – также велик риск выхода ситуации из-под контроля.
Важно правильно и логично выстроить процесс подбора встречной покупки. Покупатель обычно выделяет на поиски альтернативы не более пары-тройки недель. И вот некоторые «предусмотрительные» продавцы загодя, еще до появления покупателя на их объект, начинают поиски «встречки». Но ведь для того чтобы удержать понравившуюся квартиру, требуется заключить договор о намерении покупки и внести залог. А дальше велика вероятность того, что либо пройдут все сроки, либо покупателя на объект «торопыги» не найдется и «залоговые» деньги его пропадут, либо придется ему сбрасывать цену на свое жилье – для срочной продажи. И получается – куда ни кинь, всюду клин. Так что не стоит пытаться «бежать впереди паровоза», лучше проявить оперативность, когда за ваш объект внесут залог.
Порой риэлтерские «обменные цепочки» встречных вариантов, в которых нотариат проводится по всем объектам у одного нотариуса в один день, составляют до десятка объектов. И клиенты должны понимать, насколько для достижения успеха важна слаженность действий и четкое выполнение принятых на себя обязательств.
Для упорядочивания взаимоотношений еще до проведения сделки купли-продажи желательно составить «сквозные» соглашения о порядке взаиморасчетов и выполнении различных этапов сделки по всей цепочке. В них могут быть обозначены все суммы, взаимные обязательства и сроки их выполнения. Такая мера оказывает хорошее дисциплинарное воздействие и помогает участникам цепи действовать слаженно и последовательно. Кроме того, важно не забывать: все, кто внутри цепочки получает средства за проданные объекты (даже если они целиком тратят эти деньги на встречное приобретение), обязаны оформить расписки о том, что расчеты с ними были произведены полностью.
Анатомия расселения
Расселение – операция для мировой практики нехарактерная, но для нашего города весьма актуальная. Оно предполагает коллективную переуступку прав на коммунальную (чаще) квартиру в обмен на ряд альтернативных площадей. Во избежание недоразумений наиболее распространенной практикой является выкуп подобранных для жильцов коммунальной квартиры вариантов на имя покупателя с последующей одновременной взаимной продажей их и долей в коммуналке или нотариальным оформлением договора мены. При этом следует избегать схемы с поэтапным оформлением долей в расселяемой квартире на покупателя по мере нахождения встречных вариантов. И прежде чем сделка дойдет до завершающей стадии, необходимо учесть ряд моментов, важных для ее успеха.
Сегодня рыночная ситуация не особо благоприятна для расселений: предложений больше, чем кредитоспособных покупателей, у которых и помимо «коммун» есть выбор. К тому же наиболее лакомые варианты давно разобраны. Поэтому в оставшихся «вороньих слободках» мало кто может рассчитывать на отдельную квартиру без существенной доплаты со своей стороны. Другое дело, что за комнату, реализуемую в процессе размена, все равно, как правило, выручают существенно больше, чем если бы она продавалась отдельно.
Как жильцам «коммуны» защитить свои интересы при размене? Для начала – трезво оценить свои шансы, найти общий язык с соседями и грамотно подойти к составлению договора.
Хотя ряд договоров заключается с семьями по отдельности, сегодня риэлтеры предпочитают не скрывать условия расселения от соседей. Раньше склоки вокруг бюджета сделки частенько приводили к ее развалу. Теперь же, в условиях дефицита покупателей коммуналок, действовать жильцам приходится сообща, заранее расставив точки над i и согласовав бюджет. Оценив квартиру при заключении договора, риэлтеры предлагают гражданам поделить общую сумму, выделяемую на приобретение альтернативного варианта, на количество квадратных метров жилой площади. Определяют стоимость одного «жилого» метра и, следовательно, – каждой комнаты. Это логично. Ведь в процессе приватизации семья получает долю квартиры (а значит, и право на долю от общей суммы бюджета расселения), пропорциональную занимаемой ею жилой площади, независимо от количества проживающих «на одном ордере».
Только планирование бюджета, грамотное оформление договорных отношений, ответственность сторон и слаженные действия всех участников сложных сделок способны обеспечить успех последним: и расселению, и цепочке со встречными покупками.
Наши партнеры:
Агентство недвижимости «78 регион», Инженерная, 6, оф. 32, 310-99-90,
e-mail: 78reg@cards.lanck.net
