До начала приватизации все операции с жилой недвижимостью осуществлялись через обмен, оформляемый в Горжилобмене (ГЖО). С 1992 года до вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ (01.03.2005) в ГЖО оформлялись сделки, в которых участвовали в обмене как объекты, находящиеся в собственности, так и муниципальное жилье, занимаемое гражданами на основании договора найма. Основанием для въезда по обмену на муниципальную площадь являлись выдаваемые в ГЖО обменные ордера.
Тем же, кто переезжал в квартиру или комнату, оформленную в собственность граждан, выдавалась выписка из решения комиссии ГЖО об обмене (при условии, что права собственности передавались на основании нотариально удостоверенного договора). Новым ЖК РФ установлено, что обмен может осуществляться только между нанимателями неприватизированных жилых площадей, и это значительно сузило круг функций и поле деятельности ГЖО. В настоящее время большинство сделок с жильем, находящимся в собственности граждан, осуществляется путем отчуждения объекта (через куплю-продажу, мену, дарение, ренту).
Отчуждение недвижимости предполагает сбор и подготовку обязательного пакета документов.
В частности, это:
– правоустанавливающий документ;
– технический паспорт на недвижимое имущество;
– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), подтверждающая права собственника, кроме случаев, когда отчуждение недвижимости оформляется без нотариального удостоверения – в простой письмен-ной форме (ППФ);
– справка по форме 9 – о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости.
В зависимости от конкретных обстоятельств сделки и состава правообладателей отчуждаемого жилья также могут быть необходимы:
– справки из налоговой инспекции;
– разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы МО);
– согласие супруга (в т. ч. бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного в браке;
– согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества;
– отказ от преимущественного права покупки сособственников долей в отчуждаемом имуществе и пр.
Сделки по купле-продаже, мене, дарению недвижимого имущества могут быть удостоверены нотариально либо поданы на регистрацию в простой письменной форме.
Удостоверение договора в ППФ чаще используется при совершении сделки между хорошо знакомыми друг другу продавцом и покупателем или при перераспределении прав собственности на недвижимость между членами семьи. При оформлении договора в ППФ отсутствуют затраты на нотариальную пошлину, в пакет необходимых документов не включена выписка из ЕГРП.
Договор обеими сторонами подается на госрегистрацию в специальные окна Государственного управления Федеральной регистрационной службы (ГУФРС). Подготовка договора ППФ осуществляется сторонами самостоятельно либо с привлечением юриста. Однако в обязанности сотрудника ГУФРС не входят проверка дееспособности сторон, определение факта осознания ими правовых последствий совершаемой сделки и т. п., а также детальное изучение (тем более редакция) текста заключаемого договора.
В соответствии с Законом «О государственной регистрации...» отчуждение недвижимости и переход прав собственности к покупателю недвижимости осуществляются только в момент государственной регистрации и занесения сведений о новом собственнике в ЕГРП.
В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ГУФРС выдается отдельный документ – свидетельство о праве собственности, являющееся неотъемлемой составной частью правоустанавливающего документа. Ранее такое свидетельство подшивалось к правоустанавливающему документу и скреплялось печатью, а до этого – прямо на правоустанавливающий документ ставился штамп установленного образца о том, что право на недвижимое имущество зарегистрировано на имя (вписывались ФИО правообладателя) и ставилась печать учреждения, осуществившего регистрацию. В случае если правоустанавливающий документ был зарегистрирован в органе, выполнявшем эти функции в порядке, действовавшем на тот момент, последующая его перерегистрация в ГУФРС не требуется.
Наши партнеры:
Агентство недвижимости «Алые паруса», Мойки наб., 1/ Аптекарский пер.,6, 312-52-65,
e-mail: alye-parusa@yandex.ru
