При обычной схеме договор заключается между двумя физическими лицами – арендатором и арендодателем, а при управлении предусматривается заключение договора с агентством – юридическим лицом. Как правило, собственник подписывает с риэлтерской компанией агентский договор и выдает ей заверенную у нотариуса дове-ренность на управление квартирой. Суть этого документа заключается в том, что вы поручаете эксплуатацию квартиры агентству недвижимости. Компания найдет порядочного нанимателя, заключит с ним договор, будет принимать плату за наем и наблюдать за имуществом квартиры. Специально подготовленные управляющие станут следить за соблюдением всех условий договора, а также улаживать конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации арендатором жилой площади.
Агентство будет оплачивать квитанции за коммунальные услуги и телефонные счета, а иногда и решать вопросы по текущему ремонту. Риэлтерской фирме также надлежит обеспечивать получение в срок арендной платы. То есть если квартирант ее задерживает, данный вопрос решает именно агентство, но, как заверяют риэлтеры, с такими проблемами им практически не приходится сталкиваться.
Если жилец пожелает расторгнуть договор раньше срока, агентство в максимально короткие сроки найдет нового квартиранта. Согласно договору, если арендатор съезжает раньше, он должен предупредить об этом за месяц – этого времени фирме хватает на то, чтобы найти нового жильца. А если он съезжает внезапно, ничего не сказав, у агентства на этот случай остается залог в размере месячной стоимости аренды. Без него в квартиру людей не вселяют.
Все для клиента
Помимо перечисленного выше «джентльменского набора», агентства оказывают и другие, отдельно оплачиваемые услуги. Собственник может поручить сделать в квартире ремонт, приобрести новую бытовую технику или мебель.
При заключении соответствующего договора агентство становится представителем интересов владельца недвижимости. Риэлтерская компания постарается обеспечить сохранность имущества в квартирах, взятых в управление. А потому агентство недвижимости от имени собственника и на основании доверенности заключает со страховой компанией договор. Он страхует хозяина жилья от таких рисков, как порча имущества, затопление соседей, и т. д.
Порядок выплаты комиссионных в агентствах разный. В одной компании изначально оговаривается строго фиксированная сумма, которую хозяин будет получать на руки, а остальную прибыль станет получать риэлтерская компания. В другой это может быть взимание определенного процента с арендной платы (около 15% будет идти риэлтерской фирме).
Документы, пожалуйста!
Подписывая соответствующий договор с агентством недвижимости, наймодатель предъявляет паспорт, документ, подтверждающий право собственности на квартиру (если у жилья хозяин не один, надо получить согласие всех остальных собственников), или если жилье муниципальное – показывает копию финансово-лицевого счета. Также владелец должен документально подтвердить, что жилплощадь в данный момент не сдана в аренду, не отчуждена, не заложена и не находится под арестом. А еще – что на квартире не «висят» различные задолженности по платежам.
После подписания договора и доверенности на управление квартирой у агентства недвижимости появляются определенные полномочия. Круг обязанностей доверенного лица определяется по соглашению сторон и также фиксируется документально. В момент подписания договора составляется акт приема-передачи имущества и подробная опись состояния квартиры.
Необходимо письменно зафиксировать в договоре обязанность доверенного лица представлять ежемесячный отчет и копию каждого заключенного договора найма. Кроме того, оговорить способ получения прибыли. Здесь возможны два варианта: ежемесячное перечисление средств на лицевой счет хозяина квартиры или хранение полученных денег до востребования.
Какое жилье доверяют?
Поручать агентству управление своей квартирой лучше всего в том случае, если необходим стабильный доход на протяжении длительного времени – как минимум года. За краткосрочную аренду агентства браться не будут.
Среди жилья, сдающегося по договору управления, много элитных квартир. Как правило, их собственники живут за рубежом (или в другом городе) и не желают продавать недвижимость в Петербурге. Нередко за услугой «присмотра» обращаются и люди, специализирующиеся на вложении инвестиций в недвижимость. В их распоряжении имеется несколько квартир, следить за которыми просто нет времени.
Чуть реже сдаются объекты эконом-класса. Их владельцы – люди очень занятые, которым проще перепоручить все хлопоты риэлтерской компании. Есть шанс сдать в доверительное управление и квартиру из низкого ценового сегмента! В ней агентство сделает ремонт, а в дальнейшем будет вычитать энную сумму из арендной платы. Помимо улучшения внешнего вида, компания может в кредит купить мебель или бытовую технику.
Риэлтеры по большей части предпочитают работать с квартирами из среднего ценового сегмента. С дешевыми объектами слишком много хлопот (если в них делается ремонт в счет аренды), а за очень дорогие квартиры приходится нести слишком большую ответственность.
О чем должен знать арендодатель
Собственник должен быть готов подписаться под условием о невозможности повышения арендной платы раньше окончания срока договора.
Перед тем как довериться агентству, наймодателю нужно обязательно навести справки о нем и узнать, можно ли ему доверить свое недвижимое имущество. В первую очередь нужно поинтересоваться «возрастом» риэлтерской компании и ее опытом в подобных сделках. Второе, и не менее важное – с каким страховым агентством и как долго она работает. Что касается страхования, то оно может быть как обязательным, так и необязательным условием договора. Но арендатор должен знать, что зачастую жильцы портят отделку и имущество квартиры.
Автор благодарит за помощь при подготовке материала АН «Экотон», АН «Итака», АН «Бекар» и лично Анну Максимову, генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости
Наши партнеры:
Агентство недвижимости «Итака», 740-70-40, www.itaka.spb.ru
