По качеству примененных технологий новые дома сегодня находятся на принципиально ином уровне.
Предварительно следует оговориться, что «новым жильем» имеет смысл называть не только строящиеся в данный момент дома, но и вообще жилые здания, возведенные по проектам 1990-х годов и позднее.
Ни для кого не секрет, что объекты недвижимости дорожают с каждым годом. Следовательно, практически любую покупку жилья в Петербурге можно расценивать как удачное вложение средств. Дорожает все, даже хрущевские пятиэтажки. Другое дело, какими темпами. Новое – дорожает быстрее. В результате положительная динамика отмечается и там и здесь, но деньги вы вкладываете либо выгодно, либо очень выгодно.
Материал стен жилого фонда
Из великого прошлого
Понятие «качество жизни», если и существовало в советском пространстве, то вслух произносилось неохотно. Параметры жилья были таковы, что рассуждать о качестве просто претило. Человек, который задавался вопросами об эргономике кухни, санузла и пр., рисковал стать диссидентом.
Все жилье, датируемое в отрезке времени от Октябрьского переворота до начала 90-х годов ХХ века, строилось не столько для людей, сколько для «рабочего класса». Петербуржцы питают пристрастие, например, к сталинкам. Это и в самом деле самый удачный вариант из всего, что возводилось для нужд пролетариата. Однако уровень ремонтопригодности квартир в домах периода 1930–50-х ничуть не выше, чем у хрущевских и брежневских зданий. А в некоторых случаях единственное, что можно сделать, – это осторожно навести косметику.
Каркасы домов постройки 1920-х – начала 30-х годов, как правило, железобетонные с железобетонными колоннами. Деревянные перегородки зданий опирались на железобетонные ригели. Среди них встречаются дома и с полностью деревянными перекрытиями. Любое вмешательство в такие конструкции чревато – ни много ни мало – уголовной ответственностью.
В середине 1930-х стены домов выполнялись как из силикатного кирпича, так и из глиняного – в два кирпича. Дома имеют сплошь деревянные перекрытия по деревянным балкам. Обычно в подобных домах много деформаций в подоконных участках. Перекрытия гнилые и зыбкие. Строения конца 30-х имеют смешанные перекрытия – деревянные по второстепенным деревянным балкам с опорой на главные металлические балки и прогоны, а также металлические и железобетонные колонны. Дома в основном хорошие, добротные. Но и здесь встречается гниль деревянных перекрытий и коррозия металлических балок. Весомый плюс этих по-строек в том, что здесь допустима почти любая перепланировка. Здания 1950–60-х (только если перекрытия железобетонные) – лучшее, что создано до эры панельных пятиэтажек. Эти дома достаточно комфортны и ремонтопригодны – с внутренними перегородками можно «играть» как угодно.
В новом жилье перепланировка – с минимумом ограничений, еще более доступна. Но здесь уже нет деревянных перекрытий. Как нет и ощутимо пораженных коррозией металлических. Во-первых, использовалась более качественная сталь, во-вторых, она еще настолько «молода», что время беспокоиться придет спустя десятилетия.
Хорошо бы бульдозером...
После сталинок шли хрущевки. Секрет, о котором знают не все: то массовое строительство задумывалось как временное решение проблемы жилья. Пятиэтажкам отводился недолгий срок эксплуатации, и по паспорту эти дома должны быть снесены сегодня-завтра. Однако администрация города в долгой внутренней полемике на тему «сносить или реконструировать» склонилась к последнему.
Диагноз краток: приобретать жилье в данном фонде можно только ради получения «входного билета на рынок» – не более того. Потому что теоретически его вообще быть не должно.
В новом жилье для утепления используется технология вентилируемых фасадов. Между обшивкой и слоем теплоизоляции существует продуваемый зазор. Благодаря чему в утеплителе не скапливается влага и он не промерзает. Кроме того, вентиляция препятствует развитию в конструкции различных паразитов (грибков), разрушающих ее.
Застойное достижение
При Л. И. Брежневе идеология массового домостроения значительно изменилась. Жилье перестали проектировать под исторические решения партии. Были несколько приподняты потолки, увеличены кухни.
Квартиры в домах 137-й серии, впервые появившиеся в 1980-е, до сих пор считаются одними из лучших предложений. Во многом это миф, который подпитывается продавцами таких квартир. При совершении сделок они не упоминают, например, о «мостиках холода», образовавшихся на панельных стыках. Тем более речь не заходит о дефиците электронапряжения – старые сети не были рассчитаны на домашние сауны.
Однако в чем-то панельные технологии были доработаны. Новые нормы теплосбережения, обозначенные в СНиПах (строительных нормах и правилах), заставили разработчиков типовых домов предусмотреть либо трехслойные бетонные плиты с прослойкой активного утепляющего материала, либо панели из легкого газобетона толщиной в 240 мм. Между тем ахиллесовой пятой подобных сооружений по-прежнему остаются стыки наружных панелей. И хоть в настоящее время для их заделки применяются дорогие импортные материалы на силиконовой основе, достичь одинаковых теплоизоляционных свойств панели и стыка не удается.
В 1990-е годы СНиПы переписали на европейский манер. Они очеловечились. И сегодня система вентиляции в строении проектируется таким образом, чтобы в случае возгорания не задымлялись лестницы и лифтовые шахты.
Свежее дыхание
В ряде новых объектов застройщики обещают централизованную систему вентиляции и кондиционирования. Такие дома могут по праву называться элитными. До сих пор в Петербурге за элиту выдавали любое здание, построенное в удачном месте, остекленное металлопластиковыми пакетами и имеющее парковку. Однако возможность дышать свежим, чистым воздухом комфортной температуры, не отворяя окно, в старых домах не существовала по проекту. Собственно, и новое жилье далеко не всегда дотягивает до элиты.
Многие новые здания комплектуются автономными котельными – весомый аргумент для искателя комфортного жилья. Здесь топят, когда холодно, и не утомляют тратой природных ресурсов, когда и так тепло. В некоторых жилых домах существует автономное горячее водоснабжение. Обитатели таких квартир не зависят от аварий и «сезонных отключений».
Наши партнеры:
Агентство недвижимости «Конекс», Стремянная ул., 10, 335-17-47
