Тип ДДУ сложился почти самостоятельно – не было специального закона. Определенные риски, которые нес дольщик, компенсировались возможностью отстаивать свое право в суде. Но долго существовать «инициативе снизу» без альтернативы «сверху» было не суждено. Сейчас, после вступления в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...», ситуация с ДДУ стала более запутанной.
Право строить
Перед тем как обсуждать виды договоров долевого участия, нелишне напомнить, что первоначальным документом – основанием для строительства – является постановление Правительства Петербурга о проектировании и строительстве. Также у застройщика должен быть подписанный с КУГИ договор аренды земельного участка. Именно наличие этих двух документов дает основания застройщику привлекать денежные средства граждан – заключать договоры долевого участия.
В случае если строительство ведется на земле, принадлежащей компании на праве собственности, разрешением выступает распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА).
Как видим, нюансов слишком много даже в самом начале. ДДУ таит их не меньше. Если же он заключается не с застройщиком, то и пуще того. Чему удивляться, ведь на рынке строительства жилья в Петербурге, по данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», работает около 250 строительных компаний, и у каждой – свои ноу-хау. Разглядеть все подводные камни, таящиеся за сухими фразами, может только специалист. К счастью, сегодня юридическое сопровождение долевого участия в строительстве – уже почти правило. Постепенно доходит до дольщиков мысль о том, что юрист должен иметь соответствующую специализацию и быть независимым.
Классический сюжет
С точки зрения дольщика, у ДДУ должно быть три точки опоры. Во-первых, застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок. Во-вторых – передать квартиру по акту к конкретной дате. И в-третьих – представить в Росрегистрацию пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру.
В тексте договора должен быть указан адрес объекта, а также обозначены общая стоимость квартиры и цена одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет полной стоимости квартиры при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства дома. Если в договоре долевого участия обозначена меньшая, чем фактически уплаченная сумма, то через суд можно будет потребовать возврата денег в строгом соответствии с документом.
Для идентификации квартиры ее необходимо описать в строительных осях. На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. А вертикаль – это номер этажа. Но в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации. Поэтому оптимальный вариант, когда приложением к ДДУ является планировка квартиры, причем максимально подробная. Печать компании и подпись руководителя обязательны.
Руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова обращает внимание на необходимость проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени застройщика или подрядчика. «Не та» подпись может лишить надежд на жилье.
Новейшая история
Вступивший в силу ФЗ-214 должен был ужесточить правила игры для застройщиков, но привел к обратному эффекту.
Нормы закона распространяются только на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 года. Предложений по таким объектам на петербургском рынке пока нет. Несмотря на все это, застройщики решили заблаговременно позаботиться о своем будущем благополучии.
Сначала они, конечно, по-честному добивались внесения поправок, но после того, как несколько (!) законопроектов на эту тему застряли в Госдуме на весьма продолжительное время, убедились, что «исполнить требования закона невозможно». А раз так – необходимо было искать обходные маневры. То есть заключать договоры, которые оказались бы вне правового поля «долевого» закона. Из всего многообразия вариантов был выбран, возможно, наиболее суровый – предварительный договор купли-продажи, который практически лишает дольщиков правовой защиты.
Достаточно сравнить обязанности сторон, которые он обычно предусматривает.
Покупатель берет на себя практически те же самые обязательства, что и ранее. С застройщиком (а теперь его правильнее называть продавцом) – сложнее. Компания теперь не обещает завершить строительство, а обязуется продать квартиру, заключив основной договор купли-продажи после регистрации права собственности. Откуда оно у него появится и появится ли вообще, как правило, неясно. Договор нового типа об этом обычно умалчивает.
На практике возникает и другая странность: разрешение на строительство имеет одно юридическое лицо, а «предварительным» продавцом является другое. Эти две компании могут иметь похожие названия, быть каким-то образом связаны финансово и в соответствии с учредительными документами, но факт остается фактом.
В подобном случае между двумя компаниями существует какой-либо договор, иногда тоже предварительный и тоже – купли-продажи. В быту эта схема выглядит так: я обещаю, потому что мне пообещали. А с точки зрения юридической действительность договора с покупателем можно поставить под сомнение. Ибо один (предварительный) договор трудно считать веским основанием для заключения другого.
Чем грозит покупателю участие в этом эксперименте? Хорошо, если удастся вернуть вложенные средства. У участников рынка, которые не дорожат своей репутацией, руки развязаны. Необходимая оговорка: многие компании заключают ДДУ по-прежнему.
Ситуация на «первичке» далее может развиваться по двум сценариям. Первый: наконец-то и в очень скором времени поправки в 214-й закон будут приняты, что приведет к реанимации ДДУ. И второй: законодатель продолжит управлять силами природы, и глобальные климатические изменения приведут к тому, что дольщик, подобно мамонтам, вымрет как вид. Обвинять в этом застройщиков крайне наивно: бизнес есть бизнес.
Наши партнеры:
Строительная компания «Рикел», Моисеенко ул., 16 А, 710-31-10
