Сделка купли-продажи на вторичном рынке предполагает единовременную оплату – собственными или заемными средствами. Покупка квартиры на этапе строительства позволяет после выбора конкретного объекта и фиксирования его стоимости вносить платежи по прописанному в договоре индивидуальному графику.
При этом надо понимать, что платежи (за редким исключением) должны быть внесены полностью не только до регистрации права собственности, но и до сдачи дома Госкомиссии. Стоимость рассрочек в последние год-полтора снизилась практически во всех строительных компаниях. Безусловно, при оплате сразу и в полном объеме квадратный метр нового жилья обходится дешевле. Но если раньше рассрочка удорожала квартиру на 15–18%, то сейчас, по данным компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг», разница в среднем не превышает 5–10%.
График для сильных
Растянуть во времени оплату нового жилья позволяет и банковское кредитование. Ипотека на первичном рынке может быть «на общих основаниях» или по совместной программе строительной компании и банка. В рамках двусторонних договоренностей предлагаются более лояльные условия, благодаря чему банковские кредиты использует до 20% клиентов застройщика. Партнеров среди кредитных организаций нашли около 20 петербургских застройщиков.
Для подавляющей части объектов «предыпотека» (так часто называют кредитование покупки жилья, которого еще нет) возможна под залог другой имеющейся недвижимости или же с повышением ставки по кредиту.
Учитывая эти факты, рассрочки в какой-то степени заменяют ипотеку. Тем более что зачастую дольщиков устраивает интенсивный график выплат и возможность сэкономить на процентах по кредиту. По словам директора по маркетингу и продажам «Петербургстрой Skanska» Эдуарда Киямова, в большей степени интерес к рассрочкам проявляют покупатели жилья класса «комфорт» и элитного – то есть люди с доходами выше среднего уровня. Они рассчитывают на собственные силы, готовы выплачивать ежемесячно значительные суммы и, соответственно, чаще пользуются рассрочкой.
Ласковые цены
У всех программ, предлагаемых строительными компаниями, есть общие моменты. Например, стоимость рассрочки. В действительности приобретение квартиры при единовременной 100%-ной оплате обходится дешевле. Терминологические различия – скидка при оплате сразу, меньшая стоимость квадратного метра или проценты «сверху» при рассрочке – не меняют сути. Купленная «постепенно» квартира стоит в среднем на 5–10% дороже.
В среднем ставки дисконтирования при рассрочках снизились. Кроме того, уменьшился минимальный размер первого взноса. Самое распространенное предложение – оплатить единовременно не менее 30% стоимости будущей квартиры. Если дольщик изъявляет желание внести больше, ему полагается дополнительная скидка.
Немало вариантов, позволяющих внести сначала всего 15% или даже 10%. По сравнению с прошлогодними предложениями «50% единовременно» – это значительное изменение.
Достаточно большая часть клиентов строительных компаний пользуется возможностью сэкономить при единовременной оплате. Льгота в 5–10% при установившихся ценах составляет приличную сумму: $2–4 тыс. для однокомнатной квартиры и $3–5 тыс. для двухкомнатной.
Второй общий момент – дифференцированный подход, зависимость от потребительских характеристик каждой квартиры. Самые льготные условия предлагаются для объектов, продажи которых идут менее активно. Достичь существенной экономии можно при покупке крупногабаритных квартир по не слишком популярным адресам, а также в домах с отдаленными сроками сдачи. Для самых ликвидных объектов льгот меньше.
Покупателей, готовых оплатить стоимость еще непостроенной квартиры полностью и сразу, по различным оценкам – не более четверти от общего числа дольщиков.
Подавляющая часть застройщиков заметно увеличила максимальный срок постепенной оплаты, но в основном дата окончательного расчета совпадает с моментом сдачи дома. Однако некоторые строительные компании предлагают принципиальное новшество – возможность продолжить расплату в течение 2–4 лет после окончания строительства и заселения в новую квартиру. Подобная мера – редкость для рынка.
Квалифицированная помощь
Если срок расплаты превышает срок строительства, возникают специфические моменты в процедуре регистрации права собственности на новую квартиру. Совет, которым ни в коем случае не стоит пренебрегать: следует выяснить всю юридическую подоплеку этой операции и проконсультироваться со специалистом по долевому строительству. Квалифицированный юрист поможет разобраться во всех сложностях, которые могут возникнуть у дольщика, и подскажет алгоритм действий для того, чтобы достичь желанной цели – получения жилья в собственность.
Если ранее действовавшее условие произвести окончательный расчет в течение года-полутора серьезно не меняло ситуацию для большинства потенциальных дольщиков, то возможность растянуть удовольствие на пять лет – уже достаточно весомое послабление. Что позволяет рассрочкам сегодня конкурировать с банковскими кредитами.
У потенциальных покупателей возводимого жилья, кроме перспективы самостоятельно сравнивать условия предлагаемых строителями рассрочек и банковских кредитов есть возможность обратиться в отделы долевого строительства риэлтерских компаний. Риэлтеры помогут подобрать подходящий вариант, с учетом посильных ежемесячных выплат, наличия справки о доходах, допустимого первого взноса и множества других факторов.
Наши партнеры:
Торговый Дом «Сигма», Фонтанки наб., 23, 327-22-22, www.td-sigma.ru
Строительная компания«Модуль», Выборгское ш., 5, к.1, 321-62-13, www.modulgroup.ru
