Количество представленных на страницах СМИ и в Интернете объектов недвижимости создает у потенциальных покупателей иллюзию изобилия. Но как выбрать вариант, подходящий именно вам? Давайте обсудим, что необходимо учитывать прежде всего при поиске оптимального пути к заветной цели, а каких иллюзий и ошибок желательно избежать.
Количество или качество?
Сначала разберитесь со своими потребностями. Как правило, они сводятся к емкой формуле: »Жить хочется лучше!». Но каждый подразумевает под этим что-то свое. Одним необходимо расширить жизненное пространство, поскольку в семье подрастают дети. Другие мечтают избавиться от радостей быта в обшарпанной хрущевке с видом на урбанистический пейзаж промзоны. Третьи поправляют материальное положение, отказываясь от «лишних» квадратных метров. Четвертые же надеются с толком вложить в недвижимость заработанные средства для получения пусть невысокого, но стабильного дохода от сдачи ее в аренду... Исходя из своих потребностей и материальных возможностей, постарайтесь найти оптимальный вариант в своей ситуации. Определитесь, что для вас важнее при решении жилищного вопроса: количество квадратных метров или их качество, какую роль в «шкале ценностей» играет местоположение и планировка подбираемого объекта недвижимости.
Как известно, сегодня не существует такого понятия при сравнении цен, как усредненная N-комнатная квартира. Исторически сложившаяся в нашем регионе единица измерения в соотношении цен на разные типы жилья в различных районах – стоимость одного квадратного метра общей площади в долларовом эквиваленте. И за одну и ту же сумму вы можете приобрести разное количество метров разного качества. Причем не только качества постройки (типа и состояния дома), но и качества жизни, зависящего от окружения. Воплощенное в категорию объекта недвижимости, это утверждение приобретает определенные черты. Трехкомнатная квартира в «кораблике», бороздящем просторы спального района на границе с заводской территорией, будет стоить не больше (а то и меньше, в зависимости от общей площади жилища), чем двушка в новом «кирпиче» неподалеку от метро (рядом – парк, в подъезде – консьерж). Или чем квартира-студия в историческом центре города в доме после реконструкции. Как видите, при наличии одной и той же суммы выбор у вас есть. Все зависит от того, какие именно мотивы побуждают вас менять место жительства или совершать вложения в недвижимость.
Время или деньги?
Это – следующая альтернатива, с которой сталкивается каждый покупатель. Начиная поиски объекта, прикиньте, насколько срочно вам нужно решить свою жилищную проблему. Заранее будьте готовы к тому, что более 80% предлагаемых вариантов – это продажи со встречной покупкой либо расселения. И за выбранной вами квартирой может потянуться длинная цепочка сделок, тормозящая достижение заветной цели. Есть ли смысл ориентироваться только на прямые продажи (в СМИ они обозначаются буквами ПП)? Только если у вас не хватает времени или терпения, целесообразно искусственно суживать круг поиска. Ведь объекты в прямой продаже из-за их дефицитности – часто несколько дороже аналогичных «с хвостом». К тому же реализуются они быстрее. И решение о покупке приходится принимать весьма оперативно, не позволяя конкурентам «перехватить добычу».
Выбор пути к заветной цели
Как правило, каждую ситуацию можно разрешить по-разному. И взвесить все «за» и «против» для принятия оптимального решения лучше заранее, до начала просмотра конкретных вариантов. Пусть привлеченный вами специалист проведет полный маркетинговый анализ и продемонстрирует ваши перспективы с цифрами в руках. Помимо этого пусть просветит вас на предмет дополнительных возможностей рынка недвижимости. Не исключено, что вместо поиска подходящей квартиры на вторичном рынке вам стоит поучаствовать в новом строительстве (не закрывая глаза на специфику этого рынка). Зато современное жилье «с иголочки» обладает более высокими потребительскими качествами, нежели массовые серии советской эпохи и старый фонд.
Кроме того, на помощь гражданам, не имеющим в наличии всей необходимой для покупки суммы, но рассчитывающим на верные доходы в будущем, приходят новые механизмы решения жилищных проблем: ипотека (кредитование под залог недвижимости) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), благодаря которым можно приобрести жилье в рассрочку.
При незначительной нехватке денег можно не спешить залезать в долги, а попробовать найти нестандартное решение, сделав ставку на перепланировку объектов по карману. Так, ряд массовых предложений «типового» рынка – смежно-изолированную трешечку или сугубо смежную двушку (как правило, такие квартиры подешевле, чем аналогичные – со всеми изолированными комнатами) – можно приспособить под нужды большой семьи с помощью простейшего усовершенствования. Продлевая коридор через проходную, обычно прямоугольную комнату, легко превратить ее в изолированную: квадратную, уютную. «Отрезок» становится общим тамбуром. Так недостаток средств вполне может быть компенсирован практичным подходом. Вот только не надо забывать, что каждая такая перепланировка должна быть согласована в соответствующих инстанциях.
Коварство экономности
Определившись со своими потребностями, легче искать оптимальные пути их удовлетворения. Но учтите: самому подбирать недвижимость, пользуясь доступными каждому средствами массовой информации, очень непросто. Неопытный глаз зацепится за второстепенное, упустив существенное. А незнание многих нюансов может привести к безрезультатной потере времени. Да и вообще – рискованная это ситуация.
Далеко не все клиенты заключают с агентствами договоры о поиске объекта и сопровождении сделки. Часто граждане полагают, что для покупателя «свой» агент – это лишний расход. И остаются один на один со всеми подводными камнями этого процесса. В итоге любители самообслуживания легко могут стать заложниками намерений коварного продавца, скрывающего дефекты квартиры или проблемы, связанные с ее непростой историей. Или его безответственного агента, чья цель лишь скорейшее совершение сделки и получение комиссионных. Конечно, определенную защиту интересов покупателя должно обеспечить добросовестное агентство – если соответствующие условия прописаны в договоре.
Но, как правило, именно по таким «скользким» вариантам падкого на экономию клиента легко могут втянуть в «левую» сделку (со всеми сопутствующими рисками) в обход риэлтерской фирмы. Агент выступает в такой ситуации как частный маклер и ни за что ни перед кем не отвечает. Естественно, он будет претендовать лишь на часть обычного вознаграждения, поскольку не должен делиться со своей компанией. Но это неоправданная экономия. Наличие же у вас своего представителя – агента (и агентства) покупателя – может защитить ваши интересы в весьма неприятной ситуации. Скажем, когда цели продавца и «его риэлтера» совершенно не совпадают с вашим желанием приобрести полноценное жилье без риска впоследствии обнаружить в нем ряд существенных дефектов (а то и оказаться втянутым в судебное разбирательство).
Выбор: что важнее?
Не секрет, что большинство граждан во время просмотров руководствуются общим впечатлением о предлагаемой недвижимости. Между тем именно детали зачастую определяют успех сделки и удовлетворенность ее результатами. Постарайтесь избежать поверхностных оценок. Именно внимание к деталям помогает избежать заблуждений, всесторонне оценить вариант и учесть нюансы, важные в повседневной жизни. Особенно, если вы все же взялись самостоятельно подбирать себе варианты.
Обсуждая возможность просмотра, задавайте больше уточняющих вопросов. Лучше сразу отказаться от работы с агентами, которые, как выясняется, сами в глаза не видели рекламируемый ими объект. Вы рискуете совершить ряд утомительных и напрасных экскурсий, выясняя на месте неустраивающие вас тонкости, да и все остальное такие «профи», скорее всего, выполняют недостаточно добросовестно.
Приступая к процессу подбора, важно быть реалистом. Поэтому хочется задать риторический вопрос: вы когда-нибудь встречали идеальных людей? Естественно, нет: в каждом сочетаются и достоинства и недостатки. Но когда дело касается приобретения недвижимости, куда исчезает житейская мудрость? Некоторые с маниакальным упорством перебирают десятки квартир в поисках жилища своей мечты. А между тем идеальных квартир, как и людей, не бывает. Поэтому с самого начала постарайтесь определиться: что для вас принципиально важно или, наоборот, недопустимо, по сравнению с остальным – не столь значимым. В этих вопросах все сугубо индивидуально. Кому-то нужна абсолютная тишина под окнами, но не столь значимо, будет ли квартира солнечной, для других – наоборот. Вариаций множество. Ориентируясь на них, готовьтесь к просмотру: одним целесообразно прихватить с собой компас (определить, куда выходят окна), другим – рулетку, и никому не помешают блокнот и карандаш – записать параметры и набросать план квартиры.
Просмотр: зри в корень!
Отправляясь на просмотр, помните: вы приобретаете не только квадратные метры, но и определенное окружение, влияющее на ваше настроение и самочувствие, на стиль и уклад вашей жизни. Поэтому лучше приехать к дому чуть раньше, обойти окрестности, выяснить на месте особенности инфраструкту-ры микрорайона, специфику транспортного сообщения.
В квартире без стеснения просите продемонстрировать габариты подсобных помещений (например глубину стенного шкафа), работу сантехники, напор воды в кранах; в отопительный сезон проверьте, хорошо ли нагреты батареи. Если окна выходят на проезжую часть, выйдите на балкон или откройте форточку, чтобы понять, насколько вас может беспокоить шум транспорта. Если знакомство с жилищем происходит в темное время суток, попросите выключить в комнате свет, чтобы лучше разглядеть вид из окна. Не забывайте о рулетке – возможно, вам сразу захочется произвести замеры, мысленно начав расставлять мебель.
Запущенное состояние квартиры в серийном доме не должно вас особенно смущать, поскольку косметический ремонт вы и так будете делать, сообразуясь со своим вкусом, а основа тут сравнительно здоровая. А вот при подборе жилья в историческом центре будьте готовы к тому, что, в зависимости от типа и состояния строения, стоимость ремонта может вылиться в кругленькую сумму, особенно если в апартаментах наличествуют не все удобства. Даже если квартира в старом фонде чиста и уютна, а атрибуты цивилизации на местах, убедитесь, узаконена ли эта благодать? Возможно, новенькая ванна оборудована в непредназначенном для нее месте, водонагреватель установлен без соответствующего разрешения. Ориентируясь на подобное жилье, особенно важно до принятия окончательного решения ознакомиться с документами (если не с техническим паспортом, то хотя бы с формой 7 – характеристикой жилплощади) и убедиться, что реальность подтверждена документально.
Автограф, пожалуйста!
Нормально и естественно, если во время просмотра вам предложат подписать соответствующий акт. В таком документе обычно указывается, кем, кому и когда был показан объект недвижимости. Таким способом агентства ведут учет работы своих специалистов и защищаются от недобросовестных конкурентов и непорядочных клиентов.
Так что в тексте будет, скорее всего, ваше обязательство не приобретать данную жилплощадь без уплаты комиссионного вознаграждения агентству, представляющему интересы ее владельцев.
Подобные меры предпринимаются ввиду печальных рыночных реалий. Но ведь вы и не собирались «уводить» объект и «кидать» агентство – так что мешает в этом расписаться?
Также помните, что при просмотре непринято напрямую обсуждать с продавцом условия сделки, обмениваться с ним координатами. Для связи и уточнения деталей существует агент.
Ненормально и неестественно, если у вас просят деньги за просмотр – эта услуга никогда отдельно не оплачивается. Еще большую тревогу должно вызвать предложение агента немедленно отдать ему залог, «чтобы оставить вариант за собой». Какими бы выгодными ни казались вам условия сделки, советуем придержать «хватательный рефлекс». Вера в чудеса и неистребимое желание сэкономить могут легко сделать нас жертвой мошенников. Поэтому никаких платежей не производите через агента, даже под его расписку. В солидных фирмах агентам категорически запрещено принимать и передавать деньги от клиентов.
Деньги – после стульев!
Вообще залоги вносятся по строгой схеме: ПОСЛЕ заключения соответствующего договора в офисе агентства, и только под гарантийные документы, в которых прописаны условия ответственного хранения средств и их возврата в случае расторжения сделки. Лица, визирующие гарантийные документы, должны обладать официально подтвержденными полномочиями (доверенность или документ о назначении на руководящую должность в соответствии с уставом компании).
Наши партнеры:
Юридическая фирма «Экотон», Гагарина пр., 1, 325-16-99, http://www.ecoton.spb.ru/
Агентство недвижимости «Родник», Фонтанки наб., 59, 449-83-30, http://www.an-rodnik.ru/
Агентство недвижимости «Невская недвижимость», Лиговский пр., 87, оф. 201, 346-76-55,
e-mail: nevsk-nedv@yandex.ru
