Договор аренды (или найма) – это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя.
Кому это надо?
Некоторые собственники, сдающие жилье без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ о найме можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами. В действительности соглашение об аренде, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, составленный при посредничестве риэлтерских фирм. Договор аренды между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать.
Если жилое помещение сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы. У нанимателя не будет возможности зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, равно как и доказательств законности его пребывания в квартире, да и владелец может «забыть», что сдал в аренду жилье именно этому человеку, и выселить его. В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться внакладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество, затопит соседей, пригласит жить многочисленных «бедных родственников», сдаст жилье в субаренду и т. д. Так что составление договора аренды необходимо как для наймодателя, так и нанимателя.
Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды являются акт сдачи-приемки жилья, а также опись находящегося в помещении имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец страхует себя от необоснованных претензий.
В документе арендную ставку лучше всего указывать в валюте (доллары, евро), с добавлением фразы «по курсу Центрального банка России на день оплаты». В противном случае сумма оплаты будет «плавать» в зависимости от котировок валют. Еще один немаловажный момент – кто будет получать деньги. Обычно это владелец жилья. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать плату.
Известны случаи, когда по истечении срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в подобной ситуации сложно. Поэтому необходимо заранее взять с квартиросъемщика залог за пользование телефоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет.
Особого внимания заслуживает пункт «Ответственность сторон», где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Арендатор должен гарантировать сохранность жилплощади, своевременное внесение арендной платы (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), а по истечении срока аренды освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина квартирант не вправе сдавать жилье в поднаем и производить перепланировку. Со своей стороны владелец недвижимости должен в срок предоставить жилище арендатору в состоянии, пригодном для проживания. А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы.
Народная мудрость гласит: хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. Действительно, жизнь весьма непредсказуема, и описать все возможные ситуации в договоре аренды нереально. А потому, если вдруг кого-то перестали устраивать условия найма, по обоюдному согласию сторон в документ можно внести поправки. Для этого нужно составить дополнительное соглашение и указать в нем пункты договора, которые хозяин с квартирантом решили изменить.
