Примерная форма договора доверительного управления для победителей будущих торгов была утверждена КУГИ еще два месяца назад. По словам первого заместителя председателя комитета Алексея Чичканова, первые конкурсы на право доверительного управления городскими объектами планируется провести в конце лета. Адресный перечень зданий, предлагаемых частным управляющим компаниям, чиновники обещают огласить в течение ближайших двух месяцев. Он будет включать не менее 20 объектов различного назначения.
Критерии счастья
Доход от передачи первых объектов частным компаниям, считают в КУГИ, может составить не менее 5% от суммы, которую город получает сегодня от сдачи этих зданий в аренду (4 млрд руб./год). Это при том, что с 1996 года доверительное управление принесло бюджету всего 75 млн рублей. Прежде всего, по словам г-на Чичканова, на торги будут выставлены здания, которые сегодня заселены наибольшим числом арендаторов, а, следовательно, могут быть использованы доверительным управляющим как действующий бизнес-центр. Также в первоочередной список объектов попадут строения, нуждающиеся в капитальном ремонте, и общежития.
Начальную цену торгов составит совокупный доход, который город получает сегодня от сдачи в аренду выставленного на конкурс здания. Она будет рассчитываться по фактически начисленным арендным платежам или по специальной методике (в случае если отдаваемые в доверительное управление помещения не были заполнены арендаторами). Основным критерием при выборе управляющей компании станет предложенный размер отчислений в бюджет, максимально превышающий начальную цену торгов. Помимо данных отчислений город планирует получить с доверительного управляющего еще и процент от чистого дохода, что также будет внесено в условия конкурса. Кроме того, победителю тендера надлежит повышать капитализацию объекта. «Для этих целей после заключения договора доверительного управления в определенный срок победитель конкурса обязан провести техническую экспертизу здания, согласовать с нами график и этапы проведения его ремонта», - говорит г-н Чичканов.
Еще часть критериев к победителю торгов предъявляет сам Закон «О доверительном управлении…», принятый в июне прошлого года. Так, претендент на звание доверительного управляющего должен работать на городском рынке недвижимости не менее двух лет и управлять двумя объектами общей площадью 5 тыс. кв. м. Регламентируется и срок передачи городских объектов в доверительное управление – пять лет.
«Нечистый» подход
В настоящее время КУГИ заключено с частными компаниями 14 договоров доверительного управления на 21 объект общей площадью 104 тыс. кв. м, из них 7 объектов площадью 32,8 тыс. кв. м – общежития. По словам Алексея Чичканова, ряд общежитий уже расселены и приносят компаниям небольшой, но стабильный доход. Однако петербургские управляющие отнеслись к этому заявлению весьма скептически. По словам генерального директора ООО «УК Свиньин и партнеры» Владимира Свиньина, именно общежития являются наименее привлекательным товаром для участников будущих торгов. Поскольку помимо достаточно высоких требований города у доверительных управляющих в этом случае появится еще одна проблема: запросы расселяемых жильцов зачастую делают проект экономически нецелесообразным. «Конечно, есть несколько общежитий, расположенных в центре Петербурга, расселять которые инвесторы готовы за любые деньги. Но таких объектов крайне мало, большая их часть уже выкуплена в собственность определенными инвестиционными структурами», - утверждает г-н Свиньин.
Законная необходимость
Помимо этого управленцев смущают и сроки, на которые передается объект в доверительное управление, поскольку большая часть городских зданий сегодня требует значительных финансовых вложений в ремонт помещений и реконструкцию инженерных сетей. По словам генерального директора ЗАО «УК БестЪ» Олега Корчака, доверительное управление сроком на пять лет экономически нецелесообразно. «Для реконструкции здание необходимо полностью выводить из эксплуатации. Следовательно, о каком-либо доходе на этот срок не может быть и речи. В лучшем случае за пять лет объект можно вывести только на самоокупаемость», - замечает он.
В целом, если оставить за скобками критику отдельных «положений», инициативу КУГИ бизнес-сообщество приветствует: практически все специалисты уверены, что передача городских зданий в частные руки необходима. По словам генерального директора ЗАО «МК ПСБ» Константина Козловского, механизм, при котором город получает доход от передачи помещений в аренду, не решит проблемы обветшания нежилого фонда, поскольку арендаторам невыгодно вкладывать собственные деньги в реконструкцию и ремонт. Несмотря на то что многие городские объекты по своему месторасположению и параметрам являются достаточно ликвидными, за долгие годы бесконтрольной эксплуатации они были доведены до весьма плачевного состояния. «Доверительное управление направлено на то, чтобы за счет рационального использования можно было инвестировать средства в капитальный ремонт объекта. И если этот механизм все же начнет работать, городская недвижимость качественно преобразится», - считает г-н Козловский.
Так или иначе, но список объектов, которые планируется передать в частные руки, пока никто кроме чиновников не видел. Исход же «доверительной пятилетки» в Петербурге, как и первых торгов, во многом зависит именно от него.
