В предыдущих номерах «Сдам, Сниму» мы рассказывали об особенностях сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире (см. «Комната в коммуналке: как ее сдать?», «С вашего позволения»). Как выяснилось впоследствии, рассмотрение данной темы не может ограничиться рамками одной статьи. А потому мы решили еще раз вернуться к этой проблеме и подробнее ознакомиться с правами арендодателей и их соседей по квартире.
Чей голос решающий
Жилищный кодекс РФ гласит, что «собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением» (ст. 30 ГК РФ). В том числе – и право сдачи в аренду.
Если другие комнаты в коммунальной квартире также приватизированы, их владельцы не вправе ущемить права первого собственника, то есть он не должен спрашивать их согласия на аренду. Ничего не меняется и в том случае, если другие комнаты не приватизированы – разрешение их жильцов на сдачу комнаты в аренду, опять-таки, не нужно. Единственный случай, когда собственник должен обратиться к собственнику другой комнаты в этой квартире, – это в случае продажи доли, потому что у второго есть право преимущественной покупки.
Иная ситуация складывается для граждан, проживающих в комнате по договору социального найма. Обязательно нужно будет спросить разрешения у муниципалитета и соседей. Хочется ли этого или нет, но «для передачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей» (п. 2 ст. 76 ЖК РФ).
«Прошу дать разрешение на поднаем комнаты» – подобное заявление в «Жилкомсервисе» даже не будут рассматривать. В прошении необходимо будет конкретизировать, в течение какого времени и сколько субнанимателей будут проживать в качестве квартирантов в помещении, предоставленном по договору социального найма. Если не перечислить всех будущих нанимателей, у них не будет права для проживания. Договор поднайма заключается в письменной форме и передается наймодателю помещения, то есть в органы местного самоуправления. Он заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма жилого помещения. Если время проживания поднанимателя не указано, договор считается заключенным на один год (ст. 77 ЖК РФ).
Может ли «Жилкомсервис» отказать в поднайме? Только в том случае, если, по его мнению, подобная эксплуатация будет ухудшать потребительские свойства комнаты.
Когда соседи могут выселить
Соседи могут выразить свое несогласие на аренду комнаты постфактум. То есть в том случае, когда комната сдана внаем, а в связи с этим ухудшаются условия их проживания. Что это могут быть за случаи? Если в этой комнате поселилась таджикская семья из пяти человек и на кухне негде развернуться. Если помещение занял арендатор с тремя кошками, запах от которых ощущается даже на лестничной клетке. Если квартирант нарушает спокойствие остальных жильцов (буянит, не дает спать по ночам и т. д.). А также если в комнату вселяется гражданин, страдающий одной их тяжелых форм хронических заболеваний. Во всех подобных ситуациях соседи имеют полное право обратиться в суд с требованием выселить жильца.
Иногда специалистов спрашивают: а могут ли соседи воспрепятствовать тому, что в комнате живет арендатор без временной регистрации по месту пребывания? То есть имеют ли они право как особо бдительные граждане написать об этом вопиющем факте заявление в милицию с требованием выселить квартиранта? Во-первых, выселить его могут лишь судебные приставы на основании решения суда. У сотрудников милиции для подобных действий нет прав. Во-вторых, соседи могут обратиться в суд с иском о выселении нанимателя без регистрации – пожалуйста! Вопрос только в том, будет ли удовлетворено их заявление. Дело в том, что основанием для выселения не может быть отсутствие регистрации – если у квартиранта имеется договор аренды или поднайма, который и дает ему право на проживание.
Очень часто в суде рассматриваются дела о нечинении препятствий в пользовании комнатой. Проще говоря, арендодатель просит суд рассмотреть заявление об ущемлении своих прав, когда соседи всячески выживают арендатора. Способы для этого могут быть самыми разными – обиженные соседи не пускают квартиранта на кухню, меняют задвижки на входных дверях и даже врезают замки в туалет и ванную комнату. Если подобное происходит, необходимо подавать иск в суд на соседей о нечинении препятствий и возмещении морального вреда и упущенной выгоды (поскольку наниматель уже не может жить в подобных условиях и не платит за аренду помещения).
