Надежная строительная компания – та, которая берет на себя обязательства к конкретному сроку возвести и передать в собственность дольщика точно определенный условиями договора объект недвижимости, и выполняет их. Абсолютных критериев предварительной оценки, на 100% гарантирующих получение квартиры в указанный срок и надлежащего качества, увы, на рынке нет. И в этом ситуация для дольщиков не изменилась за десяток лет существования долевого строительства. Более того, она усугубляется перипетиями переходного периода – от финансирования строек за счет граждан к строительству на собственные или банковские средства. Однако и в нынешних условиях можно составить представление о компании, полагаясь на целый спектр косвенных свидетельств. В том числе и на такой признак, как эффективное использование инструментов финансового рынка.
Прелесть новизны
По замыслу разработчиков вступившего в силу в апреле прошлого года Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», сам принцип строительства на привлеченные средства граждан должен со временем исчезнуть. Тем не менее сегодня будущий атавизм вполне жив и не обделен вниманием потребителей. Новое жилье – это новое жилье. В отличие от антиквариата, только дорожающего с возрастом, ширпотреб морально устаревает все быстрее. В случае с жильем речь идет и о физическом износе. Ведь 60% городского жилищного фонда было построено в славный темпами, но не качеством период 1956–1985 годов. Даже если не принимать во внимание старый фонд, а это 15,6% всех петербургских квартир.
Долевое участие позволяет, во-первых, сэкономить за счет разницы в цене квадратного метра на начальных этапах строительства и при его окончании. Во-вторых, диапазон выбора квартир по мере готовности объекта сокращается. В особенно удачно расположенных домах к моменту сдачи выбирать просто не из чего. Кроме того, покупка на вторичном рынке требует единовременной оплаты (из своего ли кармана, на заемные ли деньги). Первичный рынок имеет и третье преимущество – возможность расплачиваться постепенно. Причем стоимость рассрочек в последние год-полтора снизилась практически во всех строительных компаниях. Безусловно, при оплате сразу и в полном объеме квадратный метр нового жилья обходится дешевле. Но если раньше рассрочка удорожала квартиру на 15-18%, то сейчас, по данным компании «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг», разница в среднем не превышает 5-10%.
Иными словами, пока долевое участие в строительстве востребовано. Но рискованно.
Прогноз и расчет
Приобретение квартиры в строящемся доме объективно связано с определенными рисками. Митинги обманутых московских дольщиков – случай крайний. Однако и в Петербурге примеров недостижения цели заметно более одного. ЖСК «Парус», «Орбита», «Вега-комплекс» – названия из уголовной хроники свежего прошлого. Подобная статистика не должна бросать тень на каждую из активно работающих фирм.
Пару лет назад спешка при подписании договора еще могла быть объяснена стремительным ростом цен. Нынешняя рыночная ситуация отнюдь не заставляет гражданина торопиться с принятием решения. Для того чтобы оно было взвешенным, необходимо принять во внимание несколько факторов:
• репутацию компании, опыт работы на рынке и количество успешно реализованных проектов;
• соблюдение сроков строительства, наличие претензий по качеству сданных домов;
• наличие (отсутствие) судебных исков и конфликтных ситуаций с клиентами;
• форму предлагаемого клиентам договора, соблюдающего баланс интересов сторон, гарантирующего получение права собственности на объект, а также готовность компании уточнять и находить приемлемые для сторон формулировки;
• публичность и открытость компании;
• полученные сертификаты надежности, членст-во в профессиональных объединениях.
К этим критериям в последнее время прибавились:
• «кредитное плечо» (банковские, облигационные займы);
• возможность страхования финансовых рисков.
Удельный вес каждого из критериев в общей оценке различен. Необходимо ранжировать критерии по значимости, определить для себя наиболее важные и ориентироваться на них.
Как давно и настойчиво говорит дольщикам «Бюллетень Недвижимости», первая и непреложная обязанность дольщика – получение как можно более полной информации о компании и проекте. Той же точки зрения придерживаются и представители застройщиков. Максимум информации о компании, с которой вы планируете строить будущее жилье, – именно такой совет мы даем всем, кто планирует приобретение квартиры в строящемся доме. Причем сведения должны быть из разных источников, как официальных (сайт компании, общение с менеджерами), так и неофициальных (разговоры с жильцами уже возведенных компанией домов), подчеркивает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
Самый легкий путь – консультация с юристом, специализирующимся на «долевке». «Если у строительной компании возникли сложности, они всегда находят отражение в документах», – уверена руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова. Например, если разрешение на строительство выдано в 90-х годах прошлого века, а работы на площадке не ведутся – подобный факт более чем красноречив. Доводами против подписания договора можно считать наличие задолженности перед городским бюджетом, судебные иски или конфликтные ситуации. О которых отлично известно специалистам.
По опыту и активности
Опыт работы на рынке, а главное – количество успешно реализованных застройщиком проектов по-прежнему свидетельствуют в пользу заключения договора с таким партнером. Сейчас, подчеркивает директор по развитию управляющей компании Промстройбанка Юлий Новиков, необходимо также проанализировать состояние текущих строек. Свидетельства активности могут быть видны невооруженным глазом – наличие рабочих, движение техники на стройплощадке. Директор Экспертного совета по определению надежности предприятий стройкомплекса Павел Созинов рекомендует проводить осмотр со специалистом. Поскольку даже отсутствие видимого движения может означать проведение коммуникаций или выполнение условий общественных слушаний.
Если работы ведутся на всех продаваемых объектах – это несомненный плюс застройщику. Список возводимых компанией домов, как правило, присутствует на ее собственном сайте. И уж точно этими данными располагают специалисты по долевому строительству. Довольствоваться оценкой по единственному заинтересовавшему адресу было бы нелогично и непредусмотрительно.
О репутации компании говорит и ее готовность нести ответственность за нарушение условий договора. Если строители считают непомерными суммы штрафов, прописанные в Законе № 214, то мало кто из дольщиков сочтет достаточным размер ответственности, который определили для себя застройщики сейчас.
На свои надежнее
Острота денежной проблемы выводит на второе по значимости место возможность финансирования работ за счет иных, кроме денег граждан, средств. Их источником могут быть как банковские, так и облигационные займы. Или, что еще лучше, – собственные деньги застройщика. Однако объем своих денег у строителей обычно оказывается в 10 раз меньше, чем привлеченных.
В период бурного роста цен на рынок жилищного строительства вышло немало новых компаний. Получение лицензии на ведение подобных работ не было серьезным заслоном для непрофессионалов. Отсутствие собственных средств также не ограничивало возможности – строительство велось на деньги дольщиков. Острота текущего момента состоит в необходимости иметь возможность привлекать деньги из иных источников.
Так, по словам генерального директора ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаила Бимона, за полтора года примерно на 20% возросла необходимая доля собственных средств для запуска проектов, пятна под которые были получены еще на ИТК. Для объектов, приобретаемых на торгах и/или подпадающих под действие 214-го закона, данная сумма может увеличиться в несколько раз.
В связи с этим оценивать опыт компании приходится с поправками. Выход на рынок с первым жилищным проектом в данном регионе не всегда означает отсутствие примеров успешной работы в других городах, странах или сегментах рынка недвижимости, считает г-н Бимон.
Франки и тугрики
Озвученная самими строителями проблема альтернативных средствам дольщиков источников финансирования определяет актуальность этой темы для потенциальных участников «долевки». Прежде чем «вписаться» в стройку, нелишним будет поинтересоваться, есть ли у компании «кредитное плечо», благодаря которому неритмичность продаж не повлияет на активность работ на стройплощадке.
Финансовую сторону деятельности застройщика, по логике вещей, могут объективно оценивать финансовые же структуры. В частности, банки. Им в новейшей истории жилищного строительства отводится практически определяющая роль. Нынешний этап сотрудничества строителей и финансистов характеризуется невысокой степенью взаимопонимания.
Деятельность кредитных организаций заметно формализована и жестко регламентирована Центробанком. У строительных компаний, по признаниям их же руководителей, бухгалтерия отличается специфичностью. Средства, привлеченные под договоры долевого участия по одному объекту, часто используются для других, фиксация прибыли также носит достаточно индивидуальный характер. Расчеты с поставщиками зачастую производятся по бартерным схемам или наличными.
Кроме того, нелюбимый застройщиками и несущий клеймо пролоббированного банками ФЗ № 214 устанавливает субсидиарную ответственность банка перед дольщиком кредитуемого банком проекта, если обязательства по ДДУ не были выполнены.
Субсидиарная ответственность означает право кредитора после предъявления иска основному должнику взыскать недополученную часть долга с другого обязанного лица.
До применения закона на практике дело все еще не дошло, но и энтузиазма кредитным организациям норма не прибавила. Все авторы поправок к закону о долевом строительстве в первую очередь предлагают отменить именно ее.
Слово – золото
Объемы кредитования строительной отрасли невелики, и в 2005 году они еще и сократились. Тем не менее в Петербурге есть примеры успешного сотрудничества банков и застройщиков. То есть по результатам предварительной оценки финансовой деятельности застройщика и ликвидности залогового имущества банк принял положительное решение о кредитовании проекта. Для дольщиков финансово-строительный тандем оборачивается дополнительными преимуществами: чаще всего банк готов кредитовать и клиентов «доверенной» строительной компании. Причем на достаточно выгодных условиях и под залог права требования, а не другой имеющейся недвижимости.
Совместные программы реализуют Сбербанк с компаниями «Северный город», «РосСтрой», «Невский Синдикат» и «БестЪ». «Петербургстрой Skanska» работает в связке с Райффайзенбанком, «YIT Лентек» – с «Сосьете Женераль Восток», Банком Москвы и Промстройбанком. Недавно объявили о совместной программе ЛенСпецСМУ и Росбанк. Эдуард Тиктинский считает этот плюс большим и бесспорным: «Перед тем, как начать реализацию совместной ипотечной программы, банк досконально проверяет деятельность компании-застройщика. Причем проверяет он и объекты – наличие документов, в соответствии с которыми осуществляется строительство, его ход и т. д. Как правило, этот процесс не быстрый, занимает не один месяц». Итогом процедуры становится предложение дольщикам кредитов.
Итак, в новых условиях сотрудничество с банком – довод в пользу застройщика.
Кому известно больше
Страхование – самый действенный метод защиты собственных инвестиций. При условии, что договор страхования составлен правильно и не содержит очевидных или же незаметных с первого взгляда лазеек, позволяющих отказать в выплате, – напоминает Анна Максимова. В Петербурге есть примеры сотрудничества строительной и страховой компаний, когда дольщику гарантируется возможность, при его желании, застраховать финансовые риски. Услуга мало востребована. С одной стороны, подобные отношения свидетельствуют об определенной степени доверия страховой компании к конкретному застройщику. С другой, одно предварительное согласие отнюдь не гарантирует успешного завершения проекта и получения права собственности на квартиру. Кроме прочего, страховщик должен быть независимым – подчеркивает Юлий Новиков из ПСБ. Иначе страховая компания может оказаться в той же степени несостоятельной, что и застройщик.
На рынке недвижимости не так давно появились новые участники, которые приобретают строящееся жилье на профессиональной основе, с целью получения прибыли. Это закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). Можно ли использовать их опыт и методику оценки, покупать жилье «по следам» их проверки? В части юридической – да. Если квартира в доме приобретена ПИФом (информацию об этом управляющие обязаны размещать в открытом доступе, на интернет-страницах), это означает, что строительство ведется легитимно. Работа паевых фондов недвижимости достаточно жестко регламентирована. И вложить деньги пайщиков в проекты с недооформленной документацией управляющие просто не имеют права. В части же финансовой или качественной оглядка на паевой фонд ничего не гарантирует. ПИФы не ставят цели получить хорошую квартиру, а инвестируют средства в объект с максимальным потенциалом роста цены. Чем отличаются от обычных дольщиков.
Для паевых фондов важны, как отмечает заместитель председателя правления управляющей компании «Арсагера» Алексей Астапов, сроки сдачи домов. Поскольку нарушение графика строительства может свести к минимуму доходность инвестиций. Однако, как показал анализ, сроки соблюдаются крайне редко. Опоздание на три месяца – полгода можно считать относительно нормальной ситуацией. Зачастую ответственны за задержку не строители, а предприятия, обязанные обеспечить энерго- и водоснабжение новых домов.
Коэффициент преломления
Когда банкиры или управляющие говорят о недостаточной открытости и прозрачности строительных компаний, свидетельством тому приводится отсутствие их акций на бирже. Для выпуска в биржевой оборот акций необходимо раскрывать довольно много информации и коренным образом менять порядок ведения бухгалтерии. Требуется полностью легализовать все финансовые потоки, обнародовать сведения о владельцах своей фирмы, объеме договоров с дольщиками, количестве таких партнеров, стоимости планируемого строительства, условиях сотрудничества с подрядчиками.
Достигнутый строителями максимум публичности – это размещение облигационного займа. Так поступили «Северный город», Группа ЛСР, холдинг «ЛенСпецСМУ». Доходность по облигациям петербургских застройщиков оказывается несколько выше, нежели стоимость ресурсов, привлекаемых ими с помощью банковских кредитов (15–17% годовых против 13–14%). Однако для выпуска облигаций не нужно обеспечение, что расширяет кредитные возможности.
Подобные акции служат повышению доверия к компании. Для выпуска облигаций компания обязана, по словам Эдуарда Тиктинского, сначала заработать положительную кредитную историю, соблюсти определенные требования по раскрытию информации. «Публично заимствованные» деньги придется возвращать, причем с процентами. Скажется ли это позитивно на финансовом положении компании, зависит от успеха бизнеса. Тем не менее публичные долги можно расценивать как шаг в верном направлении – к открытости и прозрачности.
Еще один критерий, по мнению Юлия Новикова, позволяющий судить об открытости, – формулировки договора и готовность компании идти на их корректировку по настоянию дольщика.
Форма договора, по мнению Павла Созинова, также говорит о репутации партнера. Г-н Созинов подчеркивает, что для проектов, разрешение на строительство которых было выдано до 1 апреля 2005 года, нет необходимости заменять прошедшие проверку временем договоры долевого участия предварительными договорами купли-продажи или тем паче векселями. Вексель, например, не привязан к объекту инвестирования, то есть квартире. И в принципе может быть погашен строительной компанией деньгами по номинальной стоимости. Сохранение ДДУ говорит о доброй воле застройщика по отношению к партнерам-дольщикам.
Стремление к идеалу
Можно привести близкий к идеалу вариант. В активе компании несколько успешно реализованных объектов. Строительная компания является единым юридическим лицом, и участки под застройку оформлены не на дочерние фирмы без активов. На нынешних нескольких площадках ведутся работы. Дольщикам предлагается внятный, без попытки снять с себя ответственность за собственные промашки, договор долевого участия. Банк кредитует долевое участие в проекте на приемлемых условиях. Неаффилированная страховая компания согласна застраховать финансовые риски дольщика, предлагает правильный договор и нормальные условия.
И пока несбыточное, но, по утверждению директора ЭСОНа, обещающее стать реальностью в двухлетней перспективе... Бизнес-сообщество несет материальную ответственность за убытки, причиненные клиентам компании. Иначе говоря, строительная саморегулируемая организация учреждает страховой фонд, который и используется для компенсации вложенных дольщиками средств при нежданных эксцессах. По аналогии с системой страхования вкладов, но без ограничения размера компенсации 100 тысячами рублей.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Эдуард Тиктинский
генеральный директор холдинга RBI:
– Сегодня при выборе застройщика актуальны как время работы компании на рынке, количество и качество возведенных объектов, выполнение обещаний, соблюдение сроков строительства, так и качество обслуживания домов после сдачи. Необходимо выяснить все эти составляющие, прежде чем заключать договор на покупку квартиры.
Не стоит забывать и об Экспертном совете по определению надежности предприятий строительного комплекса, который проводит экспертизу компаний. При проверке рассматриваются различные аспекты деятельности – финансовый, маркетинговый, строительный и другие блоки.
Юлий Новиков
директор по развитию управляющей компании Промышленно-строительного банка:
– Среди критериев оценки надежности строительной компании на первое место я бы поставил опыт успешной реализации проектов и «активные» площадки в настоящем. Также важна возможность финансирования за счет иных источников, кроме средств дольщиков. Третьим критерием является прозрачность и открытость организации, в том числе форма предлагаемого клиенту договора. Предварительное согласие независимой страховой компании взять на себя ответственность за риски дольщиков также стоит зачесть в актив застройщику. На соблюдение же сроков ориентироваться достаточно сложно.
Павел Созинов
директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса:
– Для потенциального дольщика важна возможность получения кредита под залог права требования по договору долевого участия, а также согласие страховой компании взять на себя ответственность по его рискам. Сегодня в Петербурге такие услуги предлагают немногим более 20 компаний. Это пятая часть застройщиков, которые сдали объекты в 2005 году.
Также стоит обращать внимание на форму договора, поскольку не каждый из предлагаемых вариантов позволяет впоследствии зарегистрировать право собственности на построенную квартиру. Наиболее предпочтителен договор долевого участия.
