Изменения были зарегистрированы в Минюсте в середине января. Действовавшие до этого момента правила позволяли закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) вводить в состав портфеля инвестдоговоры до апреля 2006 года. Еще через год фонды недвижимости были обязаны завершить строительство объекта, продать или переуступить договоры, переоформить их в договоры долевого строительства.
Предполагалось, что отведенное время позволит строителям вписаться в установленные законом о долевом участии рамки. Этого не произошло.
И регулятор рынка ПИФов – ФСФР – учел остроту переходного периода. Теперь приобретать инвестдоговоры можно до 1 апреля 2007 года, срок владения этими правами продлен до 1 апреля 2008 года.
Трудности перевода
Для строителей, озабоченных финансированием работ на площадках, дополнительные источники средств важны особенно. Однако на данном этапе развития петербургских ЗПИФов жилищного строительства между этими структурами и застройщиками не видно большого взаимопонимания. Строители не готовы оговаривать обязанность целевого использования средств и размеры своей ответственности при нарушении сроков каждого этапа строительства. Тем более что срыв сроков сдачи во многих случаях происходит по вине предприятий, обеспечивающих энерго- и теплоснабжение объектов.
С учетом отсутствия на рынке предложений, соответствующих требованиям закона № 214, диапазон объектов для инвестирования у ЗПИФН существенно сужался. Практически фонды попадали в ситуацию жесткого ограничения возможностей вложения средств, считает зампредседателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. Поэтому решение ФСФР можно оценивать только положительно – расширение возможностей всегда лучше их ограничения.
При этом, как отмечает директор по развитию управляющей компании «АВК – Дворцовая площадь» Алексей Лестовкин, кардинальным решение проблемы считать нельзя. Поскольку используемые петербургскими строительными компаниями методы обхода закона о долевом участии исключают участие ЗПИФН в таких проектах.
Шире право
Еще одна «трудность перевода» состояла в требовании к ЗПИФН заключать договор только с правообладателем земельного участка под застройку. По новым правилам допускается возможность разделения между разными лицами права на землю и разрешения на строительство. Условие – обе стороны совместно возводят объект недвижимости согласно инвестиционному договору. Практика, когда правом на участок владеет одно юридическое лицо, а квартиры на объекте продает другое, – стандартна для Петербурга. Поэтому изменения в правилах облегчают работу управляющих компаний, отмечает Алексей Лестовкин. Кроме того, это дает возможность найти более выгодные для пайщиков условия и повысить доходность инвестиций, считает Алексей Астапов.
Приказ ФСФР также усовершенствовал требования к инвестиционным договорам «в части приведения их в соответствие с практикой функционирования рынка недвижимого имущества». Например, права на землю более не ограничиваются формами собственности или аренды. Новые правила учитывают и другие возможности, в частности, право бессрочного пользования участком, на котором возводится объект.
Согласно внесенным изменениям положение позволяет финансировать подготовительный этап для осуществления нового строительства или реконструкции объекта недвижимости за счет имущества ЗПИФН в том случае, если земля или объект недвижимости входят в состав имущества фонда. Такая деятельность будет проводиться с привлечением сторонних лиц, имеющих соответствующие лицензии на подрядные работы.
Любят счет
ФСФР также сочла необходимым скорректировать порядок расчета стоимости чистых активов.
В частности, стоимость облигаций теперь учитывает накопленный купонный доход. Приказом также установлена методика определения совокупного размера обязательств по срочным контрактам.
Ипотечным ПИФам разрешено включать в состав имущества не только права по кредитным договорам, но и договорам займа. Это нововведение, по оценке Национальной лиги управляющих, обусловлено активизацией ипотечного кредитования населения, а также применением механизма ипотеки не только кредитными учреждениями, но и иными организациями. Данная норма позволит ипотечным ЗПИФам участвовать в процессе рефинансирования ипотечных кредитов и займов.
