Нынешняя редакция ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», по мнению участников финансового рынка, не позволяет осуществить первый выпуск ипотечных облигаций. Возможности и трудности запуска полноценного вторичного рынка ипотеки обсудили в Ассоциации российских банков представители крупнейших кредитных организаций. Собрание прошло под председательством члена межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Президенте РФ Андрея Крысина.
Неудобное соотношение
Поправки в Закон «Об ипотечных ценных бумагах», разработанные Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), планируется внести в Госдуму в весеннюю сессию. По мнению банкиров, в подготовленном документе сняты основные противоречия, мешающие скорейшему началу эмиссии ипотечных ценных бумаг. При этом, однако, остались немаловажные пункты, способные затормозить процесс выпуска облигаций. Которые банкиры и предложили устранить.
Прежде всего, речь идет о так называемом коэффициенте LTV – соотношении суммы кредита и стоимости обеспечения. Аббревиатура LTV (Loan-to-value ratio) означает отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога. Чем ниже коэффициент LTV, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленному кредиту.
В предлагаемой редакции поправок он закреплен на уровне 70% по каждому из составляющих ипотечное покрытие кредиту или закладной, что при достаточно широком спектре банковских ипотечных продуктов может привести к трудности их рефинансирования. Представители ряда банков предложили вообще исключить эту норму из законопроекта. Они уверены, что рынок сам отрегулирует соотношение «кредит – стоимость обеспечения» в соответствии с потребностью инвесторов в бумагах с разной степенью риска. Такого мнения, в частности, придерживаются вице-президент Европейского трастового банка Сергей Гандзюк, председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов и др. Более умеренное «крыло» банкиров предложило установить коэффициент LTV в размере 80% – как средний по пулу закладных или кредитов, составляющих ипотечное покрытие. В частности за поднятие этой планки выступает руководство банка «Дельта-кредит».
Страховые противоречия
Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков рекомендовал убрать из текста законопроекта требование об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика в его пользу. Эксперты считают, что данная норма затруднит процесс получения страхового возмещения и, как следствие, повысит риск недополучения доходов у инвесторов. По мнению Николая Шитова, инвесторы не станут покупать ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных закладных, если страхование будет производиться в пользу физических лиц. «К тому же, – уверен г-н Шитов, – данное положение закона затруднит рейтингование пулов закладных».
Как отметили участники заседания, содержащееся в поправках требование об обязательном страховании жизни и здоровья получателя кредита вступает в противоречие с ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье 31 этого закона сказано, что при выдаче ипотечного кредита страхуется только объект залога, притом в пользу кредитора.
Члены Комитета по ипотечному кредитованию уверены, что принятие правок ФСФР вкупе с замечаниями банкиров позволит, наконец, осуществить пилотный выпуск ипотечных ценных бумаг. Кстати, Банк России уже завершил подготовку инструкции, подробно описывающей механизм подобной эмиссии.
Первые выпуски ипотечных ценных бумаг, безусловно, покажут, насколько отлажен законодательный механизм и нуждается ли он в дальнейшей доводке. Главное, что банки – операторы ипотечного рынка намерены и в дальнейшем работать в тесном взаимодействии с регуляторами рынка.
По словам Андрея Крысина, сейчас поправки активно обсуждаются в Администрации Президента РФ. Правда, по его мнению, чиновники настроены прежде всего защитить права инвесторов – физических лиц. Между тем, как считает г-н Крысин, закон должен учитывать интересы не только инвесторов, но и банков. Это приведет к увеличению доступности, снижению процентных ставок и, как следствие, росту количества ипотечных кредитов.
