| Независимая оценка квартиры обычно требуется для оформления наследства, заключения сделки купли-продажи, решения имущественных споров и т. д. Кроме того, оценка рыночной стоимости квартиры необходима при ипотечном кредитовании. Ведь в установлении адекватной рыночной стоимости объекта залога заинтересован и сам заемщик, и банк, выдающий ипотечный кредит, и страховщики. Затратный и доходный подход используются при оценке квартир достаточно редко. Применение затратного подхода ограничивается тем, что зачастую оценщику не удается получить строительно-монтажные сметы, информацию о прибыли строителей, что может привести к некорректному определению результирующей стоимости оцениваемой квартиры. Возникают проблемы с затратным подходом и при оценке жилья на вторичном рынке. Так, затруднительна объективная оценка износа здания, в котором расположена квартира, что также может внести погрешности в результат. Доходный подход может использоваться оценщиками тоже далеко не всегда. Ведь наймодатели, как правило, не принимают во внимание фактора окупаемости инвестиций и рыночных рисков, и, следовательно, не могут считаться инвесторами с рыночной мотивацией. Поэтому чаще всего для оценки квартир используется сравнительный подход, который базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке. При этом во внимание принимаются местоположение объекта, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т. д. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемой квартирой и аналогами. Единственное, что может помешать правильному определению рыночной стоимости квартиры – недостаток информации о характеристиках объектов-аналогов. В этом отношении рынок жилья Петербурга далеко не прост. Сведений о реальной цене сделок мало. Поэтому простого изучения листингов СМИ не хватает. Требуется более глубокое изучение рынка недвижимости и протекающих в нем процессов. |
Оценить стоимость того или иного объекта недвижимости невозможно без учета ситуации на рынке в целом. При этом наряду с общеэкономическими законами и тенденциями оценщикам приходится учитывать и местные – локальные – особенности, которые неодинаковы в разных регионах и даже городах. Так, рынок квартир Санкт-Петербурга и ближайших пригородов обладает целым рядом ярких индивидуальных черт, без поправок на которые отчет об оценке окажется неточным.
Первичный и вторичный рынки квартир в Петербурге следует рассматривать комплексно, так как их взаимовлияние очень велико. В частности, оба рынка выполняют замещающую функцию по отношению друг к другу. Так, на "вторичке" имеется достаточно широкий выбор квартир по местоположению. Качество же предлагаемого жилья редко соответствует его стоимости. Весьма ограничен и ассортиментный ряд "бывших в употреблении" квартир: в основном предлагаются объекты в типовых домах. На первичном рынке, наоборот, можно без труда найти вариант, качество которого отвечает цене. А вот подобрать квартиру в желаемом районе удается далеко не всегда. Интересные участки, где возможна уплотнительная застройка, заканчиваются. Что касается «поселений на окраинах», то они зачастую не отвечают требованиям покупателей. Функция замещения проявляется еще и вот в чем. Для покупки квартиры на первичном рынке, как правило, нужны живые деньги – ведь рассрочки на несколько лет, предлагаемые строителями, способны устроить только достаточно обеспеченных горожан. Основная же масса петербуржцев вынуждена брать долгосрочные ссуды, а банки крайне неохотно дают кредиты на покупку строящегося жилья.
Еще одна яркая особенность рынка недвижимости в Северной столице – существенное преимущество (в количественном отношении) старого жилищного фонда перед объектами поздних годов постройки. При этом в историческом центре не так много ликвидных объектов, как может показаться на первый взгляд. Ведь значительная часть домов – это бывшие апартаменты петербургской знати, которые в советское время были превращены в коммунальные квартиры. Такие объекты сегодня крайне сложно переоборудовать в полноценные, отвечающие запросам покупателей, квартиры, и поэтому они больше подходят для коммерческого использования.
Как на первичном, так и на вторичном рынке наблюдается повышенный спрос на однокомнатные квартиры (график 2). Причем относительно низкая цена – не главная причина популярности подобных объектов. Об этом свидетельствует тот факт, что в секторе двухкомнатных квартир нижний ценовой сегмент – менее $40 тыс. – практически не пользуется спросом у покупателей (на "вторичке" это всего 4,43% от общего спроса). Основной же спрос приходится на двухкомнатные квартиры стоимостью $40–61 тыс. (график 3). Таким образом, повышенную популярность "однушек" следует объяснять, скорее, тем, что они являются своего рода разменной монетой. Именно такие объекты выбирают граждане, улучшающие свои жилищные условия путем разъезда. Кроме того, состоятельные петербуржцы часто приобретают однокомнатные квартиры своим детям.
В течение последних двух лет резких взлетов и падений цен на квартиры в нашем городе не отмечалось. Налицо – относительно стабильное увеличение стоимости квадратного метра (примерно на 0,5% в месяц). Интересно, что это связано отнюдь не с ростом спроса, который, между прочим, с апреля позапрошлого года резко пошел на убыль (по крайней мере такая ситуация сложилась вторичном рынке, см. график 6). Нынешнее "прибавление в весе" – не что иное, как рефлекс повышенного спроса на квартиры, имевшего место в 2003 году. Недаром рынок недвижимости принято считать одним из наиболее инертных. Определенный застой и падение спроса на вторичном рынке в 2005 году можно также проиллюстрировать с помощью графика, где отражена динамика времени экспозиции ликвидных квартир в листингах группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (график 7).
Кстати, более или менее активное развитие схем ипотечного кредитования пока не оказывает существенного влияния на динамику цен на квартиры. И это несмотря на то, что ипотечные программы сейчас в основном представлены на вторичном рынке (в Петербурге он наиболее развит) и практически не работают на рынке строящегося жилья. Таким образом, если влияние ипотеки даже на рынок "бывших в употреблении" едва заметно, говорить о каких бы то ни было его "рефлексах" на первичный рынок не приходится.
В настоящее время локомотивом рынка недвижимости выступает "вторичка". Это наиболее рыночный (если можно так выразиться) сегмент, так как на него практически не влияют внешние факторы. Тогда как процессы, протекающие на рынке строящегося жилья, зависят не только от конъюнктуры "вторички", но и от различных нерыночных механизмов. Яркий пример – принятие закона об участии в долевом строительстве (№ 214 ФЗ), который фактически прекратил привлечение средств граждан в жилищное строительство. Этот документ создал проблемы не только строительным компаниям, права которых существенно ограничили, но и банкам, вынужденным нести с застройщиком субсидиарную ответственность перед покупателями квартир. На вторичном рынке потрясения такого масштаба практически исключены.
По мнению специалистов аналитического отдела ГК "Бюллетень Недвижимости", сегодня можно говорить о двух вариантах дальнейшего развития событий. Первый, оптимистический и наиболее вероятный, рост цен на обоих рынках около 2% в месяц при небольшом увеличении активности покупателей. Второй – пессимистический и маловероятный. Согласно этому прогнозу цены зафиксируются на нынешнем уровне плюс-минус 2-3%, и повторится ситуация осени 2005 года – то есть очень небольшой рост цен и довольно вялые продажи на обоих рынках. В четвертом квартале 2005 года ситуация развивалась по первому сценарию, что увеличивает и без того большие шансы (более 80%) на позитивное развитие рынка.
Однако появилась возможность еще одного варианта развития событий. Продолжающееся снижение доли предложения однокомнатных квартир может привести к дефициту минимального жилья и существенному росту цен на малометражные однокомнатные квартиры.
Если это произойдет весной – возможен небольшой краткосрочный "перегрев" рынка с последующей – осенней – стагнацией. Но если к моменту появления дефицита темпы роста цен на рынке в среднем будут более 2%, то вполне возможно резкое увеличение до 3–3,5% в месяц. Правда, нужно отметить, что вероятность появления дефицита однокомнатных квартир не превышает 10–15%.
