Новая система выделения участков, изменения в законодательстве и целый ряд внутренних проблем сообщества могут привести к потере темпов строительства и к некоторому дефициту предложения на первичном рынке уже в 2007–2008 годах. Однако нынешний год не готовит особых сюрпризов – обещанные 2,5 млн кв. м квартир сданы будут. Сохранят привычно высокую динамику традиционные лидеры жилой застройки – Приморский, Выборгский, Калининский районы.
Плановое хозяйство
Активно распахивая целину под названием «рынок доступного жилья», его участники зачастую забывают о главном. Стимулируя потребительский спрос различными кредитными и накопительными схемами, следует позаботиться и о необходимом объеме предложения для удовлетворения этого спроса. Сегодня строители чрезвычайно озабочены невыгодным для них поворотом развития рынка ипотечного кредитования. «Кредитные схемы в их современном виде, – говорит заместитель генерального директора Балтийской ипотечной корпорации Максим Ельцов, – не годятся для инвестирования в строительство. А значит, не могут служить стимулом развития ипотеки на "первичке"».
С ним согласен и генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов. По его мнению, классическая ипотека для сообщества – это не только способ стимулирования спроса, но и дополнительная возможность привлечения средств в строительную сферу. Но банки, охотно выдавая займы на вторичном рынке, пока еще опасаются связываться с «первичкой», схемы кредитования которой еще не до конца проработаны.
Надо признать, что объемы жилищного строительства в Петербурге в последние годы были весьма значительными (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства»). На волне ажиотажного спроса и роста цен в 2002–2204 годах застройщики заложили впечатляющее количество жилья. Однако падение спроса в 2005-м и маркетинговые пробелы привели к тому, что сегодня, по разным оценкам, от 10 до 30% строящихся и уже сданных квартир так и не нашли покупателей. Это в первую очередь относится к объектам в депрессивных районах, где занижать цены не позволяет себестоимость, поэтому и образуются неадекватные местоположению расценки.
Таким образом, по мнению главы Союзпетростроя Льва Каплана, дальнейшее наращивание объемов невыгодно сообществу до тех пор, пока спрос не удастся повысить тем или иным способом. Сегодня в целях сохранения рентабельности бизнеса строители вынуждены сокращать объемы несмотря на требования «сверху». Все это может привести к снижению объемов сдачи и, в некоторой степени, объемов предложения уже в 2007–2008 годах. Запас квадратных метров, заложенный на волне ажиотажного спроса 2002–2004 годов, «спасет» объемы нынешнего года (см. диаграмму «Территориальное распределение жилищного строительства»). Однако дальнейшая судьба строительного рынка Санкт-Петербурга туманна.
Генеральный директор ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаил Бимон прогнозирует «провал» объемов строительства в 2008 году. Но гораздо раньше – в 2007-м – следует ожидать недостатка предложения. В сдающихся сегодня зданиях в среднем реализовано 85% квартир, в домах, находящихся в продаже год-полтора, – раскуплено до 70%, а вывод на рынок новых объектов в 2005 году существенно сократился. Подавляющее большинство построенного жилья как правило продается уже к моменту Госкомиссии, а закладка новых домов уменьшилась из-за переизбытка предложения, накопленного за минувший год, а также введения обязательной системы торгов.
Извечный вопрос
Причины прогнозируемого спада объемов строительства и предложения аналитики видят в новой системе распределения участков под застройку. С 1 октября 2005 года целевое выделение ушло в прошлое, а настоящим стали торги. В общей сложности сначала по «коротким», а затем по полным пакетам было продано 22 участка. Так что объемы торгов пока не впечатляют, учитывая, что сегодня на разных стадиях строительства в городе находится около 500 домов. Кроме того, по информации главы Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павла Созинова, размеры выставляемых участков увеличиваются, соответственно растет и цена. Все это приведет к тому, что небольшие строительные компании, сдающие сегодня 35% жилья в городе, будут вынуждены устраниться от участия в торгах.
Критической для таких компаний стала и ситуация с инвестированием в строительство. Значительные ограничения по привлечению средств дольщиков, декларируемые ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...», уже сегодня перекрыли основные каналы поступления средств, и подобные компании вынуждены снижать темпы. В будущем же, если профессиональные объединения не переломят ситуацию, таких застройщиков ожидает судьба подрядчиков, говорит г-н Каплан.
Сокращение объемов строительства и, как следствие, снижение доли первичного рынка в предложении на фоне прогнозируемого роста спроса может привести к значительному повышению цен. И к новой дестабилизации рынка, которая невыгодна ни застройщикам, ни населению, ни власти. Поэтому важно, как этот процесс будет отрегулирован правительством города и профессиональным сообществом.
Гонка за лидером
По прогнозам специалистов, территориальное изменение структуры объемов сдаваемого жилья приведет к избытку предложения в одних районах и к недостатку – в других. Поскольку сегодня основное количество застройщиков пока не включились в новую систему торгов, еще некоторое время работы будут идти на участках, полученных до 1 октября 2005 года. Подобные пятна постепенно исчерпают себя, в обжитых районах их уже практически не осталось. И строительство перекинется туда, где объемы закладываемого жилья огромны. Например, в Красносельский район с его «Балтийской жемчужиной», а также в Невский и Приморский районы с их новыми жилыми кварталами.
Такое «точечное» строительство не сможет удовлетворить весь потенциальный спрос, которому прочат возвращение к уровню 2004 года уже через пару лет. Это подтверждает и «Исследование перспектив развития и изменения структуры петербургского рынка», проведенное совместными усилиями ИКФ «Альт» и пресс-службы Союзпетростроя. Кроме того, понятие «емкость места» также исключает направленность всего рыночного спроса только на эти районы и предполагает возможность возникновения территориального дефицита.
Признанными лидерами по жилищному строительству по-прежнему остаются Приморский, Выборгский, Калининский районы (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства в Петербурге»). Приморский еще не исчерпал потенциала по участкам под застройку, а Калининский, так же как и Выборгский, еще какое-то время будет сохранять высокие темпы строительства.
Кроме того, в течение 2005 года продолжался активный рост доли Фрунзенского района, который перегнал даже Невский. В последнем объемы строительства несколько снизились, но скоро вновь ожидается их активизация за счет вновь приобретенных с торгов обширных территорий под возведение домов. Сократились объемы строительства в Красносельском районе: если в 2005 году здесь было сдано 137 тыс. кв. м, то в этом строится около 46 тыс. (см. гистограмму «Объемы жилищного строительства»).
Значительно увеличилось жилищное строительство в области. Это объясняется смещением туда некоторых застройщиков из-за снижения спроса на новое жилье в городе в 2005 году, а также по причине упрощенного получения участков под застройку. Всего на январь 2006 года количество возводимых домов по сравнению с летом 2004-го увеличилось на 30%.
Физика и география
Дефицита или избытка строящегося жилья сегодня не наблюдается ни в одном районе города. Продажи медленно, но верно растут. Как отмечают аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», некоторое время назад существовали проблемы со спросом в районе станции метро «Звездная», где были построены пять однотипных объектов одновременно. Пониженный спрос традиционно демонстрируют удаленные территории и пригороды – Шушары, Колпино, Новое Девяткино. Однако из-за серьезного преимущества по цене и такие объекты находят своего покупателя.
Небольшой реальный дефицит спроса в ближайший год может образоваться в Кировском и Красносельском районах. Строители опасаются серьезной конкуренции со стороны квартала «Балтийская жемчужина»: инвесторы проекта обещают в течение трех лет выдать на-гора от 500 до 700 тыс. кв. м жилья. Что составит не менее 10% от общего количества сдаваемых объемов в год. Такой объем локализованного предложения сможет оттянуть на себя весь потенциальный спрос в этом районе на несколько лет вперед. Поэтому застройщики не спешат приобретать здесь участки.
Некоторое затоваривание не исключено также в Приморском и Невском районах из-за недавней продажи с торгов огромной территории под жилую застройку. Но это перспектива никак не ближайших двух лет. Подобная ситуация к 2008–2010 годам может произойти в Центральном районе с элитными объектами. Здесь начато строительство жилых кварталов значительной площади. Если общеэкономическая и политическая ситуация в стране и городе не претерпит серьезных изменений, такие квартиры могут так и не найти своих покупателей.
В обозримом будущем аналитики прогнозируют нарастание дефицита объектов уплотнительной застройки в спальных районах с развитой социальной и инженерной инфраструктурой. Таких участков становится все меньше, спрос на них увеличивается. В свою очередь, политика городского правительства направлена на освоение окраинных неразвитых территорий, которые менее предпочтительны и менее удобны для потребителя.
Строители отмечают также резкое уменьшение за последние два года объемов ввода кирпичных домов. При таком развитии событий в ближайшие несколько лет подобный класс объектов исчезнет вовсе. В той или иной мере новые кирпичные дома пока можно обнаружить во всех районах города. Больше всего их в Выборгском и Красногвардейском районах, некоторое количество есть даже в Приморском. Кирпич как основу несущих конструкций быстро вытесняет монолит – более практичный, дешевый и удобный для строительства.
По прогнозам
Самый значительный прорыв по объемам строительства в ближайшие годы предрекают Невскому, Приморскому и Красносельскому районам. Как уже упоминалось выше, в основном за счет отведения значительных территорий под массовую жилую застройку. И неудивительно: согласно жилищной политике городского правительства максимальное внимание будет уделено застройке больших, инженерно неосвоенных пятен на окраинах.
Московский район в текущем году, несомненно, сохранит объемы за счет территорий в районе станции метро «Звездная», Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Хотя со временем вполне может потерять лидирующие позиции. Южная часть района еще довольно долгое время будет перспективной для застройщиков. Небольшие, но стабильные объемы жилищного строительства сохранят Центральный и Петроградский за счет уже ставшей традиционной точечной застройки. Адмиралтейский же так и останется аутсайдером рынка.
Единственный район, которому аналитики прочат снижение, Василеостровский. Причина – приближающееся завершение строительства кварталов на западе острова. Несмотря на то что некоторый запас участков в этом районе еще остался, такого размаха как прежде, здесь уже не добиться до тех пор, пока не будут созданы пресловутые намывные территории.
В общих чертах география петербургского спроса по-прежнему останется двухвекторной. Горожан будут интересовать квартиры в обжитых и престижных районах (выбор качества места) и жилье на труднодоступных окраинах (выбор наименьшей цены). В ближайшие годы строители исчерпают ресурсы районов с развитой инфраструктурой, а к 2010-му начнется активная сдача жилых кварталов на окраинах.
