По итогам минувшего года отчисления петербургских строителей на развитие городской инфраструктуры составили рекордные 7,2 млрд рублей. Если бы все эти средства пошли на инженерное обеспечение новых территорий, можно было подготовить под застройку около 200 га. За что строители сказали бы Смольному дружное спасибо и уж точно в очередной раз не подкачали со сдачей запланированных миллионов квадратных метров жилья. Однако, по данным Комитета по строительству, в текущем году на инженерную подготовку новых площадок город выделит всего 700 млн рублей. На освоение территорий Северо-Приморской части, Юго-Запада, Ржевки-Пороховых, кварталов севернее улицы Новоселов в Невском районе.
Власти заинтересованы в том, чтобы в городе строилось больше жилья – это факт. Такой же, как тот, что город не может не строить школы и детские сады, новые дороги и станции метро. Бюджетных средств на разруливание всех социальных проблем не хватает. Тем более что в последнее время одним из главных приоритетов местной бюджетной политики является поддержка статуса Петербурга как инвестиционно привлекательного региона. Да, вложения, потраченные на подготовку территорий для стратегических и других, чуть менее «дорогих», иностранных и иногородних инвесторов, через несколько лет вернутся городу. Возможно, еще и с процентами. Но первоначальные многомиллионные вливания в обустройство местопребывания будущих локомотивов городской экономики осуществляются, что называется, здесь и сейчас. Местный строительный бизнес, весь предыдущий год пребывавший в состоянии борьбы за собственную жизнь (сначала из-за резкого снижения объема продаж, потом – вступления в силу закона о защите дольщиков и перехода исключительно на тендерную систему раздачи участков под жилье), о подобном чиновничьем внимании может только мечтать.
Будучи монопольным держателем земли, городские власти установили непосильные для большинства участников рынка правила игры. В прошлом году всего несколько десятков компаний (из почти трехсот, занятых строительством жилья) стали счастливыми обладателями новых договоров аренды земли под застройку. Когда бизнесу нужны десятки инженерно упакованных точечных пятен в разных местах, город предлагает крупные наделы в трех-четырех окраинных районах. При среднем размере отчислений за право застройки в $150 с 1 кв. м будущего жилья выложить за первые два года аренды (зачастую еще до начала строительства) сотни тысяч, а то и миллионы долларов под силу лишь самым сильным игрокам. Остальным уже в скором будущем придется либо уйти с рынка, либо работать на подряде. Да и запаса участков, накопленных в благополучные для строителей 2003–2004 годы, по мнению экспертов, хватит до начала 2007-го.
Мечта застройщика известна: строить в чистом поле с уже проложенными трубами, проведенными электрическими сетями и готовыми объектами социальной инфраструктуры (детсадами, школами и т. д.). Нынешние реалии прямо противоположны – приходится вписываться в городской пейзаж со всеми вытекающими отсюда ограничениями. Жилье строится в основном на так называемых белых пятнах, зарезервированных при социализме участках под школы, детские сады, сберкассы и прочие объекты соцкультбыта. И таких заделов плановой экономики с каждым годом становится все меньше. Не решают проблему дефицита участков единичные случаи передачи под реконструкцию аварийных зданий и пока лишь гипотетическая возможность строительства жилья на землях бывших промпредприятий.
Пару лет назад город снова начал осваивать «целину». Главный вопрос: как за короткий срок выполнить огромный объем технически сложных и дорогостоящих работ по инженерной подготовке территорий под новые жилые зоны. Градостроительный и Земельный кодексы разрешили передавать такие земли инвесторам под комплексное освоение. Если все пойдет, как задумали чиновники Смольного, уже в первом-втором кварталах этого года на пилотные торги выставят 3-4 участка по 10-15 га. Конкретные территории пока не названы, но районы известны – Каменка, Юго-Запад, поселок Торфяное (проект «Северная долина»). Собственно, те земли, которые на протяжении последних десяти лет значатся в качестве новых плацдармов для строителей.
Застройщик в чистом поле
Суть разработанной Комитетом по строительству схемы освоения «целины» заключается в следующем. Город выставляет на аукционы свободные от инженерных коммуникаций территории (не менее квартала). Победитель за полтора года разрабатывает проекты планировки и межевания. Далее в срок, установленный Комитетом по строительству, инженерно обустраивает площади и безвозмездно передает городу объекты инфраструктуры. Взамен инвестор (девелопер) получает исключительное право выкупить либо арендовать на 49 лет сформированные земельные участки. Он сможет их застроить сам, продать право застройки другому или уступить право аренды этих земель.
Необходимость освоения новых зон для возведения жилья ни у кого не вызывает сомнений. А комплексный подход, как отметил генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, дает немало преимуществ. Это возможность более тщательно оценить все затраты, оптимально спроектировать внутриквартальные инженерные сети, выдержать проект в едином стиле и др.
Однако вопросов к предложенной схеме тоже набирается предостаточно. Причем изначально узкая целевая аудитория проекта (застройщиков с соответствующими ресурсами и опытом для освоения десятков, а то и сотен гектаров – единицы) не самый главный из них. Ряд небольших компаний уже готов объединяться в консорциумы для совместного освоения участков. Больше всего строителей смущает, что фактически им предлагается тот же «короткий» пакет, что и при аренде земли под возведение одного дома, но с несопоставимо большими рисками и без каких-либо гарантий своевременного инженерного обеспечения участков.
В то же время город предусматривает значительную неустойку в случае неисполнения инвестором обязательств. Ее обеспечением должна служить банковская гарантия (например, для участка в 25 га она составит более $0,6 млн). «На наш взгляд, это очень жесткое условие, – говорит вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан, – которое отпугнет большую часть застройщиков от участия в торгах». Начальник отдела развития территорий компании «Петербургстрой Skanska» Александр Молодожников полагает, что при таком уровне риска и с учетом того, что затраты на инженерное освоение территории оцениваются минимум в $100 в расчете на 1 кв. м улучшений, стартовая цена аукциона должна быть низкой.
Квартира с инженерией
За последние два года город провел более сотни торгов по земельным участкам для строительства жилья. В результате рынок выработал свой диапазон «инфраструктурного сбора», установленного по результатам аукциона размера арендной платы за участок. По словам генерального директора ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаила Бимона, сегодня в цене 1 кв. м типового жилья суммарные отчисления городу и затраты на инфраструктуру составляют от $90 до $150, или 10-17% от себестоимости. (По последним данным Центра по ценообразованию, себестоимость строительства 1 кв. м в монолитном доме – $886, в кирпичном – $1 032.)
Восьмидесятидолларовый минимум «инфраструктурного сбора» за «квадрат» жилья, установленный Смольным в конце 2003 года, когда город еще активно оперировал понятием «целевое предоставление земли», сегодня зачастую оказывается завышенным, и участок не находит покупателя с первой попытки. Генеральный директор ЗАО «Эльф» Михаил Саленко полагает, что в нынешних условиях «$50 за кв. м – разумная цена отчислений за типовое жилье». По его словам, если учитывать все суммы, которые застройщик платит городу, а также сам вкладывает в инженерное обеспечение участка и платит за проведение многочисленных согласований, доля инфраструктурных отчислений в цене 1 кв. м квартиры может достигать и 20%.
Не устраивает застройщиков и действующий механизм внесения арендной платы за участок. Необходимость заплатить на начальной стадии строительства (в первые два года) 90% платежей, а это сотни тысяч и миллионы долларов, резко увеличивает риски инвестора и отвлекает средства, которые могли бы пойти на сам проект. Все это отражается на прибыли застройщиков. По оценке Михаила Викторова, сегодня рентабельность строительного бизнеса в Петербурге упала до 8-10% (среднеотраслевая по России – 20%).
От 86% до 80 долларов
Разумеется, «инфраструктурный сбор» – это не придумка новой администрации. Платить городу за право застройки необходимо было все то время, что существуют рыночные условия в сфере жилищного строительства. И весь этот период строители пытались снизить долю инфраструктурных отчислений.
В 1992–1993 годах плата за право застройки составляла 86% от сметной стоимости жилья. Однако бизнес легко соглашался на выдвигаемые властью условия. Большинство домов возводилось тогда на месте советского недостроя. Поскольку застройщики могли получать такие объекты практически по балансовой стоимости, а не рыночной цене, себестоимость квартир в них могла быть ниже рыночной до полутора-двух раз.
Впрочем, всю сумму «инфраструктурного сбора» живыми деньгами мало кто платил. В счет отчислений на развитие инфраструктуры шло сооружение инженерии, социальных объектов и пр. Кроме этого, застройщики могли передавать часть возведенного жилья городу. Бешеная инфляция тех лет – это как палка о двух концах. С одной стороны, рост цен на квартиры позволял «отбивать» вложенные средства, с другой – увеличивалась себестоимость строительства. Не просчитав ее, инвестор оказывался не в состоянии ни выполнить обязательства перед городом, ни возвести жилье.
В июне 1995 года распоряжением мэра № 632-р размер инфраструктурных отчислений был снижен до 50% от себестоимости жилья (из них 30% – деньгами, 20% – готовым жильем; оплата равными долями с рассрочкой до окончания строительства).
Это снижение не могло не радовать строителей, незадолго до этого лишившихся налоговых льгот. Но сам по себе расчет по себестоимости имел весьма существенный недостаток: не учитывался такой важный показатель, как вклад цены земли, и прежде всего ее инфраструктурную составляющую. Уже с апреля 1996 года город перешел на твердый платеж – 20 рублей с 1 кв. м и 7% по-строенных площадей.
В мае 1997 года администрация в корне изменила правила игры на инвестиционно-строительном рынке (распоряжение губернатора № 283-р). Смольный решил: все участки на торги, «целевка» – в исключительных случаях. К таковым отнесены предложение инвестором двойной (и более) рыночной цены за участок, уступка прав, подача на торги всего одной заявки и др. Особо актуально прозвучал вопрос определения рыночной стоимости участка. По-скольку к тому времени Смольный не мог похвастаться большими успехами в проведении торгов землей.
Первые аукционы от имени города в начале 1990-х проводила Биржа инвестиций и недвижимости «Сфинкс». С молотка по голландской системе (торговля с понижением начальной цены) ушло более полусотни лотов. В основном недостроенные объекты торговли и общепита. Первые земельные аукционы по участкам под жилую застройку состоялись в 1996 году. Тогда на деньги Всемирного банка были инженерно подготовлены кварталы 74А в поселке Каменка и 21Г в Коломягах. По итогам аукционов в среднем город получил по $100 с кв. м земли. Эти данные стали исходной информацией для разработки методики рыночной оценки участков.
Хотя определяемая Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости цена земли порой оказывалась завышенной, строители, движимые желанием «застолбить» последние свободные пятна, шли на переплату. Результат: по итогам 1998 года – рост «инфраструктурного сбора» в 3,5 раза.
Еще один «бородатый» вопрос – подключение энергоресурсов. В 1997 году инвестору гарантировалось инженерное обеспечение по предоставленному в техусловиях лимиту. При этом вопрос о том, что будет, если в ходе строительства выяснится необходимость дополнительных мощностей, зависал в воздухе. И сегодня отсутствие гарантий подключения к энергосетям – один из главных минусов, причем как «коротких», так и полных пакетов.
Напрашивается еще одна параллель сегодняшнего дня с 1997 годом. Тогда, согласно 283-му распоряжению губернатора, разработка конкурсной документации должна была производиться за счет инвестора, который первым заинтересовался участком. Правда, его затраты потом бы компенсировались по ставке Центробанка, но без гарантий, что именно он победит в торгах. Собственно, сегодня такой гарантии тоже никто не дает. До недавнего времени применялся конкурсный отбор компаний, готовых заняться «упаковкой» участков за 5% от продажной цены объекта. Сегодня дополнительно введен заявительный порядок, и компенсация увеличена до 10%. Вознаграждение получит разработчик документации, справившийся с заданием быстрее своих конкурентов.
Новый старый курс
Вплоть до прихода в Смольный команды Валентины Матвиенко целевое выделение участков, формально – исключение, являлось основным на инвестиционно-строительном рынке Петербурга. Новая власть объявила стратегической задачей переход к торгам. В результате всех преобразований предполагалось сделать систему выделения пятен под застройку прозрачной, пополнить горбюджет и увеличить объем строительства с 1,7 млн кв. м в 2003 году до 3 млн кв. м в 2007-м (к окончанию четырехлетнего срока губернаторства Валентины Матвиенко).
Впрочем, первым шагом Смольного в деле реформирования процедуры выделения участков было очередное ужесточение «инфраструктурного бремени» в рамках все той же распределительной системы. Минимальный сбор за право застройки пятен под жилье был установлен на уровне $80 за 1 кв. м будущей постройки и мог доходить до $500/кв. м, если участок располагается в очень удачном месте (до этого момента инфраструктурные отчисления для типового жилья, устанавливаемые по решению Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК), составляли в среднем $25-50/кв. м).
В ноябре 2003 года Смольный отменил введенный еще в 1997-м график рассрочки инфраструктурных платежей – так называемое правило «20-30-50» (если отчисления на развитие инфраструктуры превышали $100 тыс., инвестор в обязательном порядке сразу после получения участка вносил в бюджет 20% средств, а по остальной сумме существовала система отсрочек и частичного погашения). По новым правилам застройщик должен был расплатиться с городом в течение месяца с момента заключения инвестдоговора. Если этот вариант компанию не устраивал, платежи вносились равными долями поквартально в течение всего периода строительства, но с уплатой процентов за просрочку (устанавливались Смольным, чуть позже были привязаны к ставке рефинансирования Центробанка).
Сегодня город нацелен получать всю сумму инфраструктурных платежей живыми деньгами и на начальных этапах строительства: 30% в течение 20 дней после торгов, за первые два года – еще 60%, оставшиеся 10% – до окончания работ. Хотя в единичных случаях Комитет по строительству соглашается на просьбу девелоперов заменить денежные отчисления квартирами в будущих домах (в среднем по $750/кв. м), подобный бартер вызывает многочисленные нарекания губернатора.
В то время как новая команда Смольного меняла систему внесения платежей, депутаты городского парламента, лишившиеся по решению Уставного суда права голоса в ИТК, активно взялись за конкурсное законотворчество. Администрация присоединилась к этому процессу, и в июне 2004 года появился городской Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости...» (Закон о торгах). Примечательно, что торги опять были названы преимущественной формой предоставления участков, но «целевке» тоже оставили право на жизнь. Причем так, что под перечень внеконкурсных исключений при желании можно было подвести практически любой инвестпроект. Правда, за целевое предоставление застройщик обязан передать городу не менее 10% жилищного фонда сверх отчислений на инфраструктуру (с октября 2005 г. эта норма потеряла свою актуальность, так как новые участки под жилье согласно поправкам в Земельный кодекс предоставляются только на торгах).
От первоначальной идеи сразу выставлять на аукцион полностью укомплектованные участки (с перспективой выхода чуть ли не на 30 лотов еженедельно) очень быстро пришлось отказаться. Подготовленных к продаже площадей в наличии не нашлось, собирать полные пакеты документации было некому, да и не на что – средств в бюджете на подобные цели не зарезервировали. В итоге появилось понятие «короткий» пакет, который стал прочно ассоциироваться с котом в мешке.
Первые торги показали две вещи. Крупные петербургские застройщики, имея определенный задел пятен, не спешили участвовать в дележе земельных участков по новым правилам. Второе: компании, желающие закрепиться на рынке, готовы были серьезно переплачивать. Первый проданный на торгах в июне 2004 года участок (в квартале 9 района Шувалово-Озерки) обошелся инвестору – компании «Пионер» – в $200 инфраструктурных отчислений с каждого квадратного метра будущего жилья. Только сегодня, полтора года спустя, когда пройдены различные согласования, на объекте начинается строительство. При этом «инфраструктурный сбор» ($12 млн) компания должна выплатить в течение двух лет с момента торгов. Такова цена «короткого» пакета.
Торги: сегодня и завтра
В прошлом году застройщики приобрели под жилье 15 участков по «коротким» пакетам и 8 по полным. Всего назначалось 89 торгов, из них 54 не состоялись из-за отсутствия заявок, в 12 случаях тендеры отменялись, поскольку находился только один претендент. Каждый второй из проданных объектов выставлялся на торги дважды, а то и трижды. В 60% случаев участки уходили по номиналу. Рекордное превышение продажной цены над начальной составило более чем в 7 раз (на такую переплату пошла компания «ЮИТ Дом», приобретя за $8,6 млн право шестилетней аренды участка размером 20,08 тыс. кв. м в Петроградском районе, на Барочной ул.; всего на объект было подано 9 заявок).
Впрочем, за такое пятно в центре города действительно стоило бороться. В основном застройщикам предлагались участки согласно утвержденному Смольным адресному перечню территорий, предназначенных для жилищно-гражданского строительства в 2004–2010 годах. Как правило, это инженерно необустроенные территории площадью более 10 тыс. кв. м в Приморском и Невском районах, с плохой транспортной доступностью и неясными перспективами строительства социальных объектов.
В такой ситуации инвесторы предпочитали приобретать сразу несколько соседних участков (порой переплачивая в 1,5-2 раза), чтобы иметь возможность осваивать их в комплексе. По такому пути пошли «Строительная компания "Темп"» (6 участков), «ГДСК Инвест 49» (4), «Синтез девелопмент» (2), «ЮИТ Санкт-Петербург» (2). Показателен пример компании «Техностром-Строительство», выигравшей право аренды участка на Туристской улице в Приморском районе. Из-за неудовлетворительного состояния объекта застройщик отказался от заключения договора и, соответственно, реализации своего первого проекта в сегменте массовой застройки ($90 тыс. задатка – 20% от начальной стоимости лота – компания потеряла).
Безусловно, нескольких десятков новых участков в год недостаточно для нормального развития рынка жилищного строительства в Петербурге (впрочем, не стоит забывать, что до октября 2005 г. была возможность получить землю под жилье целевым образом, чем застройщики, безусловно, воспользовались). Сегодня город живет в основном за счет старого запаса – участков, полученных два-три года назад через ИТК. Тогда ежегодно выходило более пятисот правительственных постановлений о проектировании и строительстве.
По данным Комитета по строительству, сегодня в рыночном обороте находятся пятна, на которых можно возвести около 14 млн кв. м жилья (из них около 10 млн кв. м – в стадии проектирования и строительства). Такие данные позволяют Смольному оптимистично заявлять, что в 2006-м в городе может быть сдано 2,5 млн кв. м жилья. Эксперты соглашаются, что на ближайшие год-два высокие темпы строительства сохранятся. Правда, потом, если система торгов не раскрутится, может последовать спад. В марте-апреле этого года Смольный планирует выставить на аукционы по полному пакету более тридцати участков в Северо-Приморской части и на Юго-Западе (Красносельский р-н, Ленинский пр.) общей площадью около 350 тыс. кв. м.
Энергетический вопрос
Прошлый год выявил еще одну тенденцию. В условиях стагнации на рынке и финансовых трудностей, вызванных вступлением в силу закона о защите прав дольщиков, застройщики вынужденно (хотя были и открытые заявления о преднамеренности) задерживали сдачу объектов. Городские власти относились к этой ситуации в целом с пониманием. Только по жилым объектам Смольный продлил действие более 120 инвестдоговоров. Примерно 80% из них со штрафом (сегодня он равен 1,5% от суммы, перечисляемой инвестором на развитие инфраструктуры, за каждый месяц просрочки сдачи объекта; в ранее заключенных договорах могли быть другие санкции). При продлении на срок более года (примерно каждый шестой договор) проводится актуализация рыночной оценки участка.
Безусловно, задержка срока ввода объекта и санкции удорожают проект. Застройщику приходится компенсировать это, в том числе и повышением цен на жилье, которое в свою очередь еще больше снижает уровень спроса. Сегодня в среднем по рынку порядка 10% квартир в сданных домах остаются непроданными. Впрочем, Михаил Бимон считает такую ситуацию вполне приемлемой, ведь в эти проценты могут входить квартиры, которые дольщики в силу изменившихся жизненных обстоятельств продают через застройщика. Хотя в ближайшее время из-за избытка предложения, превышающего платежеспособный спрос населения, доля непроданного жилья может увеличиться.
Абсолютное большинство «бесштрафных» продлений – постройки, по которым Ленэнерго сорвало плановые сроки подключения к энергомощностям на постоянной основе. Сегодня инвестор в такой ситуации практически бессилен перед монополистом. Одобренное осенью прошлого года Смольным соглашение между Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и Ленэнерго, в котором расписана двухсотдневная процедура подключения объекта к электросетям, вряд ли коренным образом изменит ситуацию. Исполнение документа во многом будет зависеть от доброй воли монополиста. Куда больше возможностей влияния у Смольного на ГУП ТЭК, которое тоже нередко срывает свои сроки. Недавно принятый регламент присоединения объектов к тепловым сетям для монополиста госпроисхождения обязателен.
Впрочем, в ближайшее время штрафное бремя за несвоевременную сдачу объекта может ослабнуть. В декабре прошлого года Смольный изменил ТСН «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости». Сегодня строители будут получать два акта: о приемке объекта и о его готовности к эксплуатации. Первый документ подтверждает факт создания дома. Он достаточен для включения сведений об объекте в статистическую отчетность и снимает с застройщиков необходимость продлевать сроки сдачи дома до его полной готовности к эксплуатации. Во многом благодаря такой двойной госприемке в прошлом году строители отчитались о вводе 2,273 млн кв. м жилья. Из них более 759,3 тыс. кв. м комиссия приняла в декабре. Это значит, что еще несколько месяцев многие десятки домов будут находиться в подвешенном состоянии и снабжаться светом и теплом по временным схемам.
Фонд был или не был
Более десяти лет застройщики бились за то, чтобы «инфраструктурный сбор» направлялся исключительно на инженерную подготовку территорий. В 2003 году, во многом благодаря лоббистским возможностям Союзпетростроя, появился целевой бюджетный Фонд развития инфраструктуры (ФРИ). В него стали зачисляться средства, которые инвесторы платят городу за право строительства. Впрочем, и у властей был свой резон создать спецфонд. Из-за изменений налогового законодательства сильно сократились доходы Территориального дорожного фонда, их пришлось восполнять за счет новой «копилки».
Однако первоначальное назначение Фонда очень скоро изменилось. Его средства стали использовать не только на подготовку земель под застройку, но и на сооружение дорог, метрополитена, решение проблем городских свалок и другие проекты. Поскольку никакой конкретики в порядке распределения этих денег законом о создании ФРИ установлено не было, приоритеты определяло правительство. По оценке даже смольнинских экспертов, большинство проектов, которые финансировались за счет средств ФРИ, вполне могли бы присутствовать в традиционных адресных программах капитальных вложений. Так, в проекте бюджета на 2005 год на собственно инженерную подготовку территорий под жилищное строительство было намечено потратить около 760 млн рублей (6,68% средств ФРИ), под нежилые объекты – еще меньше, 482 млн рублей. Самыми финансово емкими, как и раньше, были дороги и метрополитен.
Попытка Союзпетростроя перенаправить ресурсы ФРИ исключительно на обустройство земель под строительство провалилась. А теперь все средства вообще объединены в Адресную инвестиционную программу (общий объем – около 30 млрд руб.). Действие фонда в 2006 году практически приостановлено. «Проследить движение средств, перечисляемых инвесторами, теперь будет практически невозможно. Прокладывать дороги, сооружать мосты, пешеходные зоны, заводы по переработке мусора город должен за счет налоговых поступлений, а не поборов с застройщиков», – уверен вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан.
Впрочем, строительное сообщество далеко не единодушно в оценке инфраструктурной политики властей. Так, Михаил Викторов полагает, что идея фонда не оправдалась жизнью. «Поскольку сегодня существует новая идея решения инфраструктурных проблем на уровне города, наша задача – вести конструктивный диалог с властями и показывать наиболее острые проблемы», – добавляет он. Генеральный директор ООО «Строительная компания "Петербургская Недвижимость"» Василий Селиванов был еще более категоричен: «Существует фонд развития инфраструктуры или нет – ничего не меняется. Если город не хочет решать проблему инженерной подготовки территорий, то и никакой фонд здесь не поможет. А город эту проблему решать не хочет: во всяком случае, результативного прорыва нет».
Помощь сверху
Сегодня определенные надежды застройщики возлагают на федеральную «подпитку» в рамках подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой Федеральной целевой программы «Жилище» до 2010 года. Предусмотрены две формы господдержки: гарантии РФ и субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам на возведение объектов инженерии. В текущем году из федерального бюджета будет выделено порядка 12,5 млрд рублей гарантий и 1,7 млрд рублей субсидий на погашение процентной ставки.
Правда, центр не собирается взвалить на себя все инфраструктурное бремя. Федерация готова потратить на инженерную подготовку участков не более, чем могут позволить себе регионы и муниципальные власти. Чиновники посчитали, что суммарно все госгарантии могут распространяться лишь на часть суммы основного долга (в 2006 г. – не более 80%, в 2007-м – 65%, в 2008–2010 гг. – 50%). Основание такое: чтобы банки могли провести более основательный отбор заемщиков. Размер субсидирования в этом году будет рассчитываться исходя из ставки по кредитам в размере 14%. Банки могут выдавать обеспеченные госгарантиями займы до трех (пяти) лет. Для инженерного освоения территории и возведения объекта, прямо скажем, сроки рекордные.
Дележ федерального «пирога» будет осуществляться через субъекты РФ на конкурсной основе. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, город направил в Росстрой свою заявку на участие в подпрограмме на 2006 год. Речь идет о все тех же перспектив-ных кварталах в Северо-Приморской части, на Юго-Западе и в районе поселка Торфяное. Для них уже разработаны проекты планировки. Говорят, у города есть неплохие шансы на победу. Приоритет будет отдаваться регионам с развитым стройкомплексом и наличием соответствующего покупательского спроса.
Впрочем, высказываемые застройщиками опасения, что средства не дойдут до пункта назначения, а застрянут где-нибудь в длинных коридорах власти, тоже небеспочвенны. Уж слишком часто благие заявления чиновников, оформленные в различные программы, так и оставались декларациями.
