Сегодня в Петербурге пока не зафиксированы случаи продаж строящегося жилья, которые подпадали бы под действие Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Он вступил в силу 1 апреля прошлого года, и стартовавшие до этой даты проекты могут финансироваться по-старому. Однако некоторые крупные компании-застройщики стали готовиться к новым правилам игры загодя.
Занимательная этимология
Согласно толковому словарю В. И. Даля прилагательное «предварительный» произошло от глагола «предварить», имеющего несколько значений. Перечислим основные из них: упреждать; предупредить; сделать что-то прежде, ранее другого; успеть наперед, а также предотвратить или устранить что-либо заблаговременными мерами. Для характеристики действий петербургских застройщиков подходит как нельзя лучше.
Недостатки ФЗ-214 обсуждались широко и долго, потому любой мало-мальски интересующийся состоянием строительной отрасли знает, что требования его для застройщиков отличаются невероятной свирепостью. По крайней мере, ни о каком паритете сторон при заключении договора долевого участия (ДДУ) законодатели и не помышляли. Высокие, мягко говоря, размеры штрафных санкций, необходимость платить НДС, ежеквартально отчитываться перед начальствующим оком и прочая и прочая – все эти «радости» сулили застройщикам если не убытки, то нешуточные дополнительные траты.
Выходящие в развитие 214-го закона постановления Правительства РФ все больше и больше убеждали в том, что «так жить нельзя», или, используя парламентскую лексику, «исполнить требования закона невозможно». А раз так – необходимо было искать обходные маневры. То есть заключать не ДДУ, а какие-то другие договоры, которые оказались бы вне правового поля «долевого» закона. Из всего многообразия вариантов выбрали, возможно, наиболее болезненный для дольщиков. Точнее сказать, покупатели жилья на первичном рынке теперь даже и дольщиками быть перестают.
Превентивный продукт
Точка зрения застройщиков, отказавшихся от ДДУ, сводится к постулату о том, что предварительный договор купли-продажи позволяет оставить практически неизменными сложившиеся стабильные отношения с покупателями. При этом деньги вносятся, как и раньше, поэтапно, только в виде предоплаты за будущую квартиру. А когда она будет оформлена и зарегистрирована в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (бывшее ГБР), соглашение якобы автоматически трансформируется в нормальный договор купли-продажи. И все положительные моменты «долевки» для строителей и покупателей сохраняются.
Согласно Гражданскому кодексу и другим законам РФ на предварительный договор купли-продажи не распространяется взимание НДС, а значит, клиенту не придется переплачивать 18% от стоимости квартиры. Застройщики же могут, помимо средств граждан, привлекать банковские кредиты, что при долевом участии, согласно ФЗ-214, очень и очень проблематично в связи с нормой о субсидиарной ответственности.
Наконец, предварительный договор дает возможность распространить рассрочку платежей на период после принятия дома Госкомиссией – при ДДУ это сделать гораздо труднее.
Последнее положение, наверное, ближе всего к истине, остальные вызывают массу недоумений. Как то, например: почему продажа квартир с использованием предварительного договора купли-продажи осуществляется на тех объектах, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 года и, следовательно, на них действие ФЗ-214 не распространяется?
Правда на правду
Вопрос тем более уместен потому, что большинство сотрудников строительных компаний в офисах продаж объясняют нововведение именно ссылкой на новый (в плане правоприменения) закон. Дескать, он не позволяет нам заключать ДДУ, потому что – и далее следует перечень известных причин. Продвинутый покупатель жилья на первичном рынке или же его юрист, как правило, удивляются: «Извините, но ведь ФЗ-214 пока совершенно ни при чем». В ответ можно услышать еще несколько баек про НДС или же предложение пойти поискать счастья в другой компании. Крайне редко в порядке эксклюзивной услуги отдельные граждане добиваются почетного права заключить «последний» ДДУ, с чем их нужно поздравить.
По мнению основной массы юристов, старый добрый договор долевого участия был сопряжен для дольщика с большим числом рисков, нежели для застройщика. Если последний «упирался рогом», воевать с ним было непросто. Но ДДУ имел для недобросовестного застройщика одно, условно говоря, слабое звено: если дом построен и Госкомиссии сдан, то дольщик обращался в суд с иском о признании права собственности. И в случае, когда ДДУ был заключен на законных основаниях и дольщик все свои обязательства по нему выполнил, суд, как показывает практика, такие иски удовлетворял.
Подчеркнем: отстоять право собственности было совсем не легко, но возможность такая в реальности существовала. То есть какая-никакая, а правовая защита была. Теперь строители защищают себя юридически уже на все 100%. В этом нетрудно убедиться, проанализировав обязанности сторон, предусмотренные стандартным предварительным договором купли-продажи.
Покупатель берет на себя практически те же самые обязательства, что и ранее дольщик: внести первый взнос, оплатить оставшееся по графику, подписать акт приема-передачи квартиры (может подписываться даже до оформления права собственности).
С застройщиком, или правильнее – продавцом, сложнее. В классической «долевке» было три «золотых» обязательства: обеспечить окончание строительства, передать квартиру и предоставить документы, необходимые для регистрации права собственности. Согласно предварительному договору купли-продажи компания не обещает завершить строительство, а обязуется продать квартиру, заключив основной договор купли-продажи после регистрации права собственности. Откуда оно у него появится и появится ли вообще, как правило, неясно. Договор нового типа об этом обычно умалчивает. Если же говорит, то возникает другая странность: разрешение на строительство имеет одно юридическое лицо, а «предварительным» продавцом является другое. Эти две компании могут иметь похожие названия, могут быть как-то связаны финансово и в соответствии с учредительными документами – но факт остается фактом.
В таком случае между двумя компаниями сущест-вует какой-то договор, иногда тоже предварительный и тоже купли-продажи. В быту эта схема выглядит так: я обещаю, потому что мне пообещали. А с точки зрения юридической действительность договора с покупателем можно поставить под сомнение. Ибо один предварительный договор трудно считать веским основанием для заключения другого.
Понуждение и принуждение
Как вариант – промежуточной структурой (по сути продавцом) является ЖСК, организованный застройщиком для реализации квартир в одном или нескольких домах. Между ним и строительной компанией заключается нормальный ДДУ. И если бы потом всех пайщиков загоняли в кооператив и основанием для получения права собственности являлась выплата пая, то – никаких претензий. Но почему-то опять ЖСК заключает с дольщиками предварительные договоры купли-продажи.
В принципе это тот же алгоритм для «светлого будущего», когда начнется строительство объектов, теоретически подпадающих под действие «долевого» закона. Только в одном случае механизм отрабатывается сразу на двух уровнях, а во втором – на одном, низовом. Надо же приучить покупателей к мысли о том, что отныне все будет так и не иначе.
Итак, чем грозит покупателю участие в эксперименте застройщиков с предварительными договорами? Ключевое обязательство продавца – заключить после регистрации права собственности на себя полноценный договор купли-продажи. А если оно не будет зарегистрировано вообще? Ведь будущими продавцами выступают не застройщики, а аффилированные структуры. И в один прекрасный момент эти продавцы заявят: «Извините, застройщик не передает нам квартиры, мы возвращаем деньги». Это в лучшем случае, в худшем – «идите судитесь». И здесь на первый план выходит предмет иска.
«Предварительно» надо доказать факт регистрации права собственности на продавца. Его, как мы понимаем, вполне может и не быть. Тогда максимум, на что удается рассчитывать, – расторжение договора с возвратом средств.
Но, допустим, случилось чудо, и продавец право собственности зарегистрировал. Тогда единственное требование истца, согласно статье 429 Гражданского кодекса, будет звучать так: о понуждении заключить договор купли-продажи. Даже в случае положительного решения суда довольно трудно себе представить его исполнение: как судебный пристав сможет обеспечить понуждение?
Вот она, существенная разница между ДДУ и его, как говорят застройщики, прямым наследником – предварительным договором купли-продажи. В первом случае можно идти в суд и признать право собственности, во втором – хорошо, если удастся вернуть вложенные средства. У операторов рынка, которые не дорожат своей репутацией, руки развязаны.
Антропогеновый период
Судебной практики по предварительным договорам, естественно, еще нет и в помине. Есть версия, что предварительный договор впоследствии (по объектам, подпадающим под действие ФЗ-214) может быть признан судебными органами в качестве ДДУ, несмотря на все зафиксированные в нем оговорки. Но ведь и такой расклад ничего хорошего покупателю квартиры не сулит. Если это ДДУ, значит, он должен быть зарегистрирован, как и проектная декларация, в установленном законом порядке. Раз ничего этого нет, то договор признается ничтожным, и даже решение вопроса о возвращении денежных средств гражданам выглядит весьма неоднозначно.
В дальнейшем ситуация на первичном рынке способна развиваться по двум сценариям. Первый: наконец-то и в очень скором времени поправки в 214-й закон будут приняты, что приведет к реанимации ДДУ. И второй: законодатель продолжит управлять силами природы, и глобальные климатические изменения приведут к тому, что дольщик, подобно мамонтам, вымрет как вид. Обвинять в этом застройщиков крайне наивно: бизнес есть бизнес, а благотворительность – отдельная статья расходов. Брать на себя непосильное бремя рисков добровольно никто не станет. И пока есть возможность «оптимизации», ею будут пользоваться.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Анна Максимова
председатель совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:
– Боюсь, что вся та шумиха вокруг обиженных дольщиков, которая поднималась в прессе в последние месяцы прошлого года, направлена на то, чтобы не вносить поправки в Закон «Об участии в долевом строительстве...». Принятие ФЗ-214, основная цель которого – защита интересов дольщиков, приводит к тому, что скоро защищать будет вообще некого. Новые схемы, вынужденно внедряемые застройщиками, не противоречат гражданскому законодательству, но повышают риски покупателей. Чтобы лишний раз в этом убедиться, достаточно обратиться в любую страховую компанию. Мне неизвестны случаи страхования предварительного договора купли-продажи.
Владимир Петроченков
председатель коллегии адвокатов «Юникс»:
– Любой закон работает тогда, когда он мало-мальски отражает жизненные реалии. ФЗ-214, который навредил и дольщикам, и застройщикам, к таковым не относится. Лучшая поправка к нему – отложить вступление в действие на 3-4 года. Но, насколько известно, такой вариант даже не рассматривается. Поправки, внесенные в Госдуму, в случае их принятия никоим образом не повлияют на ситуацию на рынке. Дальнейшая судьба предварительных договоров купли-продажи будет зависеть от судебной практики. Пока это рулетка, и если человек решил в нее сыграть, отговаривать бесполезно. С точки зрения правовой защищенности, это, конечно, шаг назад.
Максим Шубарев
президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– Предварительные договоры купли-продажи – вынужденная мера в условиях действия 214-го закона. По сути своей это аналог договора долевого участия, который использовался много лет и в большинстве случаев устраивал и застройщиков, и их клиентов. Что касается ущемления прав дольщиков – мне кажется, этой темой как спекулировали еще при ДДУ, так и будут спекулировать в дальнейшем при обсуждении альтернативных схем. Между тем по статистике до сих пор из всего объема построенного по схеме долевого участия жилья лишь по 0,15% договоров возникли судебные разбирательства. Разве это не показатель защиты интересов потребителей?
