Круглый стол «Факторы, препятствующие развитию строительного рынка России» состоялся 13 октября в конференц-зале делового комплекса «Александр-Хаус» в Москве. Организатор мероприятия – Ассоциация строителей России (АСР) – заявляет, что подобные встречи представителей власти и бизнеса станут регулярными, будет меняться только их тематика.
Мыльная опера
Первый круглый стол был посвящен обсуждению последствий действия вступившего в силу в апреле Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Бросилось в глаза, что не присутствовали в мероприятии такие видные заявленные участники, как министр регионального развития РФ Герман Греф, губернатор Калининградской области Георгий Боос, председатель комитета Государственной думы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум. В остальном состав собравшихся был вполне на уровне.
Напомним, что законопроект о поправках в долевой закон был внесен в Госдуму еще в марте. Высказывались смелые предположения, что вступление в силу долевого закона отложат на более поздний срок. Или же моментально примут поправки сразу в трех чтениях.
Государственно-правовое управление Администрации Президента охладило пыл: в его заключении утверждалось, что в законопроекте «четко просматривается тенденция усиления защиты прав и интересов застройщика, в том числе за счет снижения уровня правовой защищенности дольщика (в большинстве случаев гражданина)», и делается вывод, что «проект не должен быть поддержан». Несколько позже, уже в июне, поступил и официальный отзыв Правительства РФ, тоже отрицательный.
Процесс согласования и изменения поправок продолжается не так стремительно, как того хотелось бы застройщикам. Ведь ФЗ-214 действует с 1 апреля, а исполнять его нельзя при всем желании. И не только потому что это не выгодно или риски слишком велики. До сих пор не приняты необходимые нормативные акты в развитие закона – постановления правительства.
Каких поправок требуют застройщики и какие из них поддерживают разработчики закона, собственно говоря, окончательно и выяснилось на заседании круглого стола.
Компромисс и перегибы
Особо несдержанные утверждали, что внесенные поправки не снимут напряжения на первичном рынке. Один из разработчиков «жилищного пакета», президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, осадила экстремистов: «Если застройщики считают, что поправки не решают проблемы, то я перестану их поддерживать». А также еще раз окончательно и бесповоротно пояснила, что концепция долевого закона не изменится, а вот отдельные поправки, технического характера, вполне могут быть приняты. Потеря такого весомого союзника в лице основного разработчика долевого закона может выйти застройщикам боком, поэтому приходится иногда наступать на горло собственной песне. И, не зацикливаясь на мелочах, достигать согласия по наиболее принципиальным вопросам.
Из тех положений, которые до сих пор не вошли в поправочный законопроект (что от него осталось сейчас, вообще мало кому известно), наиболее весомым является пункт о солидарной ответственности кредитных организаций и строителей перед дольщиками.
Согласно ст. 14, п. 3 и ст. 15, п. 4 банк, предоставивший застройщику кредит под залог прав на земельный участок, разделяет с ним ответственность перед участниками долевого строительства. Это абсурдное требование появилось в ФЗ-214, кстати, вопреки воле разработчиков. В этом призналась на заседании круглого стола другой разработчик закона, директор фонда «Центр развития фондового рынка» Ольга Шишлянникова. Кто инициировал данную новеллу, она сообщить отказалась. Зато призналась в авторстве положений о высоких штрафных санкциях для строителей. Неравноправие между дольщиком и застройщиком, по словам г-жи Шишлянниковой, возникает изначально, а потому и санкции распределены непропорционально.
Как бы то ни было, и по вопросу солидарной ответственности, и по поводу снижения размера штрафных санкций застройщикам удалось заручиться поддержкой законотворцев. Осталось уговорить законодателей.
Критическое дежавю
По большей части участники круглого стола, конечно, тиражировали давно сформировавшуюся критику многострадального ФЗ-214. Наиболее основные претензии к закону сформулировал вице-президент АСР и президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец: «Во-первых, он не практичен, то есть не имеет связи с реальностью. Во-вторых, по нему в целом ряде случаев дольщик может расторгнуть договор, в то время как у застройщика гораздо меньше таких возможностей. В-третьих, закон не решает основной задачи – он не дает повышения объемов строительства и снижения цен на жилье, и защиты прав дольщиков».
Не прошло и полгода с 1 апреля, как широкая строительная общественность досконально разобралась во всех двадцати семи статьях ненавистного документа и на сегодняшний день не имеет претензий только к девяти из них. Не дошла до берега первая волна поправок, а ее нагоняет вторая. Роль ветра пытается сыграть как раз Ассоциация строителей России.
Эта некоммерческая организация возникла на фоне «общего горя» и ставит своей целью превратиться во всероссийскую саморегулируемую организацию строителей. Учредили ассоциацию крупнейшие отраслевые холдинги, в основном московские: «Интеко», «ПИК», «Главмосстрой», Mirax Group, «Балтийская строительная компания» и др. Президент АСР Николай Кошман был последним председателем Госстроя России в 2002–2004 годах.
Как оригинально выразилась Надежда Косарева: «Если АСР появилась благодаря Закону «Об участии в долевом строительстве...», то он уже сделал половину своего дела. Парадоксально, но несмотря на ряд резких и, может быть, даже неджентльменских высказываний в адрес президента фонда «Институт экономики города», ее основной тезис – «проблема строителей была в том, что они не были консолидированы на том этапе, когда готовился закон» – участники рынка сегодня в целом разделяют. Можно сказать, родилась новая версия известной пословицы. Вместо «гром не грянет – мужик не перекрестится», теперь следует говорить: закон не примут – строители не объединятся».
Банковское дело
Объединившись, строители начинают разрабатывать механизмы лоббирования своих интересов на самом высоком уровне. Очевидно, за основу будут взяты наработки сообщества банкиров, которые давно уже научились «продавливать» свои законы через все этажи законодательной и исполнительной властей. У застройщиков, между прочим, давно сложилось мнение, что ФЗ-214 был пролоббирован именно банковскими структурами.
С этой точки зрения интересно взглянуть на упомянутое уже положение долевого закона о солидарной ответственности банков и застройщиков. Ведь если предполагать заговор, то надо как-то объяснить и появление в окончательном тексте закона этого требования. Ряд заявлений представителей кредитных учреждений дает почву для размышлений.
«До исторического материализма» структура источников финансирования строительства жилья средней девелоперской компании выглядела следующим образом: 10% – собственные средства, 10% – кредитные средства, остальное – частные инвестиции (дольщики). Теперь, «благодаря» положению о солидарной ответственности, у банкиров появился железный аргумент. Они справедливо не хотят взваливать на себя риски застройщиков, а потому предлагают им дилемму: или строить за счет банковских кредитов, или за счет средств дольщиков. «А смешивать два эти ремесла...» и так далее.
Чистка рядов
Но зависеть от кредиторов на девять десятых девелоперы не очень-то хотят, слишком уж угрожающие пропорции. Первый вице-президент АСР и президент Mirax Group Сергей Полонский, ссылаясь на западный опыт, полагает, что компания, не имеющая 30% собственных средств для реализации проекта, не должна работать на рынке: «Это необходимо для безопасности инвесторов. Не должно быть бедных компаний в строительстве, поскольку это очень ответственный бизнес. Нет денег – пусть торгуют пирожками». Откровенное заявление вызывает не менее откровенный вопрос: неужели большинство региональных лидеров стройкомплекса должны теперь забыть о девелопменте?
Впрочем, даже сохранение на рынке только крупных и финансово устойчивых девелоперских фирм не избавит последних от необходимости «гражданской обороны». Судьбу поправок в ФЗ-214, вызвавший такое количество разногласий, должна решить осенняя сессия Госдумы. Она и покажет, насколько слышнее стал голос строительного бизнес-сообщества за последний год.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Николай Кошман, президент Ассоциации строителей России:
Объем ввода жилья к 2010 году должен составлять 80 млн. кв. м. Это значит удвоение по сравнению с 2004 годом. Мы понимаем, что это очень сложная задача. И если проанализировать действие закона о дольщиках, то выясняется, что документ не способствует решению стратегической задачи – сделать жилье доступным. Закон приостановил работу застройщика с дольщиком. Я уже не говорю о банках, которые вышли из этой игры.
Обвинения в адрес застройщиков, которыми руководствовались разработчики закона ФЗ-214, надуманны. А вот то, что в труднейших условиях 1990-х годов удалось сохранить отрасль, – факт. И с этим необходимо считаться.
Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города»:
Ни в одной стране мира деньги в строительство не привлекаются такими способами, как это происходило у нас. Долевое участие в России возникло потому, что спрос населения превышает предложение жилья.
Строительство велось в условиях монопольной деятельности, которая создана, конечно, не строителями. Монополизм обусловлен государственной собственностью на землю и тем, что распределялась земля бюрократами по непрозрачной схеме.
Концепция регулирования взаимоотношений строительных компаний и граждан-соинвесторов, предложенная нынешним законом о долевом участии, не изменится. А поправки, надеюсь, будут приняты в ближайшее время.
Иван Грачев, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья:
Федеральный закон № 214, с точки зрения продвижения к рынку доступного жилья, вредный. Мы можем сколько угодно считать долевое участие нецивилизованной формой, но не имеем права отрицать действительности. Ведь сейчас, после введения закона в силу, снижаются объемы жилищного строительства.
Возможные последствия были очевидны участникам рынка еще до принятия закона. Изъяны отмечались и фиксировались на заседаниях экспертных советов. С моей точки зрения, проблема не в том, чтобы выработать замечания, а в том, как их эффективнее пролоббировать. Формы публичного давления могут быть разные.
