- Сергей Юрьевич, многие представители бизнеса и власти проявляют большой интерес к созданию Ассоциации строителей России. Многих волнует деятельность нового профессионального сообщества в преддверии скорого принятия закона о саморегулируемых организациях. Готова ли Ассоциация взять на себя функции СРО? Расскажите об основных задачах на ближайшее время.
- Практически в любом государстве есть ассоциация строителей, на которую возложены регулирующие и контролирующие функции. Такие профессиональные объединения довольно сильны, что позволяет им на равных вести диалог с властью. У нас же в стране подобная структура до недавнего времени отсутствовала. Рассогласованные действия участников рынка привели к тому, что мнение строителей не было учтено при разработке и принятии важнейших документов. Речь, в частности, идет о законе № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...".
Действительно, одна из наших главных задач – стать саморегулируемой организацией, которая бы сертифицировала участников рынка и вырабатывала общие для всех строителей стандарты профессиональной деятельности. Сейчас в Госдуме активно готовят закон о СРО. Представители Ассоциации строителей России входят в рабочую группу по созданию этого документа. Уверен, что совместные действия дадут свои результаты, и мы получим полноценный закон, устраивающий как власть, так и бизнес.
Кроме того, в ближайшее время мы планируем подготовить ряд законопроектов, направленных на улучшение условий работы строительного комплекса страны. Преобразования действительно необходимы, поскольку после реорганизации Госстроя практически прекратилась совместная деятельность по созданию нормативных документов. Многие законы были приняты без учета мнения профессионалов строительного рынка, из-за чего возникли трудности при реализации решений исполнительной власти.
Оценив ситуацию, мы решили объединиться и создать Ассоциацию строителей России. Наша организация готова взять на себя часть законотворческой деятельности. Кроме того, мы намерены внедрять в строительную сферу новые технологии работы, заниматься организацией профессиональной подготовки кадров и реализацией совместных крупных инвестиционных проектов.
- В ближайшее время пройдет первый съезд Ассоциации. Какие вопросы планируется на нем обсудить?
- Мы планируем не только разрабатывать новые законы, но и править уже существующие. Это будет одной из основных обсуждаемых на съезде тем. Предстоит немало сделать для изменения части законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Серьезные коррективы должны быть внесены в строительные нормативы, которые, надо сказать, порядком устарели. Действующим у нас в стране СНиПам свыше 25 лет. Из-за старых правил стоимость некоторых работ бывает выше, чем во многих европейских странах. И если мы собираемся вступить во Всемирную торговую организацию, то должны привести наши нормативы в соответствие с западными стандартами.
Эти вопросы мы тщательно проанализируем на съезде, продумаем стратегию и будем реализовывать ее на практике. В работе примут участие порядка 300 строительных компаний страны, а также представители ведущих СМИ из всех регионов.
- Войдут ли в состав Ассоциации компании и профессиональные сообщества из других регионов, в частности из Петербурга?
- Мы всегда рады принимать в свои ряды новых участников, профессионалов строительного рынка. Готовы оказывать им поддержку, делиться своим опытом и совместно решать возникающие проблемы. Кроме того, мы стараемся, чтобы наша Ассоциация максимально объективно отражала точку зрения строителей России. Именно поэтому в ее структуре должны быть все заинтересованные стороны. Многие региональные бизнес-сообщества считают, что могут справиться с проблемами самостоятельно. Однако они забывают о том уровне, на котором принимаются решения федеральной власти. Зачастую их предложения рассматриваются как некое частное мнение, а все идеи остаются на бумаге. Такая позиция властей не лишена логики. Ведь надо рассматривать точку зрения не только Москвы и Петербурга, но и всей страны. Именно по этой причине в конце июля было решено создать Ассоциацию строителей России. Ведь вместе мы сможем лоббировать интересы не только отдельно взятых регионов, но строительного сообщества всей страны.
- Какова структура Ассоциации? Какие департаменты будут в нее включены, расскажите об их функциях.
- Руководство Ассоциацией осуществляет президент – Николай Павлович Кошман. Его заместители – два первых вице-президента. Также в руководящий состав Ассоциации входят пять вице-президентов. Каждый из них координирует работу того или иного подразделения. Департамент строительства отвечает за насущные вопросы отрасли, реализацию инвестиционных проектов участников Ассоциации. Правовой департамент будет отстаивать интересы наших членов в случае, если та или иная компания обратится за помощью. Отдел науки и подготовки кадров реализует одно из основных направлений деятельности нашей структуры – разрабатывает предложения по повышению качества образования работников строительной сферы.
Не секрет, что отсутствие квалифицированных кадров является серьезной проблемой. И мы готовы ее решать. Департамент экономики и международной деятельности отвечает за сотрудничество с крупнейшими мировыми организациями, во многие из которых мы уже приглашены вступить. Особая роль отводится департаменту рынка доступного жилья и ипотеки. Развитие этого рынка - одна из приоритетных задач Ассоциации, именно поэтому мы решили создать отдельную структуру, занимающуюся данным вопросом. В состав Ассоциации также входят департамент крупных инфраструктурных проектов и информационно-аналитический департамент. Кроме того, во всех территориальных округах мы будем иметь свои представительства. Их роль будут выполнять региональные строительные союзы и объединения.
- Каким образом планируется принимать новых участников? Возможно ли вхождение в состав Ассоциации региональных профобъединений или членами союза будут только строительные компании?
- В состав Ассоциации мы принимаем как строительные сообщества, так и отдельные компании. Заявки принимаются от юридических лиц и их объединений, осуществляющих свою деятельность во всех областях строительной сферы: проектировании, инженерных изысканиях, научно-исследовательских работах, консультационных услугах, производстве строительных материалов, оборудования и др. Приглашаются также компании, занимающиеся кредитованием строительной отрасли. Кроме того, членами Ассоциации могут стать и зарубежные организации, имеющие подобный профиль.
Прием осуществляется на основании соответствующего заявления вступающей организации. Созывается совет Ассоциации, который и решает – может ли вступить компания или нет. После вступления в члены Ассоциации строительные фирмы и сообщества сохраняют свою юридическую и экономическую самостоятельность.
Хочу еще раз подчеркнуть, что мы всегда открыты для вступления новых участников.
- Одной из главных задач Ассоциации строителей России является разработка законопроектов, ориентированных на создание оптимальных условий развития строительного сектора российской экономики. Поясните, что именно планируется сделать в этом направлении?
- В первую очередь, необходимо развивать систему «единого окна». О ней много говорят, но до сегодняшнего дня практически ничего не было сделано. В то же время хочу отметить, что развитие строительного рынка не зависит от количества согласований, которые необходимо получить в том или ином случае. К примеру, в Москве зачастую приходится собирать гораздо больше бумаг, чем в Петербурге. Однако столичный рынок развивается достаточно быстрыми темпами. Аналогичную ситуацию можно наблюдать и на международном уровне. Чтобы построить жилье во Франции, требуется пройти чуть ли не в два раза больше согласований, чем в России.
В идеале количество документов, которые необходимо получить для начала работ, должно зависеть от стажа строительной компании. Еще в царской России купцам первой гильдии разрешалось заключать договоры лишь одним рукопожатием. В идеале у нас должна быть выстроена подобная система. Если компания существует, к примеру, 10 лет и за это время возвела 1 млн кв. м, ей надо получить два согласования. Если фирма открылась вчера, то количество согласований должно быть максимальным. Однако во всем должны быть разумные пределы, чтобы на рынок имели доступ не только крупные игроки, но и небольшие компании.
- Какие шаги планируется предпринять для разработки и реализации программ, направленных на создание рынка доступного жилья и ипотеки?
- Одна из наших главных задач как раз и состоит в том, чтобы совместными усилиями выработать предложения по созданию рынка доступного жилья. Для этого в структуре Ассоциации был создан специальный департамент.
На мой взгляд, для создания рынка доступного жилья в первую очередь необходимо привести в порядок действующее у нас законодательство. Кроме того, надо отрегулировать систему ценообразования на рынке строительных материалов и услуг естественных монополистов. Если к 2010 году мы хотим удвоить количество возводимого жилья, нужны фиксированные цены. Иначе себестоимость строительства будет расти не за счет предложения, что может свести на нет идею доступного жилья.
В ближайшее время мы планируем провести серьезную работу с кредитными организациями, ведь стране необходимы механизмы массовой ипотеки.
Не могу не согласиться с расхожим тезисом: доступное жилье – не значит дешевое. Мировая практика показывает, что как только стоимость квадратного метра снижается, начинается кризис в строительной отрасли, экономике и политике. А если жилье дорожает за счет спроса - это показатель стабильного роста экономики.
- Планируется ли внести поправки в закон о долевом участии? Каким корректировкам, на ваш взгляд, необходимо подвергнуть данный нормативный акт?
- Уверен, что в этот документ должны быть внесены изменения, поскольку в нынешнем состоянии он приносит строительному комплексу только вред. На мой взгляд, закон практически сводит на нет благую идею формирования рынка доступного жилья. В частности, в данном документе прописаны слишком жесткие условия применения штрафных санкций к застройщикам в случае тех или иных нарушений. В ситуации, когда придраться можно к любой царапине на стене, начинается потребительский терроризм. Юрист покупателя найдет множество причин, по которым я должен буду выплатить неустойку. Мельчайшие изменения проекта, задержка срока сдачи дома на несколько дней – все это может привести к затяжным судебным разбирательствам. Я за то, чтобы штрафовали нерадивых застройщиков, однако для этого должны быть разумные причины и санкции.
Будем честны – в законе встречаются и положительные моменты. Застройщик не имеет права ничего возводить без надлежащей разрешительной документации. И сама идея – убрать с рынка мошенников и защитить дольщика – заслуживает высоких похвал. Однако реализовать на практике благие начинания, на мой взгляд, при нынешней редакции документа не удастся. Непонятно, например, каким образом будут соблюдены интересы дольщика, если застройщик получит весь пакет документов, а потом вдруг продаст все квартиры и исчезнет.
В этом случае нет никакой гарантии от недобросовестности. Любая фирма-однодневка сможет запросто обойти документ, заключая, например, договоры оказания юридических услуг и другие соглашения, лишь косвенно связанные с долевым участием. А крупные застройщики, которым имя дороже сиюминутной прибыли, не пойдут в обход закона, и им станет попросту невыгодно работать по предложенным в документе схемам. В этом случае многие люди рискуют быть обманутыми.
В законе есть и другие спорные моменты, о которых можно рассуждать очень долго. Проанализировав их, мы подготовили соответствующие поправки. В ближайшее время они будут внесены на рассмотрение в Государственную Думу.
- Если закон настолько "сырой", по какой причине, на ваш взгляд, его приняли?
- Летом прошлого года, когда начался банковский кризис, многие граждане стали забирать свои вклады, опасаясь повторения ситуации августа 1998-го. Однако эти деньги надо было куда-то вкладывать. Вопрос "куда" стал на тот момент главным. Многие увидели лишь два варианта – открыть счет в одном из самых надежных финансовых учреждений страны или купить жилье. Последним вариантом, судя по всему, воспользовались очень многие. Проанализировав ситуацию, банковское сообщество решило действовать. Одна из идей закона заключается в том, чтобы люди не имели возможности вкладывать свои средства в строящееся жилье. Хочешь купить квартиру – бери кредит в банке. Инвесторам не на что строить? Невозможно привлечь деньги дольщиков? Не беда! Всегда можно взять средства в банке под проценты. Нельзя не отметить трезвость ума и расчетливость лоббистов этого документа. Себя они в проигрыше не оставили.
Хочу отметить, что закон прошел именно из-за того, что банковское сообщество уже давно объединилось. В отличие, кстати, от строителей, которые до недавнего времени были словно «лебедь, рак да щука». Сейчас самая большая сложность состоит в том, чтобы кто-нибудь набрался смелости и сказал Президенту о недостатках данного закона.
- Согласно поправкам в Земельный кодекс, прописанным в законе "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", с 1 октября текущего года вся земля под жилищное строительство предоставляется исключительно через торги. Насколько готов строительный комплекс обеих столиц к введению данной нормы? Как отразится этот закон на рынке жилья Москвы и Петербурга?
- Идея в целом правильная, однако, два столь глобальных нововведения рынок может не перенести. Если говорить о Петербурге, то тут вообще сложно что-то прогнозировать. Ошибка Северной столицы в том, что предложение значительно превысило спрос. Реальный покупательский спрос составляет порядка 1,2 млн кв. м в год, а строится гораздо больше. Это существенно "просадило" рынок. Цены замерли, и ожидать, что они поднимутся, пока не приходится. Однако в ситуации, когда себестоимость строительства отличается от продажной цены примерно на $50 с квадратного метра, говорить о рентабельности проблематично.
Ни одна мировая компания не работает с такими мизерными прибылями. Кроме того, можно легко ошибиться в проекте и остаться в минусе. Ипотека в Петербурге не работает, а других способов реально увеличить спрос и, соответственно, цены на жилье – пока нет. Думаю, что при таких условиях следовало бы немного подождать с переходом на аукционную норму. Сперва необходимо снизить объемы ввода и реализовать все непроданные квадратные метры, после чего перейти на торги.
Что касается Москвы, то тут ситуация немного лучше. Рынок долгое время находится в стабильном состоянии, а покупательная способность сохраняется за счет притока иногородних. И за количеством сданного жилья никто не гонится. Сейчас, как и четыре года назад, в столице сдают 4,5 млн кв. м. При этом цена квадратного метра постепенно растет. Поэтому, на мой взгляд, Первопрестольная больше готова к введению аукционной нормы.
- В рамках деятельности Ассоциации планируется развивать международное сотрудничество в строительной сфере. С какими зарубежными компаниями или организациями намерено сотрудничать бизнес-сообщество и в каких направлениях?
- На мой взгляд, строитель – это интернациональная профессия, поэтому мы придаем весьма большое значение взаимодействию с западными коллегами. Уже подписаны договоры о сотрудничестве с несколькими международными организациями. Недавно мы встречались с представителями Ассоциации строителей Кореи, договорились совместными усилиями развивать сферу строительства дорог и транспортную инфраструктуру. Скорее всего, мы будем взаимодействовать и с корейскими подрядными организациями.
Прошла встреча с руководством Международной ассоциации строителей. Уверен, что в ближайшее время мы станем полноправным участников этого объединения. Организация является единственным строительным сообществом мирового значения. Она насчитывает более 55 тыс. членов и является одним из самых значимых объединений в Евросоюзе.
Не так давно мы принимали участие в заседании Рабочей группы по строительству Россия-Евросоюз, обменялись опытом в сфере регулирования нормативной базы.
Наши представители будут продолжать работу по развитию внешних связей между Ассоциацией строителей России и Евросоюзом. В частности, речь идет о продвижении нашего имиджа на международном уровне. Кроме того, до конца текущего года мы планируем наладить контакты с Английской и Финской ассоциациями строителей.
Особое значение мы придаем нашим отношениям с китайскими партнерами. За последние годы в Поднебесной был сделан колоссальный прорыв в области развития строительных технологий.
- В стране существует еще несколько общероссийских строительных организаций, в частности – Российский союз строителей. Планируется ли сотрудничать с ними?
- На данный момент сложно говорить о каком-либо сотрудничестве, поскольку реальные шаги предпринимает лишь наша Ассоциация. Российский союз строителей, которому надлежало заняться увеличением объемов строительства и развитием программы доступного жилья, был реорганизован. После этого союз стал именоваться Общероссийским межотраслевым объединением работодателей «Российский союз строителей». Фактически, его главной задачей стало решение социально-трудовых споров. Таким образом, это сообщество стало посредником между работником и нанимателем.
В то же время пока рано делать какие-либо однозначные выводы о нашем будущем взаимодействии. Со всеми строительными союзами мы будем вести диалог, искать общие пути взаимодействия.
- Сергей Юрьевич, помимо работы в Ассоциации, вы возглавляете одну из крупнейших строительных компаний Москвы. В настоящее время Mirax Group реализует несколько знаковых проектов. Среди них – башня "Федерация"...
- В настоящее время наша корпорация входит в пятерку крупнейших строительных компаний столицы. В следующем году мы планируем сдать более 200 тыс. кв. м жилых и коммерческих площадей. Самый значимый наш проект – многофункциональный офисно-рекреационный комплекс "Федерация". Объект будет самым высоким зданием в Европе. Его максимальная высота составит 432 м. Общая площадь здания – 423 тыс. кв. м, из которых 153 тыс. кв. м займут офисные помещения класса "А". Около 64 тыс. кв. м – элитные апартаменты.
Остальные площади будут предоставлены для размещения банковских центров, кафе, ресторанов, фитнес-центров, магазинов и гостиниц. Уже сейчас известно, что в здании расположится гостиница оператора Hyatt. Могу с уверенностью сказать, что нет ни одной компании мирового уровня, которая бы не принимала участие в реализации проекта "Федерация". Стоимость строительства составляет более $600 млн, из которых $250 млн предоставил в качестве кредита Внешторгбанк. Комплекс будет состоять из двух башен, самую высокую из которых возведет Всекитайская государственная инженерно-строительная корпорация. Опыт работы и объемы этой организации впечатляют. Ежегодно она возводит более 32 млн кв. м жилья. Для сравнения: в нашей стране объем вводимого в эксплуатацию жилья составляет чуть более 40 млн кв. м.
Из других строящихся объектов нельзя не отметить бизнес-центр Pollars (вводится в эксплуатацию уже в ближайший месяц), жилые комплексы "Кутузовская Ривьера", "Дом на Таганке", "Корона", "Золотые ключи 2" и Mirax Park.
Ежемесячные обороты Mirax Group составляют порядка $30 млн.
Мы сохраняем очень хорошие отношения с нашей бывшей головной компанией – питерской корпорацией "Строймонтаж", возглавляемой Артуром Кириленко. У него есть доля в Mirax Group, у нас – в "Строймонтаже".
После завершения строительства башни "Федерация" мы планируем вывести на рынок акции Mirax Group.
ДОСЬЕ
Сергей Полонский – один из наиболее молодых руководителей в строительном комплексе Москвы. Родился 1 декабря 1972 года в Петербурге. В 1984-м переехал в г. Горловка (Украина). В 1989 году закончил 10 классов средней школы г. Горловка. С 1989 по 1991 годы служил в Воздушно-десантных войсках Вооруженных сил СССР в Закавказье. В 1991-1993 годах занимался частной предпринимательской деятельностью, в 1993-м вернулся в Петербург. Окончил Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет (в 2000 г.). Получил квалификацию экономиста-менеджера по специальности "экономика и управление на предприятии строительства".
В 1994 году вместе со своим другом Артуром Кириленко основал компанию «Строймонтаж». Начав с ремонтно-отделочных работ, за семь лет организация стала полноправным участником первичного рынка недвижимости и вошла в пятерку ведущих строительных компаний Северной столицы. Затем «Строймонтаж» вышел на рынок столицы, а уже в 2004 году московский филиал был преобразован в самостоятельную строительную корпорацию Mirax Group. Сейчас в портфеле корпорации более 1 млн кв. м введенных и строящихся объектов. Mirax Group объединяет 5 компаний: ЗАО "СК Строймонтаж", "Mirax-Сити", "Mirax-Сервис" "МираксФарма" и "MiraxSoft".
