Законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах« был внесен в Госдуму в июне этого года, то есть уже через три месяца после вступления в силу ФЗ-215. Разработчиками поправок выступили Георгий Боос (тогда – вице-спикер Думы, ныне – губернатор Калининградской области) и Евгений Богомольный, заместитель председателя комитета по собственности.
Несовершенные глаголы
Общественные объединения кооперативов очень долго лоббировали закон о ЖНК и даже подготовили его первоначальную редакцию. И то, что в итоге вышло из-под пера законодателей, привело участ-ников данного сегмента рынка в некоторое замешательство. В оценке закона они единодушны: он установил чрезмерно жесткие рамки.
В кратком изложении претензии кооператоров сводятся к следующему. Согласно пункту 5 статьи 47
ФЗ-215, если кооператив работает больше года, то со второго года срок накопительного периода не должен быть менее двух лет. Такое искусственное ограничение нарушает сбалансированный режим жилищно-накопительной деятельности. Закон не позволяет тратить на покупку жилья на первичном рынке более 20% паевого фонда, что также плохо согласуется со сложившейся практикой. Другие замечания носят не такой принципиальный характер, но также затрудняют функционирование привычных схем.
Увы, соблюдать нормы действующего уже более полугода закона кооперативы не могут при всем желании. Постановления Правительства РФ
«О форме и содержании документа, подтверждающего факт внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц», «О дополнительных требованиях к обеспечению финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива» и «О методиках определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» по-прежнему не приняты. Виновники известны: Министерство регионального развития, Министерство финансов, Министерство экономического развития и Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР).
Стилистические ошибки
Законопроектом Бооса-Богомольного предлагалось внести более десятка поправок в действующий закон, значительная часть их носила компромиссный характер. Большинство наблюдателей склонялось к мнению, что в таком виде изменения вполне «проходимы». Однако уже в июле, через месяц после внесения, законопроект получил отрицательное заключение Правового управления Государственной Думы. В нем, помимо критики принципиальных правок, содержался и достаточно обидный для инициаторов вывод: «Текст законопроекта нуждается в юридико-технической доработке с учетом требований Методических рекомендаций по юридико-техническому оформлению законопроектов».
Из существенных замечаний необходимо отметить вожделенную для кооператоров трактовку понятия «жилое помещение», которое, по их мнению, должно включать в себя и комнаты. И это, между прочим, согласуется с Жилищным кодексом.
На этот счет эксперты Думы дают подробное разъяснение. А именно: поправочный законопроект предлагал считать комнаты жилыми помещениями в течение двух лет со дня вступления ФЗ-215 в силу. Однако не было определено, как будут регулироваться отношения с комнатами по истечении указанного срока. И это вызвало опасение, что члены кооператива, полностью внесшие пай за комнату в первые два года действия закона о ЖНК, не смогут приобрести на нее право собственности, поскольку она не будет рассматриваться в качестве жилого помещения. Почему в законопроекте фигурируют эти два года, в самом деле, не очень понятно.
Вообще, поводов для придирок оказалось достаточно. Например, пунктом 4 статьи 1 законопроекта предлагалось исключить третье предложение части 2 статьи 46 ФЗ-215, согласно которому «если к должностным лицам кооператива предъявлен иск о возмещении убытков, причиненных кооперативу их виновными действиями (бездействием), то отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива». В этой связи Правовое управление Госдумы отмечает, что в существующей редакции закона о ЖНК закреплена действующая в гражданском праве презумпция виновности – лицо, на которое гражданско-правовой нормой возложена какая-либо обязанность и которое не исполнило такую обязанность, считается виновным, если не докажет иное. Кроме того, указывается, что предложение, которое предлагается исключить, никак не дублирует какие-либо иные положения статьи 46 Федерального закона, оно лишь распределяет «бремя доказывания» между сторонами, что, прежде всего, служит интересам членов кооператива.
Из таких умозаключений и сложилась критика законопроекта. В итоге он был отозван самим инициатором – депутатом Евгением Богомольным. Как сообщили в его аппарате, главным мотивом был обещанный отрицательный отзыв Правительства, а вовсе не вердикт Правового управления Госдумы.
Заинтересованные комментарии
Представители кооперативных объединений, памятуя о новогоднем шоке от «жилищного пакета», на свежие новости реагируют сдержанно. Председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России Алексей Швалев полагает, что содержащиеся в законопроекте поправки в принципе не могли смягчить остроту ситуации. Изменения в ФЗ-215, подготовленные Гильдией, по его словам, были «разосланы куда только можно», но никакого встречного энтузиазма не вызвали.
Столь же категоричен, хотя и в другой плоскости, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. Он считает, что поправки надо принимать – и чем быстрее, тем лучше.
Президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования Иван Грачев, напротив, подчеркивает, что закон о ЖНК не хуже ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве...») или, например, Жилищного и Градостроительного кодексов. Эти, перечисленные, однозначно делают жилье менее доступным, кооперативный закон – скорее, нейтральный. Но править его, безусловно, нужно.
Всероссийские поправки
Заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный направил депутатские запросы главам 75 субъектов РФ чуть ли не в тот же день, что и отозвал свой законопроект. Следовательно, через некоторое время поправки будут внесены по новой. До 1 ноября сего года г-н Богомольный просил представить информацию о действующих жилищных накопительных кооперативах и реализации положений ФЗ-215.
Депутат Богомольный отметил, что социальная значимость закона о ЖНК требует постоянного мониторинга его правоприменения, ведь накопительные кооперативы – одна из реально существующих форм решения жилищной проблемы для большого числа граждан. Полученные ответы проанализируют и на их основе совместно с ФСФР и фондом «Институт экономики города» напишут новые поправки в действующий ФЗ-215.
Оставляя за скобками лирические подробности, в сухом остатке имеем: в осеннюю сессию нижняя палата российского парламента займется более важными делами, в первую очередь бюджетом страны на 2006 год. Не исключено, что изменения закона о ЖНК зависли на продолжительное и неизмеримое в учетных единицах время. Очевидное стало невероятным. И приводит в священный трепет застройщиков: если это тенденция, то следующим снятым с рассмотрения законопроектом может стать тот, который содержит поправки в Закон «Об участии в долевом строительстве...».
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: – Мы получали от депутата Евгения Богомольного запрос о поправках в закон о ЖНК и ответили на него. Хотя, честно говоря, уже замучились представлять свои предложения в различные инстанции. Складывается впечатление, что власть в принципе не заинтересована в развитии накопительных систем и кооперативного движения. Я считаю, что решение о снятии законопроекта с рассмотрения неправильное, поправки надо принимать – и чем быстрее, тем лучше. А пока получается «долгая дорога в дюнах», и комментировать эту ситуацию даже не хочется. Бардак он и есть бардак. Иван Грачев, президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования: – Моя точка зрения такова, что четыре закона из «жилищного пакета» – о ЖНК, о дольщиках, Градостроительный и Жилищный кодексы – сделаны плохо. Они, скорее, снижают доступность жилья для населения. ФЗ-215 в этом ряду ближе к нейтральному. У нас сложились хорошие отношения с Федеральной службой по финансовым рынкам, там готовы при разработке нормативов учитывать наше мнение. Поэтому ситуацию нельзя назвать тупиковой. Тем более что многие застройщики, которые вынуждены отказаться от долевого участия, думают о том, как согласовать свою деятельность с положениями Закона о ЖНК. Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, председатель правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ»: – Существует два варианта объяснения, почему поправочный законопроект был снят с рассмотрения. Первый: технические недоработки инициаторов. Я в него не верю. И второй: это усилия разработчиков «жилищного пакета», в первую очередь фонда «Институт экономики города». Они стремятся к тому, чтобы накопительные схемы, в угоду ипотеке, похоронить вообще. И ФЗ-214, и ФЗ-215 получились такими корявыми потому, что в них внесено огромное число норм прямого действия. Не исключено, что закон о дольщиках постигнет судьба закона о ЖНК, и столь ожидаемые застройщиками поправки даже не будут рассматриваться. |
