– Александр Иванович, первый Петербургский ипотечный форум, судя по составу его участников и списку заявленных к обсуждению тем, обещает стать знаковым мероприятием для всего рынка недвижимости. Почему городская администрация решила поддержать Форум и выступить одним из его организаторов?
– Одним из приоритетов национальной политики, обозначенных Президентом РФ, является обеспечение россиян доступным и комфортным жильем. Это важнейшая задача государства. Сегодня создается целая система по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который курирует первый вице-премьер Дмитрий Медведев. С вопросом комфортности жилья все более-менее понятно. Мы исходим из того, что комфортной должна быть не только квартира, но и в целом среда обитания – благоустроенный двор, качественное обслуживание дома и т. д.
Как сделать жилье доступным, вопрос более сложный. В моем понимании, доступное – не означает дешевое. И наша задача не в том, чтобы строить дешевое жилье, а в том, чтобы покупка квартиры стала доступной для большинства граждан. Безусловно, есть категории населения, перед которыми государство имеет обязательства – военнослужащие, инвалиды, бюд-жетники и т. д. Власти просто обязаны им помогать в приобретении жилья. И соответствующие программы господдержки реализуются как на федеральном, так и на региональном уровнях.
Большинство же населения должно само решать свои жилищные проблемы. Способы могут быть самые разные: долевое строительство, жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, ипотека. Мировая практика показывает, что ипотечное кредитование – наиболее эффективный метод решения жилищных проблем. Исходя из такого видения вопроса доступности жилья, городская администрация активно поддерживает Петербургский ипотечный форум.
– Сегодня государство сделало упор на развитие классической американской ипотеки, что нашло свое отражение в национальном жилищном проекте и разработанной на его основе федеральной целевой программе «Жилище». Но если у человека нет денег на первоначальный взнос, этот способ приобретения жилья уже не для него. Многие страны Восточной Европы пошли по пути строительно-сберегательных касс. Планируется, что на Форуме будет обсуждаться законопроект о стройсберкассах. Ваше отношение к этому механизму?
– Стройсберкассы – важный финансовый инструмент решения жилищного вопроса, в то же время позволяющий «связать» свободные средства граждан и снизить инфляцию в стране. Надо понимать, что у любого человека есть определенные сбережения. Если денег не хватает на покупку жилья, они просто проедаются или тратятся на отдых за границей. Поэтому и получается, что русские ездят на Кипр и Канары от безысходности, и деньги уходят из национальной экономики. Эти сбережения нужно направить в правильное русло.
Механизм работы стройсберкасс простой. Специализированная организация аккумулирует средства населения исключительно на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получает жилищный кредит. Причем должна быть возможность объединения вкладов разных поколений семьи. В германской модели предусмотрены государственные субсидии стройсберкассам, за счет чего их ссуды дешевле ипотечных кредитов. В такой конфигурации – это очень удачная модель.
– Есть мнение, что государство сегодня играет слишком активную роль в поддержке ипотеки. Предоставляются большие гарантии Агентству по ипотечному жилищному кредитованию на выкуп закладных, планируется создание государственной страховой компании. Таким образом, нарушаются рыночные отношения в этой сфере. Ваше отношение к роли государства на рынке недвижимости?
– Тезис, что государство не должно присутствовать на рынке, – в корне неправильный. Государство не просто создает единые правила игры и следит за их выполнением, оно предоставляет участки под строительство жилья, обеспечивает их инженерией, в его руках коммунальная сфера (и я не стал бы выступать за ее быструю приватизацию). Государство еще и финансово поддерживает слои населения, перед которыми у него есть прямые обязательства. Без этого никакого рынка не будет.
– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Петербурге? Каковы его перспективы?
– В прошлом году в Петербурге было выдано 4 386 ипотечных кредитов (для сравнения: в 2004 г. – 1 400 кредитов). По отношению к построенному жилью – около 30 тыс. квартир – это хороший показатель. Можно говорить, что ипотечное кредитование набирает в Петербурге серьезные обороты. В текущем году планируется выдать уже порядка 8-10 тыс. кредитов. По ипотечным программам в городе работает около 30 банков, и их число будет увеличиваться. Хотя еще много предстоит сделать, есть надежда, что горожане уже воспринимают ипотеку как нормальную и прозрачную схему приобретения жилья.
– При увеличении объемов ипотеки рано или поздно возникнет ситуация дефолта закладных. Как будет решаться проблема маневренного фонда для выселения не-плательщиков?
– Сегодня у нас в резерве постоянно находится порядка 20 квартир. Поэтому проблем с обеспечением прав кредиторов не будет. Пока, к счастью, мне не известен ни один крайний случай окончательного невозврата кредита, когда бы потребовалось выселение. Да, в жизни могут быть разные тяжелые ситуации. Но я уверен, что банк в таком случае пойдет навстречу клиенту и подберет другой подходящий вариант кредитования. Какой смысл «подвешивать» выданный кредит, если его можно переоформить на меньшую сумму или по более низкой ставке, чтобы клиент смог его погашать.
– Тема доступности жилья настолько глобальна, что, наверно, не всем ее аспектам удалось уделить в национальном проекте должное внимание. На ваш взгляд, какие вопросы недостаточно проработаны?
– К сожалению, в национальном проекте мало внимания уделяется решению задачи к 2010 году в два раза увеличить объемы строительства жилья. Без государственной поддержки ее решить сложно. Могу сказать на примере Петербурга. В прошлом году мы сдали 2,273 млн кв. м, к 2008-му – планируем выйти на 3 млн кв. м. И с каждым годом рост дается все труднее. Ведь чтобы строить в два раза больше, в два раза лучше должна работать вся стройиндустрия. Нужно больше машин, механизмов, стройматериалов. Мощности заводов по их изготовлению имеют свой предел. Людские ресурсы тоже ограничены.
– Одна из «болевых точек» городского стройкомплекса – недостаточная инженерная подготовка территорий. Планирует ли Петербург участвовать в конкурсе на получение господдержки по кредитам на инженерную подготовку земельных участков в рамках специальной подпрограммы ФЦП «Жилище»?
– Конечно, мы подали заявки на участие в подпрограмме. Пока не могу сказать, что в результате город получит. Субсидии из федерального бюджета на создание инженерной инфраструктуры – это источник финансирования первого этапа строительства. Надо понимать, что какой бы доступной ни была система кредитования, на начальном этапе частные лица свои деньги вкладывать не станут. Потенциальный покупатель жилья, выбирая вариант его приобретения, уже должен иметь представление, что это будет за проект, и, соответственно, участок должен быть подготовлен. Не говоря уже о том, что классическая ипотека позволяет приобретать только готовое жилье.
– Тем не менее ипотека строящегося жилья под залог права требования по договору долевого участия имеет место быть. Хотя на рынке таких предложений и немного.
– Это очередная попытка выйти из «знаменитого» ФЗ № 214, который фактически приостановил долевое участие в строительстве. Да, наверно, схема долевого финансирования не самая прогрессивная. Но с определенными ограничениями она существует в очень многих странах. Ипотека строящегося жилья – своеобразное сочетание классической ипотеки с кредитованием застройщика. Эта схема тоже имеет свои риски.
– Как бы вы оценили уровень взаимодействия банков, строителей, риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости?
– Сегодня ряд крупных строительных фирм подписали с банками соглашения о взаимодействии. Растет количество квартир, приобретаемых в домах этих застройщиков с помощью тех или иных схем кредитования. Это не может не вселять оптимизм. Правда, пока, к сожалению, такие «тандемы» строителей и банков можно пересчитать по пальцам.
– Какими бы вы хотели видеть результаты Петербургского ипотечного форума?
– Надеюсь, что Форум станет площадкой для обмена мнениями между участниками рынка недвижимости. Главное, чтобы мы не сосредоточились на каком-то одном направлении, а обсудили всевозможные механизмы решения жилищных проблем и выработали рекомендации по их внедрению.
– Ваши пожелания участникам Форума?
– Уметь не только отстаивать свою точку зрения, но и слушать и слышать противоположную сторону. Залог успеха – в разнообразии форм и подходов к повышению покупательского спроса на рынке недвижимости.
