– Алексей Алексеевич, Ленинградское областное агентство было создано в прошлом году и стало 78-м региональным оператором Федерального АИЖК. Почему это произошло так поздно по сравнению со многими другими субъектами Федерации?
– Дело в том, что до того момента не были четко и ясно сформированы правила игры. Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ был конкретизирован 30 декабря 2004 года. В Правительстве Ленинградской области вопрос о создании ипотечного агентства обсуждался еще в 2004-м, и тогда пришли к мнению, что рановато этим заниматься. Поэтому Агентство было создано в 2005 году.
– У Петербургского АИЖК период становления – от момента основания до первых кредитов – занял примерно год. Что вы успели сделать менее чем за полугодие?
– Ленинградское областное агентство было образовано в июле, 29 сентября мы прошли аккредитацию в Москве. До конца 2005 года провели работу с банками, страховыми и оценочными компаниями. Сейчас агентством заключены договоры с семью банками, тремя страховыми и четырьмя оценочными компаниями. Только перед самым Новым годом 35 семей – участники региональной целевой программы «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе прин-ципов ипотечного кредитования...» – оформили субсидии. Теперь мы готовим потенциальных заемщиков к получению ипотечных кредитов.
– Банковские структуры, с которыми подписаны соглашения, – из Петербурга или областные?
– В Ленинградской области зарегистрированы только два кредитных учреждения – Выборг-Банк, имеющий пять филиалов, и Констанс-Банк, обосновавшийся во Всеволожске. Кроме них партнерами агентства стали Энергомашбанк, банк «Александровский», Петербургский филиал московского банка «Абсолют», Петербургский социальный коммерческий банк и Санкт-Петербургский банк реконструкции и развития.
– Кажется, ни у одного из них нет собственной ипотечной программы.
– За исключением Абсолют Банка, собственной ипотечной программы эти кредитные учреждения не имеют. Все банки готовы выдавать ипотечные кредиты субсидентам – участникам социальных программ, реализуемых Правительством Ленин-градской области.
– Каковы особенности этих программ – в сравнении, например, с петербургскими?
– Приведу один пример. Региональная целевая программа, направленная на развитие ипотечного кредитования, была принята в 2003 году. Согласно этому документу из граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, первую очередь составляют работники бюджетных организаций. Специальная комиссия принимает решение о предоставлении определенной субсидии, и человек приходит в банк за ипотечным кредитом, уже имея на руках свидетельство. Кроме того, данной программой предусмотрена возможность компенсации части процентной ставки по кредиту.
В Петербурге развитие ипотеки и поддержка работников бюджетной сферы разведены по разным программам.
– Вернемся в недавнее прошлое. Что было в Ленинградской области до образования ипотечного агент-ства? Ведь многие коммерческие банки реализуют собственные программы – вне системы АИЖК.
– Что бы ни декларировали полтора-два десятка петербургских банков о своей готовности выдавать ипотечные кредиты в Ленобласти, ответственно заявляю: за исключением ПСБ и Сбербанка (ипотека под 18% годовых в рублях), их здесь нет. Именно поэтому нашей изначальной задачей было привести в регион средние и мелкие банки, чтобы здесь заработали стандарты АИЖК с приемлемыми процентными ставками и условиями.
Если отдельные коммерческие банки и выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в Ленобласти, то в лучшем случае подразумевается географический пояс с удаленностью от границ Санкт-Петербурга не более чем на 50 км. Но в основном имеются в виду совершенно конкретные коттеджные поселки для состоятельных петербуржцев. Или, если речь о многоквартирных домах, то расположены они буквально впритирку к городской черте. Зачастую формально областные населенные пункты ближе к центру Петербурга, чем те, что входят в его состав. Называть это ипотекой в Ленинградской области у меня язык не поворачивается. Мы не можем допустить, чтобы опустели дальние районы, регион должен развиваться равномерно.
Отсюда вытекает наша следующая цель: покрыть сетью филиалов агентства всю область. Заключив договоры с муниципалитетами, мы в этом году по-стараемся создать минимум пять филиалов – так, чтобы каждый охватывал несколько районов. Потенциальные заемщики должны иметь возможность оформить кредит на территории области, а не ездить за этим в Санкт-Петербург. Параллельно мы разгрузим банки в плане формирования кредитных дел.
За счет чего еще мы можем выиграть? На последних совещаниях в Правительстве Ленобласти было прямо сказано: если мы строим для муниципалитетов, то и они должны снять свои обременения с земельных участков. Главное требование для пятен под застройку – их максимально низкая стоимость и наличие подготовленной инженерии. Кстати, в областной бюджет 2006 года заложено 400 млн рублей в качестве гарантий на обустройство инженерной инфраструктуры. А дальше мы, выступая в роли инвестора, приглашаем строительные организации на условиях, которые будут приемлемы для районов Ленинградской области.
– Вы сейчас говорите о первичном рынке, а ведь по стандартам Федерального АИЖК кредиты под залог строящегося жилья пока не выдаются.
– Но они выдаются на покупку квартиры в строящемся доме – под залог имеющегося жилья. Мы просто вынуждены идти на первичный рынок. По одной весьма банальной причине: процент ветхого жилья в Ленинградской области достаточно высок, и, направив ипотечные деньги исключительно на вторичный рынок, мы только ухудшим ситуацию. Поэтому наша задача – не только привести в регион банки, но и создать благоприятные условия для строительных организаций.
Представьте себе ситуацию: инвестор на начальном этапе строительства уверен, что через 18 месяцев половина квартир в доме будет с нашей помощью выкуплена под областные социальные программы с участием ипотеки. Другую же половину он сам реализует по коммерческой цене. И рисков у застройщика гораздо меньше. Ведь сколько стоит домов с непроданными квартирами и в Петербурге, и во Всеволожске, и в Гатчине.
– То есть прямого финансирования процесса строительства с вашей стороны не будет?
– Мы изначально планируем участвовать в качестве инвестора. В областном бюджете на этот год заложено 800 млн рублей гарантий на развитие системы ипотечного кредитования. Кроме того, АИЖК (Москва) с 2006 года также готово выступать в качестве инвестора строительства жилья в регионах России через действующего регионального оператора под гарантии как правительства субъекта Федерации, так и муниципального образования.
Уже в первом квартале АИЖК готово инвестировать в возведение жилья на территории Ленинградской области через Областное жилищное агентство ипотечного кредитования 89 млн рублей под 12% годовых в рублях, с последующей реализацией квартир через систему ипотечного кредитования.
– Значит, вы предлагаете строителям вернуться назад, к исполнению функций подрядчика?
– Каждый должен заниматься своим делом. Строители строят, и у них не болит голова ни по поводу финансирования, ни по поводу реализации квартир.
– Итак, первичный рынок – приоритетное направление?
– Мы не ставим себе целью узкую специализацию. Любую возможность улучшить жилищные условия граждан надо использовать. Это и первичный рынок, и вторичный, и кредитование под залог имеющегося жилья.
Есть, между прочим, еще одно интересное направление. Федеральный закон ведь предполагает ипотеку не только для физических, но и для юридических лиц. В Ленинградской области довольно много крупных отечественных и иностранных инвесторов, которые могли бы брать ипотечные кредиты на приобретение жилья для своих служащих. Помимо всего прочего решается проблема дефолта (невозврата кредита), ведь работникам жилье будет предоставляться на условиях социального найма.
– С теми районами, где реализуются или уже реализованы масштабные инвестиционные проекты, ситуация ясна. А как поднимать депрессивные муниципальные образования?
– Прорабатываем различные варианты. Ряд компаний предлагают строить на территории области быстровозводимое жилье по западным технологиям. Они бы производили комплекты и осуществляли шеф-монтаж, а муниципалитеты создавали бы небольшие строительные организации из местных жителей.
Еще один резерв: на территории области расположены объекты незавершенного строительства, которые оцениваются на общую сумму более 2 млрд рублей. Есть планы в первом полугодии провести их инвентаризацию, зарегистрировать и передать в уставный фонд нашего агентства, единственным акционером которого является КУГИ Правительства Ленинградской области. Потом за счет привлеченных нами кредитов или же средств инвесторов недострой превращается в комфортное жилье (различных ценовых категорий) и реализуется, в том числе с помощью ипотечных кредитов.
– Самая ближайшая перспектива: сколько ипотечных кредитов в Ленинградской области будет выдано по стандартам АИЖК в этом году.
– Мы планируем выкупить около 250 закладных, в основном – это ипотечные кредиты с использованием субсидий областного бюджета. В Ленобласти два с половиной года работает ГУ «Дирекция жилищных строительных программ», которую возглавляет Владимир Кобзаренко. Именно эта организация является оператором четырех целевых региональных программ. Общая сумма средств, заложенных в бюджете Ленинградской области на их реализацию, в 2006 году составляет более 88 млн рублей. Кроме того, Правительство Ленинградской области готово выделить на эти программы дополнительно 130 млн рублей.
Вместе с тем, в январе этого года Правительство РФ окончательно одобрило новую редакцию Федеральной целевой программы «Жилище». Одна из четырех подпрограмм «Обеспечение жильем молодых семей» ориентирована на ипотеку. В настоящий момент в Правительстве Ленинградской области создана рабочая группа по Федеральной целевой программе «Жилище» и национальному проекту «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Ленинградская область активно готовится к их реализации. Если часть планируемых средств удастся привести в ипотеку, будут совсем другие итоги.
Тем более что с 1 января 2006 года с целью повышения доступности ипотеки для различных категорий населения Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков погашения.
Эти нововведения позволят расширить круг граждан, которые могут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, и, таким образом, в целом повысить доступность ипотечных кредитов для жителей Ленинградской области.
ДОСЬЕ
Алексей Алексеевич Поляков родился в рабочем поселке Кадом Рязанской области в 1957 году. Выпускник Московского института стали и сплавов, окончил аспирантуру этого учебного заведения. С 1996 года возглавлял администрацию Кадомского района Рязанской области. С 2001-го – управляющий делами ОАО «Красный выборжец». С 2002-го – управляющий делами ОАО «Компания Усть-Луга». С 2005 года является генеральным директором ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования».
