В самом деле, Ленобласть – уникально показательный регион. Тут тебе и близость к мегаполису европейского уровня, и наличие градообразующих предприятий (в том числе добывающей отрасли), и отдаленные, условно депрессивные районы. Вряд ли найдется в России другой такой субъект Федерации, который вобрал бы в себя соответствующий макрокосм.
Из трех источников
Российская ипотека, как известно, развивается по трем направлениям – государственному, коммерческому и социальному. Подробнее о классификации можно прочитать «Переход на второй уровень» («Финансовые услуги», ноябрь 2005 г.). Краткая характеристика ипостасей такова.
Государственная – это когда кредиты выдаются по единым стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданному Правительством РФ. С 1 января сего года они, кстати, претерпели изменения. Минимальный первоначальный взнос снижен до 10% от стоимости приобретаемой квартиры, а процентная ставка стала дифференцированной – в зависимости от срока погашения кредита и того же первоначального платежа, от 12% до 16% в рублях.
Коммерческая – ипотека свободного рынка, когда каждый банк предлагает свои условия как по валюте кредита, так и по прочим показателям. Обычно кредитные учреждения распространяют единые параметры ипотечных продуктов во всех регионах присутствия, за исключением минимального размера займа. Это вполне объяснимо: средние цены на недвижимость разнятся в зависимости от географии.
И социальная – ее непременным атрибутом является государственная субсидия, которая, как правило, зачитывается в качестве первого взноса. При этом кредит может быть взят в любом банке – и в работающем по стандартам АИЖК, и в имеющем собственную ипотечную программу.
Все три направления представлены и в области – естественно, в разных пропорциях. Учреждений, развивающих ипотеку на территории региона, тоже три – Комитет по строительству Правитель-ства Ленинградской области, Дирекция жилищных строительных программ и Областное ипотечное жилищное агентство. Механизм взаимодействия этих структур пока не до конца отработан, его доводкой областная администрация, по сути, и занимается в настоящий момент.
Классицизм в реализме
Казалось бы, регионы, где преобладают сельские поселения (а это вся страна, за исключением Москвы и Петербурга), просто созданы для внедрения классической ипотеки. Проблема доступности жилья может решаться за счет малоэтажного строительства. Земельные отношения – с точки зрения формирования рынка купли-продажи – урегулированы.
А ведь термин «ипотека», впервые появившийся в Древней Греции, изначально связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земли ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. От этого столба под названием «ипотека» (в переводе с греческого – подставка, подпорка) и «пошли есть» современные системы – одноуровневая немецкая и двухуровневая американская. Промежуточным звеном стала Римская империя, где в I веке н. э. были созданы ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Итак, там, где есть привязка к земле, не имеющей избыточных обременений, и получается классическая ипотека. И участок, и здание могут служить залогом. Остается решить два вопроса: с отводом земли (компетенция местных властей) и с платеже-способным спросом (зависит от общеэкономической ситуации в стране и регионе).
Труд и капитал
Проблема доходов населения серьезно влияет на ипотечный рынок. Всего несколько лет назад в Ленинградской области был острый дефицит рабочих мест. И для большинства районов был характерен эффект, который называется трудовой маятниковой миграцией. Это когда значительная группа населения самого трудоспособного возраста (от 30 до 45 лет) работает в соседнем регионе – Санкт-Петербурге.
В последние пять лет в Ленобласти, благодаря гибкой инвестиционной политике властей, начали реализовываться крупные инвестиционные проекты. Все они на слуху: порты в Усть-Луге и Приморске, заводы «Катерпиллар» в Тосно и «Форд» во Всеволожске и прочая, и прочая... Создание тысяч новых рабочих мест побудило областное правительство озаботиться созданием условий для строительства нового жилья. Естественно, вспомнили и об ипотеке.
Она, впрочем, подкрадывалась и сама – со стороны Петербурга. Нехватка пятен под застройку в самом городе заставила строительные организации обратить свой взор на соседний регион довольно давно. Взор этот был, конечно же, оценивающим: где строить, чтобы купили. Естественно, у границ города. Кузьмолово или Новое Девяткино с потребительской точки зрения мало чем отличаются от районов Озера Долгого или, например, Ржевки-Пороховых. Зато получить участок под строительство и проще и дешевле.
Приоритеты по многоквартирным домам сформировались мгновенно: Всеволожск, Гатчина, Тосно. Сегодня теми же предпочтениями руководствуются коммерческие банки, которые выдают ипотечные кредиты на покупку жилья в Ленинградской области.
Таким образом, ипотека в регионе носит избирательный характер. Отчасти это объясняется и тем, что на территории области действует всего 41 банковский филиал. Больше половины из этого числа приходится на Петербургский Промышленно-строительный банк (12) и Северо-Западный банк Сбербанка России (11). Пять филиалов имеет местный Выборг-Банк.
Швейцария без швейцарцев
Особая статья – коттеджное строительство. Его географию иллюстрирует постоянно растущий спрос на земельные участки в Ленобласти. За 11 месяцев 2005 года, по данным областного КУГИ, продано 4 046 земельных участков общей площадью 3 181 га. Почти четверть из них (около тысячи наделов) традиционно приходится на Всеволожский район. Земли здесь по-прежнему пользуются наибольшим спросом из-за близости к Петербургу и развитой инфраструктуры. В 2004 году в районе было продано почти 650 участков. Далее по приоритетам следуют Гатчинский, Выборгский, Кировский и Ломоносовский районы. Замыкают группу лидеров Тосненский (более 350 участков) и Приозерский (более 150) районы.
Не менее 15 петербургских банков (включая филиалы московских и зарубежных) декларируют, что они выдают кредиты на приобретение жилья в Ленобласти. Но никто из них, кроме давно и хорошо знакомого жителям области Сбербанка, не может похвастаться громкими цифрами. Впрочем, к любой ипотечной статистике следует относиться осторожно. Во-первых, кредиты могут получать не только физические, но и юридические лица. А во-вторых, понятие «ипотека» включает в себя не только кредиты на приобретение жилья, но и любой залог земли, жилого или нежилого помещения и даже самолета или судна.
Кредитование покупки загородной недвижимости – это, как правило, отдельное направление в деятельности банка. Специфика данного сегмента рынка недвижимости определяется его небольшой историей, меньшим объемом сделок, чем по квартирам. И, кроме того, наличием риска, связанного с должной оценкой земли.
По оценкам экспертов, доля петербуржцев среди покупателей недвижимости в Ленобласти составляет около 70%. Дореволюционные дачники (вспомним, сколько русских Швейцарий было в окрестностях Петербурга) и владельцы имений трансформировались ныне в обитателей коттеджей – как для летнего, так и для постоянного проживания. За развитие данного направления областным властям можно не беспокоиться: в этом секторе рынок сам все расставит по местам. Однако судьба этакого дачно-коттеджного придатка к культурной столице их не устраивает.
Ордер – знак почета
Сбалансированное развитие региона, к которому стремится любое местное начальство, заставляет всерьез подумать о депрессивных или, говоря мягче, отдаленных районах области. Например, о Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском. Впрочем, и в относительно благополучных муниципальных образованиях, помимо городов и живописных мест, есть «медвежьи углы». Без бюджетной поддержки они обречены на вымирание, и словосочетание «ипотечное кредитование» здесь неразделимо с понятием «социальная поддержка населения». Ипотека теоретически способна в разы увеличить эту поддержку.
Анализируем цифры. За год реализации двух региональных целевых программ – «Жилье для молодежи» и «Социальное развитие села» – областное правительство помогло улучшить жилищные условия 105 семьям, затратив около 28 млн рублей (не считая 7,8 млн руб. из федерального бюджета и около 1 млн из бюджетов муниципальных образований). Объем кредитных средств при этом составил около 5% от общей стоимости приобретенных квартир и домов.
Понятно, что не все получатели субсидий были бы в состоянии регулярно вносить платежи по ипотечным кредитам, однако совокупный размер их собственных средств «в среднем по больнице» составил почти 30% средств, потраченных на покупку этого социального жилья.
С 31 августа 2005 года стартовала региональная целевая программа «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области». Теперь очередники получили возможность использовать социальную помощь в виде субсидии на оплату строительства или покупки жилья с привлечением недостающих средств по ипотечному кредиту. Приоритетное право предоставляется семьям работников бюджетных учреждений, муниципальных и государ-ственных гражданских служащих Ленинградской области. Очередники второй очереди (извините за тавтологию) – постоянно живущие и постоянно работающие в Ленобласти российские граждане, имеющие доход ниже прожиточного минимума. Для субсидентов, продолжающих работать в бюджетной сфере после приобретения жилья, программой предусматривается предоставление компенсаций по оплате процентов по ипотечному кредиту.
Картотека, дискотека, ипотека
В 2004 году было громогласно объявлено о том, что Правительство Ленинградской области подписало с более чем двадцатью коммерческими банками рамочное соглашение о развитии ипотечного кредитования жителей региона. Ощутимого результата это не принесло. Ожидания связывались с созданием ОАО «Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования». Вице-губернатор Александр Яковлев обещал, что данная организация сможет выпустить облигационный заем, под гарантии Правительства Ленинградской области, сроком на 10 лет. «Hа собранные от этих ценных бумаг средства будут выдаваться населению бюджетные ссуды на возмездной основе», – отмечал он.
Областное агентство было создано в июле 2005 года. И с тех пор Правительство Ленобласти пытается наделить эту структуру «общественной нагрузкой» (общероссийские функции регионального оператора достались ей по определению). Смысл понятен: на необъятных российских просторах можно найти примеры, когда ипотечные агентства берут на себя функции заказчиков дешевого, ниже рыночных цен, социального жилья. Но здесь без нормальной государственной политики и грамотных действий областной администрации не обойтись. Для депрессивных районов вообще только серьезные федеральные и региональные программы, ориентированные на работников бюджетной сферы и прочие льготные категории граждан, способны стать реальной отдушиной в решении жилищной проблемы.
Без развития «первички» областной ипотеке никак не прожить. В настоящее время в области около 30 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом вторичный рынок крайне ограничен ликвидным предложением: слишком велик процент ветхого жилья. Рынок первичный выдает последние два-три года по полмиллиона квадратных метров. В 2006 году строители планируют сдать 710 тыс. кв. м жилой площади. Это «априорные» показатели, так сказать, без вмешательства извне. Но то, что хорошо Всеволожскому району, Подпорожскому – смерть.
Загадка Сфинкса
Как в объективно существующих российских условиях заставить ипотеку прийти на первичный рынок недвижимости, по большому счету, в деталях не знает никто. Однако губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков настроен решительно: «нам надо иметь скрупулезно проработанные планы действий с четким осознанием конечных результатов работы. Это касается не только региональных властей, но и всех 204 муниципальных образований области, каждое из которых должно знать свои задачи с учетом перспектив развития территории в экономической и социальной сферах. Только так мы сможем сохранить положительные тенденции развитии областной экономики, ее кадровый потенциал».
Но некоторые ноу-хау за пазухой имеются (см. интервью с генеральным директором ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Алексеем Поляковым). На сегодняшний день пока еще нельзя сказать, что инициативы и намерения властей региона уже проработаны до конца, отсюда проистекает и некоторая недоговоренность. Но если внимательно проанализировать, к примеру, законодательство Ленобласти об инвестиционной деятельности и сопоставить его с последовавшим затем бумом, то можно забыть про «авось» и «небось» – и в очередной раз удивиться природной мудрости русского человека.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:
– Классическая ипотека стоит на земле. В Ленинградской области земельный вопрос исторически решается успешнее, чем в Петербурге. Вспомним садоводства или более поздний процесс строительства коттеджей. Следовательно, и граждане с областной пропиской не должны здесь столкнуться с трудностями. Все зависит от местных властей. Допустим, участки будут продаваться за символическую цену. Под эту землю берут ипотечный кредит, начинается строительство индивидуального дома. Ипотека может стать фактором, влияющим на поведение людей. Человек, который строит дом, получает мотивацию хорошо работать.
директор ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс»:
– Рынок ипотечного кредитования в Ленинградской области еще не сформировался в должной мере, хотя по числу обращений можно сделать вывод, что спрос на приобретение недвижимости в этом регионе есть. До сих пор банки уделяли больше внимания кредитованию на покупку жилья в многоквартирных домах, поэтому их условия не учитывали специфику региона. Здесь, на наш взгляд, будут пользоваться спросом кредиты на индивидуальные дома, которые составляют существенный процент от всех построек. Жилье в Ленобласти является значительно более дешевым, и за счет этого можно будет охватить большой сегмент потенциальных клиентов.
вице-президент Национального резервного банка:
– Ленобласть является привлекательной для инвестиций в строительство малоэтажного жилья. В наших планах на 2006 год возведение малоэтажного поселка на 250 домов во Всеволожском районе в партнерстве с родственной банку Национальной жилищной корпорацией Петербурга. Для эффективной реализации проекта планируется использовать ипотечное кредитование, а также схемы обмена существующего жилья на приобретаемый имущественный комплекс (двухэтажный дом и участок в 10 соток). Использование системы, когда в роли девелопера и инвестора выступают родственные структуры, позволяет существенно снизить риски.
