Даже на основании школьных знаний об истории государства Российского любой из нас прекрасно осведомлен о вековой мечте русского крестьянина владеть пусть небольшим, но наделом земли. Обстоятельства жизни большинства населения изменились, а желание иметь земельный кусочек в личном пользовании осталось. Особенно сильна эта тяга к природе у «коренного» горожанина. По весне, потягивая носом талый воздух, он видит в мечтах себя за самоваром в саду под яблонькой или в кресле-качалке среди выращенных цветочков. Но что делать, если размер наличных средств не столь велик, как желание приобщиться к истокам?
Если у вас нет участка...
Теоретически ипотека на приобретение земельного участка под его же залог возможна, но реальность пока далека от идеала. Как считает глава представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, банковское кредитование на покупку земли – направление перспективное. Поскольку стоимость земли сегодня в самых популярных местах города и области очень высока. В загородном «золотом треугольнике» Репино-Ленинское-Комарово, Сестрорецк (на станциях Разлив, Курорт и Дюны) минимальная стоимость земли составляет $10-12 тыс. за сотку. Максимум достигает $50 тыс. за те же сто кв. м. В административных границах области на первом месте по популярности Всеволожский район в силу близости к Петербургу.
Растет спрос (и цены на участки) южного направления – Гатчинского, Ломоносовского районов. Из-за слишком высоких цен в Курортном районе большой популярностью пользуются более отдаленные места Карельского перешейка – в Выборгском районе.
Более того, риэлтеры отмечают четкую тенденцию последних лет: опережающими темпами растет спрос именно на земельные участки без строений.
В этом сегменте спрос превышает предложение. Следовательно, земля, в принципе, залог высоколиквидный.
Тем не менее объемы этого сегмента пока несравнимы с объемами «квартирной» ипотеки – не более 5% от общего рынка ипотечного кредитования. Специфика рынка земельных участков состоит в том, что каждый объект имеет «собственное лицо» и трудно поддается классификации. Они различаются по местоположению, статусу и ликвидности. Причем два соседних надела могут в разы отличаться по цене и привлекательности. По мнению г-на Жигунова, банку, разрабатывающему программу кредитования на покупку земельных участков, необходимо иметь долгосрочные ресурсы и должным образом оценивать риски, связанные, прежде всего, с качеством залога.
Кроме того, самому клиенту, прежде чем брать кредит на покупку земли, желательно определиться – с какой целью он хочет ее приобрести. По-строить впоследствии дом, коттедж или выращивать на огороде, например, картошку? Возможно, потенциальный клиент хочет просто получить в собственность участок, так сказать, на «черный день». Ведь земля – это такая же недвижимость, как и жилье, поэтому цены на нее имеют постоянную тенденцию к росту.
Банки более охотно кредитуют покупку земли для строительства жилья, с готовым домом на этой земле или хотя бы «недостроем». Причина проста: ликвидность участка как залога гораздо выше, когда он обеспечен надлежащей инженерно-технической инфраструктурой. К реализации ипотечных программ на покупку земли для жилищного строительства готовятся многие петербургские банки и некоторые филиалы московских. Но просто выдавать кредит на покупку участка под его же залог решаются немногие. Одна из таких программ «Земля» реализуется Городским ипотечным банком. Естественно, кредит дается под более высокий процент (от 11,5% в валюте и 14,5% в рублях) и на меньший срок – до 15 лет. Мотивация та же – более высокие риски, чем при ипотечном кредитовании квартир. Главное, что нужно понимать потенциальному клиенту, – пока основой для ипотечных сделок являются земли для садоводства, жилищного или дачного строительства.
Зачем продавать, когда можно заложить...
Ипотека в классическом варианте подразумевает получение средств под залог недвижимости. Ситуации возникают разные, и одна из наиболее частых – нехватка денег для каких-то определенных целей. Это может быть та же покупка квартиры, машины, ремонт жилья или дорогостоящее лечение. Да мало ли что бывает в жизни. Выход из подобных положений, на первый взгляд, напрашивается единственный – порыться «по сусекам» и решить, что продать. Разумеется, единственное жилье, в котором проживаешь, продавать в голову никому не придет, а вот участочек за городом, приобретенный «на всякий случай» в стародавние времена, можно вполне реализовать. Но... тут-то и подводит «психология»: тяга к земле, мечты о садике с яблонькой и тому подобное. Продавать жалко, а вот заложить на какой-то срок вполне возможно.
Такая услуга уже предлагается в ряде банков, но на разных условиях. Например, в Энергомашбанке выдаются потребительские кредиты под залог любого ликвидного имущества, но сроком на год и под 20% годовых. А в Городском ипотечном банке существует отдельная ипотечная программа «Земля +», в рамках которой кредит выдается сроком до 15 лет под 11,5% годовых в валюте и 14,5% в рублях. Потенциальному заемщику самому надо решить, нужен ли ему длительный кредит, но под более низкие проценты или он сможет расплатиться в достаточно короткий срок. В любом случае необходимо знать определенные нормативные акты и правила, без которых ипотека (залог) земельного участка обойтись не сможет.
Сейчас данный вид сделки регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ) и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц. При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный из общей долевой или совместной собственности. В залог не принимается земельный участок, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и вида разрешенного использования. Необходимо учитывать и тот факт, что в соответствии со ст. 336 ГК РФ может быть установлен запрет на залог имущества. Поэтому ст. 63 Закона «Об ипотеке...» запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так как на них не может быть наложено взыскание. В результате, если заемщик окажется неплатежеспособным, банк не сможет реализовать залог, чтобы вернуть свои средства. Законом по той же причине запрещается залог участка, если на нем находится жилое строение, являющееся единственным местом проживания заемщика. К договору об ипотеке земельного участка в обязательном порядке должна быть приложена копия кадастрового плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Из всех сделок с недвижимостью, как считают эксперты, именно ипотека земельных участков из-за сложности подготовки документов и их оформления характеризуется наибольшим количеством претензий судебного порядка, поэтому банки крайне неохотно кредитуют «земельную ипотеку». Выход для потенциального заемщика – найти грамотных специалистов, которые проведут тщательную подготовку всей документации, так как малейшее несо-блюдение правил может повлечь признание договора недействительным.
Невыносимые трудности оформления...
Самое главное в ипотеке земельных участков, по мнению участников рынка, – четкая технологичная схема работы и оформления сделки. Какой документационный пакет требуется для кредита на покупку земельного участка по ипотеке либо на передачу его в залог?
Согласно законодательству необходимы правоустанавливающие документы на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли. Если участок выделен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза (сверка адреса и т. д.), справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции. А если на земле находятся еще и строения, то также документы и на них: паспорт объекта, выписки из реестра прав, правоустанавливающие документы, оценка.
Следует обратить внимание, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе и на жилые строения. И при обращении взыскания на земельный участок заемщик сохраняет право на это здание или сооружение, но приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью земли определяются соглашением между заемщиком и кредитной организацией, а в случае спора – судом. Кроме того, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия кредитора возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Однако при ухудшении обеспечения, предоставленного ипотекой этого участка, банк вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Договор заключается между кредитором и заемщиком и регистрируется в установленном порядке в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы (ГУФРС). Нелишне знать, что за регистрацию залога взимается госпошлина. Правда, с 1 января 2005 года отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки. Но для тех, кто все-таки желает сделать это, размер государственной пошлины существенно снижен и ограничивается теперь суммой в 3 тыс. руб. Потребуется также, напоминает начальник отдела по организации продаж Промышленно-строительного банка Арина Басова, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которая не может быть установлена ниже его нормативной цены. Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 года «О порядке определения нормативной цены земли», нормативная стоимость ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или другим группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта и о нормативной цене земли представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Среди документов, предоставляемых для оформления ипотеки, по словам юрисконсульта банка «Александровский» Марии Омаровой, затруднения, в основном, вызывают кадастровые планы земельного участка, передаваемого в залог. На практике Федеральная регистрационная служба требует предоставления для регистрации договора ипотеки планов максимум годичной давности. Учитывая, что составление нового плана занимает у клиента около месяца и стоит недешево, данное обстоятельство может затянуть процесс оформления сделки.
Соблюдая все правила и следуя тем ограничениям, которые сопровождают ипотечные сделки земельных участков, клиент и банк могут использовать данный вид ипотеки с обоюдной выгодой. Но пакет документов, необходимый для оформления, сам процесс их подготовки намного сложнее и занимает значительно больше времени, чем при «квартирной» ипотеке. Именно поэтому сейчас большинство кредиторов относят данную услугу скорее к долгосрочной перспективе, чем к реалиям нашего времени.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ заместитель генерального директора ОАО «Банк энергетического машиностроения»: – К сожалению, кредитование под залог земельного участка – крайне редкая процедура, займы на приобретение земли в нашем банке пока вообще не выдаются. Кредиты на потребительские цели даются с обязательными условиями: ликвидный залог, который оценивается, страхуется и дисконтируется. Проводится анализ источников к погашению, имущественное состояние заемщика. Кредиты выдаются на срок до одного года в рублях и валюте. Ставка зависит от обеспечения, срока и других факторов. Для физических лиц она составляет в среднем 20% годовых. Так что желающим заложить землю надо хорошо все рассчитать и продумать. руководитель группы ипотеки «МИЭЛЬ-Недвижимость СП»: – Потребительские ипотечные кредиты на любые цели под залог земельного участка – такое предложение существует в ряде банков, в частности Городском ипотечном банке. Надо отметить, что подобные сделки вообще достаточно редки как для кредитных организаций, так и для агентств недвижимости. На аналогичных условиях можно приобрести землю, которая может быть предметом ипотеки, получая ипотечный кредит под залог приобретаемой земли. Интерес к данному ипотечному продукту, несомненно, существует, но на рынке Петербурга он появился сравнительно недавно, и по этой схеме мы еще не работали. начальник отдела по организации продаж ОАО «Промышленно-строительный банк»: – Клиенту, желающему взять кредит на покупку земельного участка под его залог или отдающему в залог свою землю, необходимо уточнить в банке, какие конкретно документы нужно подготовить для сделки. В любом случае потенциальный заемщик должен помнить, что кредит выдается на условиях платности и возвратности. Он должен реально сопоставить свои возможности с размером ежемесячных выплат, которые ему предстоят по кредиту. Залогом по выполнению его кредитных обязательств будет являться его земельный участок, и в случае нарушения клиентом кредитных обязательств на залог может быть наложено взыскание. |
