ПРЕДИСЛОВИЕ
Первая строительная сберегательная касса (ССК) появилась в Германии в 1885 году. Это был специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получал гарантированный кредит. Ссуды немецких стройсберкасс были дешевле банковских кредитов, так как государство компенсировало разницу в ставках "из своего кармана", стимулируя таким образом покупку жилья населением. Немецкая модель ипотечного кредитования довольно скоро была взята на вооружение Австрией и Францией. А в начале 1990-х система стройсберкасс стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря.
В России идею создания стройсберкасс начали активно продвигать в 2000 году. Именно тогда депутат Госдумы Иван Грачев выступил с инициативой подготовки законопроекта, регламентирующего деятельность подобных организаций. Документ дважды вносился в Госдуму (в 2002 и 2004 гг.), но оба раза был снят с рассмотрения. В то время еще жила надежда на то, что обеспечить россиян доступным жильем удастся с помощью уже внедренной американской модели ипотеки. Она предполагает выпуск ценных ипотечных бумаг, обеспеченных недвижимостью, и требует от заемщика внесения первоначального взноса. Между тем время показало, что ипотечными кредитами «американского типа» может воспользоваться лишь незначительная часть россиян.
В принятом не так давно "жилищном пакете" законопроекту «О строительных сберегательных кассах» места не нашлось. Тем не менее в ближайшее время его планируется в очередной раз внести на рассмотрение Госдумы.
председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья: — Если у человека нет кредитной истории и денег на первоначальный взнос (а это, как правило, 30% стоимости жилья), то решить свои жилищные проблемы путем получения ипотечного кредита он не сможет. Тогда остается одно — пройти стадию предварительного накопления финансовых средств. А наиболее цивилизованной формой подобного накопления как раз являются стройсберкассы. Конечно, можно стать членом жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива. Но этот вариант, на мой взгляд, является более рискованным. Создание строительных сберегательных касс выгодно не только гражданам, но и государству. В апреле нынешнего года на заседании Президиума Государственного Совета Владимир Путин поставил задачу обеспечить к 2010 году объем годового жилищного строительства в 70-80 млн кв. м. Таких показателей можно добиться лишь в том случае, если ежегодно выдавать ипотечных кредитов на сумму около $40 млрд. Но это пока не осуществимо. Поэтому единственный возможный способ достичь целей, намеченных президентом, — создать в России институт строительных сберегательных касс. Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России: — Работая над созданием "жилищного пакета", я и мои коллеги стремились придерживаться одного простого правила: для формирования рынка доступного жилья все средства хороши. У нас была задача привести в порядок схемы жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов, долевого участия в строительстве. Каждому из этих механизмов в жилищном законодательстве отведено свое место. Единственный инструмент, который мы решили на время отложить, — это строительные сберегательные кассы. Никто не отрицает возможную положительную роль данных организаций. Однако нужно понимать, что создание института стройсберкасс требует систематической поддержки государства. А оно сегодня, по-моему, еще не готово финансировать подобный долгосрочный проект. И поэтому нужно все-таки шаг за шагом действовать, а не создавать институты, которые будут "мертвыми". Я думаю, что идею создания стройсберкасс удастся воплотить в жизнь в течение ближайших одного-двух лет. Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России: — Сегодня существует огромная потребность в создании и развитии разнообразных механизмов небанковского ипотечного кредитования, в том числе и строительных сберегательных касс. Ипотечное кредитование в ближайшие годы не сможет стать массовым явлением из-за ряда объективных причин, главной из которых является слабость экономики нашей страны. Между тем законопроект "О строительных сберегательных кассах" не бесспорен. Согласно этому документу, стройсберкасса является банком, а это означает, что минимальный размер уставного капитала такой организации должен составлять 3 млн евро (требование Банка России). В то же самое время законопроект предполагает существенные ограничения видов деятельности, которые вправе осуществлять ССК. Так что создание подобных организаций может попросту стать невыгодным. По крайней мере, для российских предпринимателей. Не совсем понятно, почему авторы законопроекта не оставляют за стройсберкассами права инвестировать средства в жилищное строительство. В документе сказано, что подобные операции могут осуществляться только с согласия вкладчиков. Зато ССК разрешено по своему усмотрению размещать свободные денежные средства в государственные ценные бумаги. А это, по-моему, менее эффективный инструмент инвестирования. ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: — Как показывает опыт стран Восточной Европы (Венгрии, Чехии, Словакии, Румынии и т. д.), только с помощью строительных сберегательных касс можно решить жилищную проблему. Поэтому я полностью поддерживаю идею создания подобных организаций в России. Мне кажется, что подготовленный законопроект о стройсберкассах будет принят достаточно быстро, поскольку сегодня он лоббируется администрацией Президента РФ и многими депутатами. К сожалению, нерешенным остается вопрос премирования вкладчиков ССК из федерального бюджета. Дело в том, что во всех странах, где функционируют стройсберкассы, предусмотрено поощрение граждан, участвующих в накопительных схемах, из государственной казны (по мере накопления денежных средств на счет вкладчика начисляется определенная сумма в виде премии). Наше правительство пока не готово к подобным тратам. Поэтому после принятия закона о ССК система будет функционировать в урезанном, неполноценном, виде. Замечу, что строительные сберегательные кассы ни в коем случае не станут конкурентами банков, предлагающих программы ипотечного кредитования. Как показывает мировая практика, накопительные и ипотечные схемы прекрасно дополняют друг друга, будучи ориентированными на разные категории потребителей. Ленобласти, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: — Мировая практика показывает, что работа строительных сберегательных касс оказывается наиболее эффективной в период переходных процессов в экономике. Поэтому такие организации сегодня безусловно нужны России. При этом нужно понимать, что полноценная работа ССК невозможна без поддержки государства и, в частности, поощрения вкладчиков за счет средств госбюджета. Правительство РФ должно быть заинтересовано в подобных мерах. Ведь активное развитие накопительных схем позволит «связать» большие объемы свободных денежных средств граждан, что будет способствовать снижению инфляции в стране. Это, в свою очередь, позволит банкам уменьшить проценты по ипотечному кредитованию. Не менее важным является тот факт, что средства вкладчиков стройсберкасс будут вкладываться в развитие рынка недвижимости, в том числе и первичного. Поскольку ипотечные схемы кредитования сегодня практически не работают на рынке долевого строительства, именно ССК и жилищные кооперативы помогут сделать жилье в строящихся домах доступным широким слоям населения. Ассоциации банков Северо-Запада: — Любые новые финансовые инструменты, которые призваны помочь людям решать их жилищные проблемы, можно только приветствовать. Однако для успешного функционирования системы стройсберкасс необходимо создать механизм, позволяющий защитить сбережения граждан от инфляции. Речь идет о прямом участии государства в данном процессе и, в частности, субсидировании ССК. Только в этом случае новая схема станет интересным альтернативным способом накопления денег. Если же строительные сберегательные кассы будут работать на открытом рынке наравне с иными банками, низких процентов по кредитам обеспечить не удастся. Тогда граждане вряд ли станут активно пользоваться услугами ССК. Сегодня государство не готово выделять средства на развитие стройсберкасс. Между тем нужно понимать, что подобные мероприятия дают хотя и отложенный, но зато очень сильный эффект. Так, создание жизнеспособной системы ССК будет стимулировать развитие стройиндустрии, пополнение госбюджета и т. д.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
РЕЗЮМЕ
Еще несколько лет назад российское правительство твердо стояло на том, что путь к становлению рынка доступного жилья лежит через ипотеку американского типа. В пример, естественно, ставился опыт Соединенных Штатов, где годовые объемы ипотечного кредитования исчисляются триллионами долларов. Сегодня подобной уверенности у чиновников нет. Практика показала, что американская двухуровневая ипотека плохо приживается в России. Кроме того, как выяснилось, в той же Америке привычная нам форма ипотеки рассчитана на более или менее состоятельных граждан. А для тех, кто не имеет денег на первый взнос, предусмотрена накопительная система кредитования — так называемые кредитные союзы, очень сильно напоминающие строительные сберегательные кассы Германии. Причем на сегодняшний день в этих союзах состоит примерно 70 млн семей. Таким образом, именно сочетание двух систем кредитования – собственно американской и немецкой – позволяет Соединенным Штатам обеспечивать граждан доступным жильем.
В том, что в России в ближайшие пару лет появится институт стройсберкасс, сегодня, похоже, уже мало кто сомневается. Весь вопрос в том, сможет ли федеральная власть оказывать достойную поддержку данным организациям. Иначе благие начинания российских законотворцев увенчаются созданием недееспособной жилищно-накопительной системы, а гражданам останется складывать деньги на покупку квартиры "в чулок".
