И первый, и второй документ значительно отличаются от обычного договора об аренде жилья. При их заключении агентство недвижимости заносит клиентов в особый, так сказать, VIP-список, гарантирующий им массу преимуществ. Главное из которых состоит в том, что собственник будет стопроцентно защищен от различных неприятных сюрпризов со стороны нанимателя. И от задержки оплаты, и порчи имущества или двойной пересдачи в аренду жилья и т. д.
Рассмотрим общие и отличительные свойства договоров эксклюзивного арендного и доверительного управления.
Так много общего
Некоторые наймодатели ошибочно считают, что договор доверительного управления квартирой и «эксклюзивная» услуга от агентства недвижимости – это одно и то же, ведь у них так много общего. И действительно, оба документа предполагают, что собственнику жилья будет подобран не первый попавшийся арендатор, а проверенный по многим характеристикам. То есть порядочный, аккуратный, надежный и пр.
При заключении эксклюзивного договора аренды риэлтерская фирма подбирает квартиранта в соответствии с требованиями собственника жилья. Здесь практически исключен риск заселения в квартиру темной личности, которая может сдать в аренду жилплощадь по ложным документам. Агент будет у съемщика требовать паспорт и выяснять все необходимые сведения: с какими целями снимается жилье, место работы арендатора и др. К тому же за оформлением «эксклюзива» и доверительного управления чаще всего обращаются владельцы элитных квартир, которые должны иметь гарантию сохранности имущества.
Еще одна общность: эксклюзивное обслуживание и доверительное управление являются платной услугой для наймодателя. В первом случае владелец платит агентству 10–20% от арендной ставки жилья ежемесячно либо раз в три месяца. В случае доверительного управления порядок выплаты комиссионных агентству хозяин выбирает по собственному усмотрению. Это может быть одноразовая выплата, которая составляет 100% месячной арендной платы – если жилье сдается на год. Или же собственник может (что случается чаще) позволить риэлтерской компании ежемесячно высчитывать из арендной ставки 10–20%. А при дополнительных обязательствах (оплата телефонных счетов, вызов техслужбы, мелкий ремонт и т. д.) она может доходить и до 50%. Если подобная услуга разовая, то повышенный процент высчитывается за один из месяцев. При этом риэлтерская компания должна отчитаться перед собственником за проделанную работу, предоставив квитанции.
И, наконец, еще одно сходство состоит в том, что наймодатель решает жилищный вопрос с помощью одного, а не нескольких агентств недвижимости. Условия эксклюзивного договора аренды исключают возможность обращения клиента в другие фирмы с аналогичной заявкой. Агентство становится единственным представителем интересов наймодателя, и вероятность «утечки» комиссионных к конкурентам сводится «на нет». Владельцев элитного жилья на подобный шаг толкает нехватка свободного времени, а при оформлении доверительного управления – невозможность самостоятельно контролировать процесс аренды. Чаще всего это происходит по причине проживания в другом городе, или в случае длительной командировки за рубеж.
И все-таки разные
Несмотря на массу общего, отличие между этими документами одно. И довольно-таки существенное.
Эксклюзивный договор предполагает разовую услугу. То есть как только агентство подберет нанимателя, отвечающего всем пунктам порядочности, поставленным хозяином жилья, и договор аренды между ними будет подписан, миссия риэлтерской компании будет выполнена. Как правило, поиск «правильного» квартиранта занимает от нескольких недель до месяца. После того как требования клиента будут выполнены, эксклюзивный договор прекращает свое действие. Cледовательно, собственник может иметь дело с другими агентствами.
В случае заключения договора доверительного управления квартирой ситуация складывается с точностью до наоборот. Агентство будет работать с наймодателем на протяжении всего срока аренды жилья. Если документ подписан сроком на полтора года, то в течение этого времени риэлтерская фирма будет отвечать за жилье перед арендодателем.
Из вышесказанного вытекает еще одно отличие. Эксклюзивный договор аренды предполагает только подбор нанимателя, при доверительном управлении риэлтер продолжает работать со съемщиком после его заселения в квартиру, то есть на протяжении всего срока аренды. То есть все риски арендодателя ложатся на плечи агентства. Компания становится своеобразным управляющим жилья – принимает плату за наем и следит за имуществом квартиры. Один раз в два-три месяца представитель агентства осматривает жилье (хозяин тоже может приехать с проверкой, но обязательно – вместе с риэлтером). Ежемесячно фирма будет отчитываться обо всем происходящем перед собственником, а последнему нужно будет только регулярно снимать деньги с банковского счета.
