Представители строительного и риэлтерского бизнес-сообществ, а также ГУИОН и регистрирующих органов обсудили ситуацию на круглом столе «Динамика ценового развития рынка в 2005 г. Прогноз на 2006 г.». Мероприятие состоялось в Ассоциации риэлтеров СПб и Ленобласти во вторник, 17 января.
К жилью – готов!
Профессионалы сходятся в одном: минувший год, несмотря на целый ряд трудностей, оказался благоприятным для рынка. Прежде всего – с точки зрения чистки строительных и риэлтерских рядов. Слабые не выдержали напряжения – в конце года объявил о ликвидации ряд мелких строительных фирм. И это не предел. По признаниям специалистов, процесс будет продолжаться вплоть до 2007 года.
Очевидным стало и то, что рынок продавца с постоянным ростом цен постепенно превращается в рынок покупателя. Сегодня горожане демонстрируют большую просвещенность в вопросах недвижимости, предъявляют гораздо более высокие требования к качеству жилья.
Стагнация конца 2004 – начала 2005 года, вызванная банковским псевдокризисом и – как следствие – спекулятивным всплеском предложения, привела к тому, что рынок был наводнен дешевым жильем низкого качества. По мнению заместителя генерального директора АН «Невский синдикат» Юрия Полищука, такое жилье вступило в конкуренцию с более современными квартирами, подоспевшими в то время к продаже на первичном рынке. Дифференциация готового жилья по качеству привела к тому, что в минувшем году квартиры первых массовых серий дешевели, а цены на новую жилплощадь оставались практически неизменными.
Риэлтеры и строители сошлись во мнении, что рынок явно ожидает рост цен. Связывают это с проявлением накопленного на рынке отложенного спроса, а также со стабилизацией макроэкономической ситуации в стране в целом. Заместитель генерального директора АН «Итака» Алексей Лобанов прочит активное развитие сегмента жилья эконом-класса: в 2006 году оно будет дорожать на 1–1,5% в месяц.
Основной тенденцией вторичного рынка-2005 стал рост количества сделок с использованием банковских кредитов. По наблюдениям главы Городского жилищного агентства Алексея Башкина, сегодня в каждой третьей цепочке сделок присутствуют займы. А заместитель руководителя ГУФРС по СПб и ЛО Татьяна Герасименко заявила, что количество зарегистрированных ипотечных сделок за 2005 год выросло на 108%.
Коттеджи и поселки
Загородный рынок продемонстрировал высокую стабильность в 2005 году. Цены на нем если и менялись, то исключительно в сторону роста. При этом стремление населения приобретать более качественную недвижимость нашло отражение и здесь. Повышенный спрос переместился из сегмента цен $30–80 тыс. (2004 г.) в $50–120 тыс. (2005 г.). Объясняется это тем, что именно в этом промежутке находятся комфортабельные загородные дома.
Кстати, рынок коттеджных поселков, по мнению риэлтеров, ждет большое будущее. Сегодня в регионе разрабатывается примерно 70 таких проектов, а более 20 из них уже успешно реализуются.
Самый первый
Строители признают важнейшее влияние ипотеки на спрос на первичном рынке. Однако выражают опасения по поводу грядущего недостатка предложения, связанного со снижением запланированных объемов сдачи жилья. Застройщики планируют в 2006 году сдать 1,4 млн кв. м, что почти на миллион меньше, чем в 2005. Основной причиной этого называют недостатки ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». В городе до сих пор не зарегистрировано ни одного объекта строительства, оформленного согласно этому закону. Все перечисленное приведет, по мнению главы ЦРП «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, к значительному дефициту предложения и росту цен на новые квартиры.
Одним словом, рекомендации профессионалов рынка сводятся к одному: покупать нужно сейчас, пока цены вновь не поползли вверх. Ибо к этому приведут все последние социальные, политические и экономические события, происходящие на просторах нашей непредсказуемой Родины.
| ПРЯМАЯ РЕЧЬ Максим Чернов генеральный директор ООО «Легион-Недвижимость»: – Наконец-то мы видим в Петербурге рынок покупателя. Рынок продавца никак не способствует развитию риэлтерских услуг. А дилетантство некоторых наших коллег стало уже притчей во языцех. Поэтому прошедшая стагнация положительно отразилась на нашем сообществе. Думаю, нас ожидают значительные изменения: останется несколько крупных и очень много мелких компаний. А число непрофессионалов сократится до минимума, потому что для них не останется ниши. Причем большая часть уйдет сама, не выдержав конкуренции. Сергей Сосновский генеральный директор ООО «Александр-Недвижимость»: – Я считаю, что по загородному рынку как не было скачков цен, а также изменений спроса и предложения, так и не будет в 2006 году. И если риэлтер и продавец правильно формируют стоимость недвижимости, то, как правило, объекты быстро находят покупателей. Однако один «стагнирующий» сегмент на загородном рынке все-таки был. Я говорю об удаленных садоводческих товариществах, сложившихся в начале 1980-х, типа Мшинской и Пупышево. Спрос там упал до минимума, цены, соответственно, также снизились. И сегодня участок с домом можно купить за $4 тыс., при этом стоимость оформления его в собственность достигает $1,5–2 тыс. Вячеслав Семененко президент-элект Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость»: – Две основные тенденции сегодняшнего дня – нарастание спроса и стабилизация экономической ситуации – ведут к существенному дисбалансу между спросом и предложением, который наступит в 2007 году. Ведь заявленные объемы строительства не соответствуют даже минимальным потребностям города в жилье. Если сегодня убрать из предложения огромную массу «первички», разбалансировать рынок, то цены будут расти не плавно, а скачкообразно. Я согласен, что те законодательные изменения, которые происходят в стране, необходимы. Но сегодня они негативно влияют на положение дел на рынке, и в конечном итоге ударят по покупателям. Таким образом, нет никакого смысла ждать понижения цен. Если есть желание улучшить жилищные условия, делать это нужно сейчас. |
