Стандарты гармонизации контрактных отношений

За каждым утвержденным профессиональным стандартом Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области стоит большой опыт специалистов, накопленный в процессе преодоления типичных проблем. Об истории создания и общих принципах, лежащих в основе выверенных правил игры, в «БН» написано немало. Профессиональные стандарты формулируют, в числе прочих, и правила оформления договоров, соблюдение которых обеспечивает бесконфликтное и качественное ведение бизнеса. Развитие профстандартов – живой процесс, определяемый развитием рыночных отношений. Нормативы и принципы постоянно редактируются в соответствии с актуальными тенденциями.

Внимательное изучение профстандартов и внедрение их на практике помогает новичкам рынка избежать многих ошибок и неудач, облегчает взаимопонимание и взаимодействие профессионалов в процессе проведения совместных сделок. А клиенту помогает понять, насколько квалифицированно его обслуживают.

Сегодня мы начинаем более подробно знакомиться с тем разделом, который посвящен договорным отношениям с клиентом. И затронем проблемные моменты, которых можно легко избежать при условии четкого следования тому или иному стандарту организации риэлтерской деятельности.

Наиболее динамичный и конструктивный этап сделки начинается в момент, когда потенциальный покупатель объекта недвижимости принимает решение и вносит залог, подтверждающий серьезность его намерений. Порой от покупателей принимаются залоги под квартиры, с владельцами которых еще не заключен договор. И нет гарантии, что это вообще произойдет. Возможное последствие – потеря драгоценного времени и жестокое разочарование покупателя. Аналогично и продавец часто не имеет официального подтверждения заключения договора с покупателем и сведений о его значимых условиях. Такая ситуация часто возникает в агентствах, использующих «непрозрачную» схему отношений (при которой продавца и покупателя не связывает общий предварительный договор). Поэтому целесообразно при составлении договора с покупателем вводить в текст документа сведения, подтверждающие наличие договора с продавцом, с указанием регистрационного номера, даты заключения и окончания соглашения. И установить порядок и схему письменного извещения продавца о том, что на его объект заключен договор с покупателем и получено залоговое обеспечение. Тогда на практике уменьшится количество случаев расторжения намечающихся сделок и упростится контроль над соблюдением данного стандарта.

Основные условия сделки (суммы, сроки, условия исполнения, порядок взаиморасчетов), приведенные в данном стандарте, не требуют особых комментариев, во многом определяются действующим законодательством и конкретизируются определениями из других разделов. А вот в отношении «положений нотариально удостоверяемого договора» все сложнее. Если они не обозначены в предварительном договоре, клиент рискует получить кота в мешке. Чаще всего такая угроза возникает при приобретении (отчуждении) объекта клиентом без согласия супруга либо комнат в коммунальной квартире без ведома соседей-сособственников. Продавать (покупать) нельзя, зато можно подарить (принять в дар). И вот недобросовестное агентство, не сумевшее получить у сособственников отказа от преимущественного права покупки, а у супруга клиента – соответствующего согласия, навязывает продавцу (покупателю) договор дарения вместо купли-продажи. Возмездная сделка, прикрывающая безвозмездные отношения, является ничтожной по закону и моментально признается недействительной по суду. Если же данный стандарт был нарушен и форма договора изначально не была определена грамотно, получается, что агентство (даже если оно провело сделку, впоследствии создавшую проблемы клиентам) как бы выполнило все принятые на себя обязательства. Случись что, с него взятки гладки.

Значима и цена, указанная в нотариальном договоре. Исходя из нее, начисляется взимаемая пошлина. Облагаемая пошлиной сумма не может быть меньше инвентаризационной стоимости, указанной в техпаспорте. Между тем именно последняя чаще всего фигурирует в договоре как стоимость продаваемого объекта недвижимости (поскольку меньше рыночной в несколько раз). Но такая незначительная экономия, как показывает практика, не всегда себя оправдывает и может не устраивать одну из сторон. Этот вопрос, учитывая еще и нюансы налогообложения, целесообразно согласовать заблаговременно, дабы не возникло чрезмерного накала страстей на пороге нотариальной конторы и сделка в последний момент не разладилась.

Возможность отчуждения по доверенности – тем более важно оговаривать заранее. Поскольку необходимо время, чтобы узнать: жив ли доверитель, не был ли он введен в заблуждение, не отменил ли доверенность в связи с изменением намерений и пр.

Данный пункт иллюстрирует роль стандартов в заполнении пробелов действовавшего на момент их принятия законодательства. Он фиксирует правила делового оборота, сложившиеся на рынке еще до того, как федеральным «Законом о регистрации…» в 1997 году было признано, что права собственности не возникают у покупателя до момента государственной регистрации. Стандарт же гораздо раньше наложил вето на выплаты сразу после нотариата. Кроме того права граждан, проживающих совместно с собственником, не всегда утрачиваются автоматически после продажи недвижимости. Поэтому не менее 50% от стоимости целесообразно оставлять в качестве значимого стимула к выполнению всех обязательств по перерегистрации и освобождению жилья. До момента передачи объекта по акту сдачи-приемки обычно «придерживают» не менее 10% от стоимости – на случай компенсации убытков, если состояние недвижимости окажется ненадлежащим.

Клиенты, тратя или получая в процессе сделки огромные суммы, тем не менее болезненно относятся к неожиданно возникающей необходимости нести еще какие-то, пусть даже незначительные, расходы. Сделка с недвижимостью – всегда для ее участников стресс, на фоне которого достаточно пустяка, чтобы развился кризис отношений. Поэтому любых ситуаций, сводящихся к формуле «дайте еще денег», желательно избегать, заранее согласовав и конкретизировав абсолютно все сопутствующие расходы сторон.

На самом деле ни один риэлтер не станет тратить денежные средства клиента или менять условия взаиморасчетов по договору на свой страх и риск – всегда только по согласованию с покупателем (продавцом) или даже по его инициативе. Но если данные распоряжения не оформлены должным образом, а привели к негативным последствиям, клиент охотно откажется от своих слов, возложив на фирму ответственность за случившееся. Так что данный стандарт формулирует своеобразные «правила самозащиты риэлтера».

Такой стандарт исключает возможность недобросовестной конкуренции в периоды ажиотажного спроса на рынке недвижимости. Некоторые фирмы, не соблюдающие данного принципа, сознательно вводят потенциальных покупателей в заблуждение относительно стоимости объекта. Они искусственно занижают рекламную цену, организуя своеобразный аукцион претендентов. В результате чего цена объекта возрастает до среднерыночной, а иногда и превосходит ее. Подобные методы работы, чреватые моральными потерями одних клиентов, при условии отсутствия какой-либо экономии для других, не поощряются цивилизованными риэлтерами.

Договор, отвечающий требованиям профстандартов, сбалансирован, в нем учтены многие нюансы. Он защищает интересы как потребителей услуг, так и самих профессионалов рынка. А если составленный договор имеет бесспорную юридическую силу, то все стороны самым ответственным образом будут отнеситься к принятым на себя обязательствам.

Сегодня мы рассмотрели общие положения раздела «Контрактные отношения», касающиеся обеих сторон сделки. В следующих 
выпусках «БН» мы проанализируем положения профстандартов, регламентирующие значимые по отдельности для продавца и для покупателя условия оформления контрактных отношений.

Текст: Татьяна Родионова