Передача в доверительное управление городского имущества на конкурсной основе состоялась в Северной столице впервые. Этих торгов петербургские управляющие ждали давно. Еще летом 2004 года был принят городской закон о доверительном управлении. Но сроки его реализации все время оттягивались: Комитет по управлению городским имуществом разрабатывал типовые формы договора, методику определения победителя и вознаграждения управляющего, порядок проведения конкурса.
О своем желании участвовать в первом аукционе по двум лотам – Измайловский пр., 27, и Большой пр. ПС, 18, – заявили сразу пять компаний.
Проблемы по адресу
Объект на Измайловском проспекте в течение долгих лет был головной болью КУГИ. На площади в 4,8 тыс. кв. м расположен ФГУ «Государственный колледж физической культуры и спорта, экономики и технологии». Здесь размещены учебные лаборатории, мастерские по металлообработке и сварке. В здании занимаются 800 человек по шести специальностям. По словам главного специалиста управления подготовки сделок с объектами недвижимости КУГИ Любови Бычковой, с 1997 года комитет из-за серьезных задолженностей по арендной плате неоднократно через суд предпринимал попытки выселить колледж. Но они не увенчались успехом. При этом здание доведено до аварийного состояния – за последние годы здесь проводился только косметический ремонт.
За право управления проблемным зданием на Измайловском соревновались три компании: ЗАО «МК ПСБ», ОАО «ТМП» и ООО «РЭО Сервис». При стартовой цене лота в 2,8 млн рублей участники конкурса предложили городу гарантированный доход в 5, 5 млн, 17, 5 млн и 21 млн рублей, соответственно. В итоге победа досталась компании «РЭО Сервис», заявившей наибольшую цену. Предложения победителя торгов оказались для КУГИ приятной неожиданностью. «РЭО Сервис» намерено не только произвести полный капитальный ремонт объекта, но и сохранить его профиль. По словам гендиректора компании Виктории Бойцовой, у колледжа есть еще одна площадка на Обводном канале. «Будет проведена экспертная оценка по выявлению необходимых для учебного процесса площадей, и лишь на оставшихся "квадратах" предполагают разместить офисы и производство. У нас нет намерения выселять колледж. Наоборот, мы хотим привести здание в достойное состояние и вложить в ремонт большую сумму, чем заявлена в договоре», – подчеркивает г-жа Бойцова.
Целевая авантюра
Заявку на управление домом по Большому проспекту подал лишь один участник – ЗАО «ВМБ-Траст». Конверт с предложенной величиной гарантированного дохода в городской бюджет вскрыли (при номинале в 633 тыс. у.е управляющая компания предложила на 23 тыс. больше), но конкурс по этому лоту из-за отсутствия конкурентов признали несостоявшимся. Теперь, в соответствии с законом «О доверительном управлении», и по рекомендации конкурсной комиссии, «ВМБ-Траст» должно получить здание на Петроградской стороне в управление целевым назначением. Данное решение может быть принято на заседании Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости уже 22 декабря.
Евгений Рязанцев, советник гендиректора компании «ВМБ-Траст», называет участие в конкурсе на этот лот не иначе как авантюрой. «Это дело имиджа, а не прибыли. На нынешнем этапе необходимо поддержать идею конкурса, отработать процедуру, чтобы она получила дальнейшее развитие», – уверяет он. Впрочем, г-н Рязанцев признается, что компания рассчитывает только первые пару лет отработать в минус, а затем, когда закончится срок договоров у большинства арендаторов здания, получать прибыль.
Прибыльный эксперимент
Основополагающая задача конкурса – поддержание городского имущества в надлежащем состоянии (наряду с наполнением доходной части бюджета). Минимальные суммы и объем ремонтных и реставрационных работ прописаны в договоре, и за невыполнение управляющим взятых на себя обязательств город вправе изменить размер его вознаграждения. Для объекта на Измайловском проспекте минимум установлен в размере 4,5 млн рублей, для Большого пр. ПС – в сумме 18,5 млн рублей. При этом частным компаниям предложили достаточно проблемные объекты, находящиеся в плохом техническом состоянии и нагруженные различными обременениями. То бишь здания, с которыми КУГИ самостоятельно не справляется.
Петербургских управляющих привлекает местоположение этих двух зданий – центр города и Петроградская сторона. Но экспресс-оценка первых объектов показала, что повода для оптимизма нет. Значительные риски и небольшой объем прибылей отпугнул многих потенциальных участников конкурса. По словам управляющего партнера IB Group Юрия Борисова, его компания попала в число тех, кто отказался от участия в торгах. «Наше решение – сплошная экономика. Получать прибыль на социальных проектах практически невозможно. Дай бог выйти в ноль – в себестоимость», – утверждает он.
Здание на Большом пр. ПС оказалось непривлекательным для большинства управляющих из-за высокой стартовой цены. Ненамного меньше (и это только по предварительным оценкам) должно уйти на ремонтные работы. При этом половину площадей занимают предприятия, срок аренды которых завершится лишь к 2010 году, не меньшая часть помещений отдана в безвозмездное пользование. В итоге из 9,3 тыс. кв. м площадей незанятыми остаются лишь 371,7 «квадрата».
Первый этап конкурса завершен. Перед началом эксперимента КУГИ занял выжидательную позицию: если результаты будут обнадеживающими, город предложит на конкурс десятки новых объектов. Первые торги представители комитета оценили положительно. Город не только смог «передоверить» проблемные здания, но и должен получить за них деньги, несопоставимые с нынешним доходом от аренды.
