Городские власти действительно нельзя упрекнуть в нежелании идти навстречу застройщикам, задерживающим сдачу объектов. С начала года Смольный продлил действие 113 инвестдоговоров на строительство только жилых объектов (см. таблицу). Хотя недавнее заявление вице-губернатора Виктора Лобко во время обсуждения вопроса о назначении нового срока договора крупной петербургской строительной фирме несколько озадачило застройщиков. Чиновник поставил под сомнение возможность работы компании, уже не первый раз в этом году задерживающей сдачу домов. Впрочем, вряд ли за этим заявлением последуют серьезные оргвыводы. Компания, что называется, попала под горячую руку. Проблемы со сроком сдачи домов есть у очень многих застройщиков, которые далеко не всегда в этом виноваты.
Не строишься – на торги
По словам вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова, в ближайшее время на заседание городского правительства будет представлен проект поправок в постановление № 1592 «Об утверждении порядка принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции». Документ упростит процедуру изменения инвестусловий, в нем будет четко прописана схема продления и закрытия договоров. Предложенный порядок во многом повторяет действующий алгоритм переноса срока сдачи объекта, одобренный губернатором Петербурга, но нормативно нигде не закрепленный.
Решение о продлении срока строительства зависит от двух параметров: состояния объекта и причин задержки его сдачи. Одно дело, если по каким-то субъективным обстоятельствам к установленному моменту окончания работ объект находится еще на начальной стадии возведения. В этом случае Комитет по строительству выступает за отмену постановления о предоставлении участка, а КУГИ может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Участок выставляется на торги, а «несостоявшемуся» застройщику компенсируют затраты на подготовку документации и проведенные начальные работы. В Смольном считают, что таким образом закроют дорогу псевдоинвесторам, зарабатывающим на перепродаже прав на землю, а также компаниям, необоснованно затягивающим начало строительства.
Штрафной вопрос
Конечно, подобные случаи единичны. Чаще всего вопрос о продлении договора возникает, когда работы на участке активно ведутся, а порой и близки к завершению. Хотя формально за просрочку сдачи объекта предусмотрена возможность судебного расторжения договора аренды, город в большинстве случаев разрешает инвестору завершить проект. Но за продление срока, как правило, требует заплатить штраф.
Его размер прописывается в договоре, заключаемом между КУГИ и застройщиком. Сегодня он равен 1,5% от суммы, перечисляемой инвестором на развитие инфраструктуры, за каждый месяц просрочки сдачи объекта. По ранее заключенным договорам штраф мог рассчитываться от неосвоенного объема инвестиций проекта на момент продления сроков его строительства, либо устанавливался определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости.
Насколько сегодня обременительны штрафные санкции – вопрос дискуссионный. Строители в большинстве своем считают штрафы достаточно высокими. Чиновники – вполне справедливыми. «Порядок расчета санкций за срыв сроков реализации проектов основан на объективных показателях», – резюмирует начальник Управления экономической и инвестиционной политики КУГИ Алексей Луняк. Сообщить общую сумму штрафов, вмененную застройщикам в текущем году за возможность достроить жилые дома, чиновники назвать не берутся. В прошлом году КУГИ направил нарушителям, задержавшим ввод объектов недвижимости, 92 претензии на общую сумму 41,6 млн руб. Кстати, только треть компаний добровольно заплатили штраф в установленный срок.
Энергетический срыв
При наличии объективных причин задержки сдачи объекта, подтвержденных профильным комитетом, инвестор освобождается от уплаты штрафа. По статистике, в этом году без санкций продлен срок строительства 18% жилых объектов, вынесенных на обсуждение Смольного. Абсолютное большинство из них – постройки, по которым Ленэнерго сорвало запланированные сроки постоянного подключения к энергомощностям. Сегодня инвестор в такой ситуации практически бессилен перед монополистом. По закону, безусловно, пострадавший по вине Ленэнерго застройщик может потребовать компенсации. Но кто же рискнет судиться, когда на очереди – ввод других объектов?
По данным Комитета по строительству, сегодня из-за проблем с Ленэнерго «зависло» более 30 домов. А это почти 300 тыс. кв. м жилья из запланированных к сдаче в этом году 2,3 млн кв. м. Риск недовыполнить губернаторский план заставляет чиновников все активнее включаться в процесс общения застройщиков с монополистами. Сегодня город может похвастаться лишь «установлением с Ленэнерго диалога» и точечными победами. Пока удалось договориться по 13 спорным объектам. Несмотря на то что на конец ноября сдано немногим более 1,489 млн кв. м жилья, в Смольном все же планируют уложиться в прогнозные показатели. Чиновники рассчитывают, что, как и год назад, строители сдадут в декабре рекордное число объектов. Еще одна надежда – на главу РАО ЕЭС Анатолия Чубайса. По его поручению в ближайшие две недели местные энергетики проведут инвентаризацию всех договоров по подключению городских объектов. Результаты будут обсуждаться на совещании с участием чиновников строительного блока Смольного.
Кстати, вопросы с подключением мощностей возникают и на объектах, заказчиком которых выступает сам Комитет по строительству. Это еще раз подтвержает, что никаких серьезных рычагов влияния на монополиста-частника у чиновников нет. Недавнее соглашение между Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и Ленэнерго тоже вряд ли станет решением проблемы. Исполнение одобренного городским правительством документа, в котором по дням расписана процедура подключения объекта к электросетям, во многом будет зависеть от доброй воли монополиста. Куда больше возможностей влияния у Смольного на другого монополиста – ГУП «ТЭК», который тоже порой срывает сроки инженерного обеспечения объектов. Принятый в конце ноября регламент присоединения объектов нового строительства к тепловым сетям для монополиста государственного происхождения обязателен.
До лучших времен
Александр Вахмистров назвал еще две уважительные причины задержки сдачи объектов. Во-первых, с пониманием чиновники относятся к тому, что ранее срок проектирования составлял полгода, тогда как сейчас по нормативам – 11 месяцев. В Смольном учитывают, что у работающих по старым распоряжениям компаний могло физически не хватить времени уложиться в отведенные сроки проектирования. Еще одна объективная причина срыва сдачи объекта – получение участка «с нагрузкой», т. е. с необходимостью расселения аварийного и ветхого фонда, или же в случае реконструкции. Процесс освобождения территории под застройку довольно сложный и длительный, порой сопровождающийся судебными разбирательствами.
На этом список объективных причин, принимаемых в расчет Смольным, заканчивается. Другие обстоятельства, в том числе и общая ситуация на строительном рынке, которая часто преподносится как кризис, не освобождают от уплаты штрафа. «На рынке не бывает все гладко. Есть и спады, и падения. Задача бизнеса как раз и заключается в том, чтобы адекватно реагировать на ситуацию», – говорит Александр Вахмистров.
У бизнеса на этот счет несколько иное мнение. Вице-президент Корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко полагает, что город должен учитывать возникшие у компаний сложности и поддерживать уже зарекомендовавших участников рынка. Самыми «провальными» для строителей были первые два квартала года, когда объем непроданных квартир превышал 20%. Причем это происходило в условиях снижающихся цен на жилье (по данным корпорации, с $1 019 за кв. м в январе – до $984 за кв. м в июле) и растущих – на стройматериалы. В такой ситуации некоторые застройщики выбрали тактику «придерживания» объектов до лучших времен. Как заявил генеральный директор «Петербургстрой Сканска» Виталий Вотолевский, сегодня компания предпочтет платить штрафы, даже если администрация увеличит их размер, чем нести многомиллионные убытки из-за невозможности продать построенное жилье.
Впрочем, это мнение поддерживают не все строители. «Естественно, продлевать сроки строительства невыгодно. Потери, возникающие в таком случае, ведут к снижению уровня рентабельности проекта», – говорит генеральный директор ЗАО «М-Индустрия» Денис Тихонов.
Генеральный директор Холдинга RBI Эдуард Тиктинский считает, что помимо экономических причин невыгодности подобных действий есть и немаловажная для застройщика составляющая – потеря устоявшейся репутации. «Не выполнив однажды данное клиенту обещание, вряд ли компания сможет ожидать доверия в будущем», – добавляет г-н Тиктинский.
Цена переоценки
Во втором полугодии рынок жилья начал постепенно выправляться. Накопился отложенный спрос, застройщики стали вводить новые схемы оплаты, объемы продаж увеличились. К началу декабря, по данным «Петербургской Недвижимости», средняя цена предлагаемых строителями квартир фактически достигла уровня начала года и составила $1 012 за кв. м. Хотя проблема выравнивания платежеспособного спроса и предложения не исчезла. Сегодня объем непроданного жилья в сданных домах составляет не менее 210 тыс. кв. м. Из cтроящихся почти 5 млн кв. м пока востребованы лишь 3,28 млн.
Объективность такова, что компании, в основном ориентированные на финансирование строительства за счет дольщиков, вынуждены переносить сроки сдачи объектов из-за недостатка оборотных средств. В случае существенного продления (как правило, на срок более года), помимо штрафных санкций, застройщик несет потери на актуализации рыночной оценки участка. В этом году через данную процедуру прошли 16% объектов, по которым застройщики сорвали первоначальные сроки возведения жилья. В будущем этот показатель может возрасти – на последнем заседании правительства губернатор заявила о необходимости уделять вопросу актуализации большее внимание. В любом случае продление сроков строительства приводит к финансовым потерям застройщиков. Фирмы компенсируют их ростом цен на жилье, что, в свою очередь, еще больше снижает уровень спроса. Получается замкнутый круг.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Что выгоднее: завершать строительство жилых объектов при отсутствии достаточного спроса или платить штрафы за продление сроков окончания работ?
Роман Филимонов, председатель Комитета по строительству:
– Сумма штрафных санкций за срывы сдачи домов не слишком высока. Однако стабильно развивающимся компаниям выгоднее завершать работы вовремя. Кроме того, в ряде случаев задержка сроков происходит не по вине застройщиков и город продлевает действие договоров без назначения штрафных санкций.
Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– Продлевать сроки строительства абсолютно невыгодно. Более того, это ведет к удорожанию проекта на 1,5–2% и отражается прежде всего на прибыли компании. Что касается суммы штрафов за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию, то она необоснованно высока. В то же время снижение спроса на первичном рынке жилья – лишь одна из причин несвоевременной сдачи домов. Не стоит забывать о частых и необъясняемых задержках в представлении технических условий на подключение зданий со стороны некоторых монополистов. Вместе с тем, иногда городские структуры представляют некорректную информацию о возможности прокладки сетей на земельном участке.
Лев Каплан, вице-президент, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой»
– В нынешних условиях рынка действительно выгоднее заплатить штраф, чем «держать» непроданные квартиры в уже построенном доме. Такой шаг сегодня полностью оправдан. Хочу отметить, что в последнее время политика городской администрации в отношении строителей стала лояльнее. После долгих разъяснений власти поняли, что на рынке кризис, и сегодня более чутко относятся к проблемам строителей. Это отразилось и на сумме штрафов в сторону их уменьшения.
Сергей Максимов, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета:
– Задержка сроков сдачи домов в какой-то степени имеет смысл – по всей видимости, застройщики дожидаются более выгодной конъюнктуры рынка. Возможно, в этом есть определенная политическая мотивация. Не исключено, что строители пытаются таким путем воздействовать на власть, чтобы та стала более лояльной. Но сегодня забывается один важный момент. Сроки строительства объектов перекочевали в постановления городского правительства из советских нормативов. Если бы город выступал в качестве заказчика проектов, такое механическое перенесение было бы допустимо.
