Список первых объектов, которые город собирается передать в доверительное управление (ДУ), стал известен еще летом. Это 4 здания, расположенные по адресам: Большой пр. П.С., 18, Измайловский пр., 27, Невский пр., 7/9, и Каменноостровский пр., 67. В начале ноября огласили условия конкурса по первым двум объектам, подведение итогов - 15 декабря. До конца года торги будут объявлены и по остальным зданиям.
Доверительная материализация
Управляющие заждались. Городской закон о доверительном управлении был принят еще прошлым летом. Но ни один объект в частные руки по новым правилам до сих пор не перешел. Весь последний год КУГИ разрабатывал подзаконные акты: утверждены типовая форма договора ДУ, методика определения победителя конкурса, методика расчета вознаграждения управляющего, порядок проведения конкурса. Ноябрьское распоряжение КУГИ № 1567-рк «О передаче объектов недвижимости в доверительное управление» направило процесс в практическое русло.
Согласно документу главные цели передачи зданий в ДУ - наполнение доходной части бюджета и повышение эффективности использования горимущества. Распоряжение утвердило список из четырех объектов и назвало обязательные условия конкурса. Впрочем, последние были давно на слуху. Напомним, что начальную цену конкурса составит размер арендной платы, которую город уже получает от объекта. А главным критерием выбора победителя будет максимальное превышение стартовой цены, предложенное участником торгов. Для здания на Измайловском пр., 27 (4,8 тыс. кв. м), она установлена в размере 2,8 млн рублей за 5 лет управления. Для объекта на Большом пр. П.С., д. 18 (9,36 тыс. кв. м), - 22,2 млн рублей. Кроме того, победитель будет обязан вложить в ремонт и реставрацию первого объекта не менее 4,5 млн рублей, второго - 18,5 млн рублей.
Угроза меценатства
Хотя адреса и известны уже три месяца, комментировать оглашенную «цену доверия» на первые объекты бизнесмены не торопятся. По словам президента Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) Юрия Борисова, требуется провести оценку конкурсных условий, действующих договоров аренды, а также состояния помещений и коммуникаций.
Если сумма минимальных арендных сборов с объекта – величина известная, то объем необходимых «ремонтных» вложений может измениться. Согласно договору победитель должен за полгода провести анализ технического состояния здания и составить проектно-сметную документацию на проведение работ. По словам начальника управления подготовки сделок с объектами недвижимости КУГИ Анны Кондратьевой, после этого указанная в договоре сумма капиталовложений будет корректироваться. Скорее всего, в сторону повышения: передаваемые в ДУ здания являются объектами культурного наследия и за годы бесконтрольной эксплуатации доведены до плачевного состояния.
Юрий Борисов видит опасность в попытках объединить цели ДУ и сохранения культурного наследия. «Управляющий оказывается в трудных условиях: не являясь меценатом или инвестором, он или выполняет поставленные задачи, или рискует своей репутацией», - говорит он.
Чиновники уверены, что частник сможет получать прибыль за счет предоставления дополнительных услуг арендаторам, а также управленческих «секретов». Победитель также получит все необходимые рычаги для введения эффективной арендной политики. Как заявил заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, управляющий будет наделен теми же правами, что и город: заключать, продлевать и расторгать договоры аренды, пересматривать их условия, повышать ставки по истечении срока договора и пр.
Доверительное недоверие
Управляющие на торги пойдут. О намерении участвовать в конкурсе уже заявили руководители крупнейших компаний, входящих в ГУД. Среди них – «ПСБ-Инвест-Групп», «ВМБ-Траст», «АйБи Групп», «Бекар. Коммерческая недвижимость» и др. Более того, бизнесмены пытаются убедить руководство КУГИ в необходимости придать процессу массовый характер. По их словам, от объемов передачи объектов в управление зависит эффективность их эксплуатации - можно снизить затраты, взяв в управление сразу несколько зданий.
Управляющих разочаровали - город торопиться не будет. В настоящее время в разработке лишь 10 новых адресов, в том числе здания на наб. Фонтанки ,78, наб. Мойки, 76, Мучном пер., 2, ул. Зодчего России, 1/3. Объекты весьма привлекательные, но запустить их в оборот обещают в течение 2006-2007 годов. Осторожный прогноз на будущий год – передача в управление около 50 тыс. кв. м. По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, управляющие сначала должны продемонстрировать Смольному эффективность механизма ДУ в сравнении со сдачей имущества в аренду.
Члены ГУД (50 компаний, в том числе 23 – петербургские) готовы себя показать, но говорят об опасности профанации идеи. «Мы долго работали над тем, чтобы доказать власти необходимость внедрения института ДУ. Не хотелось бы, чтобы из-за недобросовестности участников рынка наши труды пропали», - говорит гендиректор «ВМБ-Траст» Александр Гришин. Речь идет о двух десятках компаний, не входящих в ГУД. «Урезанные» критерии участия в конкурсе (работа на рынке не менее двух лет и др.) позволяют расширить число конкурсантов.
Поэтому риски, связанные с выбором управляющего, ГУД предлагает решить за счет аккредитации компаний при КУГИ. Впрочем, к данной идее Игорь Метельский отнесся прохладно и посоветовал Гильдии решать данную проблему путем разработки профстандартов. Возможно, и напрасно. Ведь риски, связанные с объектом доверительного управления, будет нести исключительно собственник, а в данном случае - это Санкт-Петербург.
