Жилищный комитет грешит на районные власти. Районы, на откуп которым был отдан весь процесс, жалуются на запоздалое постановление губернатора, Жилищный комитет и многочисленные трудности реорганизации. Да и сами особо не торопятся. Заложниками же ситуации по традиции стали те, кого власти так рьяно взялись беречь и защищать, – представители бизнеса.
Закон в развитии
С 1997 года все переводы жилых помещений в нежилые и обратно подписывал губернатор Санкт-Петербурга. Предполагалось, что только под его контролем столь важная для города функция не станет предметом коррупции. Схема была не слишком удачной: количество переводов росло, а градоначальнику было совсем не до них.
"Виновником" перемен стал, естественно, новый Жилищный кодекс, который потребовал передать полномочия по переводам органам местного самоуправления - читай, районным администрациям. В действие он вступил с 1 марта 2005 года, отменив тем самым все старые схемы. Поэтому именно с марта процесс переводов в Петербурге был полностью заморожен.
Новая система переводов требовала принятия целого ряда нормативных актов. Поэтому уже в апреле Законодательное Собрание города утвердило законопроект, согласно которому полномочия по переводам передавались от губернатора районным администрациям и Жилищному комитету.
Вероятно, летние отпуска помешали чиновникам активно продолжить процесс создания новой схемы, а может быть, вопрос показался им не столь важным. Но постановление Правительства города за номером 1272 «О переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения» вышло 31 августа и только 22 сентября вступило в силу. Оно предписывало Жилищному комитету создать при районных администрациях специальные приемочные комиссии, которым и надлежит рассматривать дела о переводах.
Но, как всегда бывает при реструктуризациях в нашей стране, постановление описывало «форму и содержание» этих комиссий весьма туманно. Что также не могло не сказаться на скорости их формирования и созыва уже на местах.
Таким образом, только из-за чиновничьих проволочек с марта по настоящее время в городе не произведено ни одного изменения статуса помещения.
Давно забытое
По старой схеме владелец должен был пройти несколько этапов согласований, причем в одних и тех же контролирующих органах. Человек покупал квартиру и готовил пакет документов на перевод для подачи губернатору. Юридический отдел главы города рассматривал их и передавал на подпись. Ясно, что у градоначальника немало и других забот, поэтому дела могли копиться месяцами.
Если губернатор подписывал разрешение, можно было заказывать проект будущего магазина или офиса. Его надлежало утвердить в Санэпиднадзоре, Межведомственной комиссии, Госпожнадзоре и т. д. После воплощения всех изменений готовый офис снова проверялся теми же инстанциями. Только после этого владелец мог получить так называемый «ввод в эксплуатацию» и регистрировать уже нежилое помещение в ГБР.
Весь процесс занимал в среднем три-шесть месяцев. Временами по различным, чаще всего бюрократическим, причинам он затягивался и на год-полтора.
Новые стороны
Надо понимать, что, создавая, по сути, новую систему переводов, государство хотело облегчить жизнь потребителя.
Специалисты администрации губернатора не могли проследить судьбу всех квартир, статус которых они разрешали менять. Так и появлялись ночные клубы в подвалах домов вместо обещанного жильцам, например, ювелирного магазина. Жалобы на коммерческие организации граждане направляли, конечно, в район, которому приходилось отвечать за чужие просчеты. Простая логика требовала передать все решения по переводам органам местного самоуправления.
Кроме того, сроки согласований были слишком велики. Отныне они четко регламентированы законом. На решение вопроса комиссии района отводится 33 дня. Всего 20 дней дается на подготовку соответствующего решения, 5 дней – на согласование с Жилищным комитетом, еще 5 дней - на подписание решения и 3 дня на отправку документов заявителю. Принять проект перепланировки приемочная комиссия обязана в 20-дневный срок с момента обращения заявителя.
Итак, по новой схеме человек покупает квартиру и сразу заказывает проект у архитектора. После чего утвержденный проект отправляется в приемочную комиссию при администрации соответствующего района.
Согласно постановлению такая комиссия должна состоять из представителей нескольких государственных структур. А именно, "КУГИ, КГИОП, КГА, Государственной жилищной инспекции, Управления государственного пожарного надзора и Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека". После рассмотрения и утверждения документов приемочной комиссией, они направляются в городской Жилищный комитет и, если необходимо, в КГИОП. Получив утверждение перевода в этих инстанциях, владелец может регистрировать изменение статуса помещения.
Объективная реальность
На создание приемочных комиссий при районных администрациях был дан один месяц со дня подписания Валентиной Матвиенко постановления № 1272, то есть с 31 августа. Все сроки вышли, а комиссии в районах так и не заработали.
Жилищный комитет Санкт-Петербурга утверждает, что все полномочия по изменению статуса помещений районные администрации получили. Сами приемочные комиссии "сформированы практически во всех районах, специалисты на местах должным образом проинструктированы", то есть "система работает" или как минимум должна работать.
Несмотря на все уверения, яркий пример "активности" чиновников перед глазами - с марта ни одного перевода по новой схеме в городе зарегистрировано не было.
Первыми тревогу забили риэлтеры. Именно Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратила внимание на то, что в городе заморожены тысячи сделок по переводам. Причем самые значительные убытки несут представители бизнеса.
"Часто расселение и перевод помещений проводится предпринимателями на заемные деньги. У инвесторов, расселивших первые этажи, нет возможности оформить перевод в нежилой фонд, сделать там отдельный вход и открыть бизнес. Уже были случаи, когда банки накладывали взыскание на личные квартиры предпринимателей. Бизнесмены в панике, они теряют огромные деньги", - заявил вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко.
Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Штепан отметил, что сообщество намерено обратиться к губернатору Валентине Матвиенко с открытым письмом и с жалобой на чиновников.
Иное мнение
У правды, как известно, две стороны, а на каждое событие - несколько точек зрения. "Ситуация сложная, но не фатальная", - считает руководитель коммерческого отдела агентства недвижимости "Легион" Наталья Вараксина.
Действительно, обращений по поводу переводов в агентствах скопилось немало. И, несмотря на "простой" государственных органов, риэлтеры такие заказы принимают. Ведь чаще всего перед изменением статуса помещения идет расселение жильцов, которое может продлиться не один месяц. По словам г-жи Вараксиной, есть и "уже готовые дела, ожидающие своего часа по полгода, но таких немного".
Кстати, большинство риэлтеров считают, что убытки в сложившейся ситуации несут исключительно владельцы недвижимости. Предприниматели обычно все-таки арендуют офисы, а не покупают их. Если же бизнесмены и берут кредиты на такое приобретение, то выбирают уже готовые коммерческие помещения, избегая проблем с изменением их статуса.
Конечно, паники среди основной массы риэлтерского сообщества нет. Но в любом случае они ожидают, что система переводов заработает в самое ближайшее время.
По ту сторону баррикад
Сами чиновники большинства районов обещают, что с середины ноября приемочные комиссии начнут рассмотрение документов. Кстати, в Адмиралтейском, Выборгском и Центральном районах их уже принимают.
Задержки в работе местные администрации объясняют тем, что долго не могли решить, при каком отделе будут созданы соответствующие структуры. Например, в Адмиралтейском районе приемочная комиссия станет функционировать при Жилищном отделе администрации. А в Московском – при ГУЖА (Государственное учреждение "Районное жилищное агентство").
Пока суд да дело, в городе ждут перевода более тысячи квартир, и это по самым скромным подсчетам. Справятся ли свежеиспеченные комиссии с таким объемом до Нового года – пока непонятно. Ясно одно: в этом году переведенных квартир будет гораздо меньше, чем в прошлом. Несмотря на "медленную" схему, в 2004-м статус сменили 1 200 помещений.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Юнис Лукманов, председатель Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга:
- Передача полномочий по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые в районные администрации регламентирована постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1272 от 31 августа 2005 года. Районным администрациям поручено осуществлять как саму процедуру перевода, так и формирование комиссий по приемке необходимых перепланировок. Система уже действует. Приемочные комиссии сформированы практически во всех районах. Мы направили во все администрации разъяснения о порядке осуществления процедуры перевода. Жилищным комитетом издан приказ, регламентирующий процесс согласования документов. Так что теперь все зависит от работы районов.
Татьяна Сажина, ведущий инженер Межведомственной комиссии Адмиралтейского района:
- На сегодняшний день в Адмиралтейском по новой схеме не прошло ни одного адреса. Я связывалась с Центральным районом, там ситуация такая же. Можно сказать, что схема пока не работает ни в одном районе города. Заявок на перевод очень много, получается, что они копятся уже больше полугода. Конечно, это плохо, но сваливать вину только на районные администрации тоже неправильно. Сначала задержалось постановление губернатора, потом издавались распоряжения внутри районов, создавались приемочные комиссии, юристы решали целый ряд проблем. По моим прогнозам, в ноябре система заработает, переводы пойдут. Сейчас мы стараемся принимать документы, рассматривать проекты, чтобы, как только все заработает, можно было быстро переводить помещения.
Алексей Слокотович, исполнительный директор риэлтерской компании "Русский Дом":
- Реально новая система не работает, хотя теоретически это очень простой и понятный механизм. На практике он пока не реализован ни в одном районе города. Впрочем, какие-то действия уже предприняты в Калининском районе – выделены помещения и люди. Документов на переводы скопилось очень много, ведь с марта месяца ни одного распоряжения не было выдано. У нас, например, последний подобный документ подписан 28 февраля. Я не считаю, что малый бизнес как-то особенно страдает от этой ситуации. По-моему, мелкие предприниматели чаще всего арендуют помещения. Страдают сегодня собственники этих квартир, которые могли бы сдавать их тому же малому бизнесу, получать прибыли и, кстати, платить государству налоги.
