По замыслу чиновников, новые правила должны стимулировать бизнес к подготовке «полных» пакетов. До последнего времени проводимые Управлением инвестиций конкурсы большой популярностью не пользовались – почти половина выставляемых лотов оставалась невостребованной.
Производственная необходимость
Согласно действующему закону «О порядке предоставления объектов недвижимости...», вознаграждение подготовившему документацию инвестору не должно превышать 5% от вырученной на торгах суммы. Однако в документе не указано, каким образом определяется стартовая цена лотов. По умолчанию ее приравняли к начальному размеру годовой арендной платы, однако от данной системы расчетов решено отказаться. В ближайшее время стартовая стоимость всех выставляемых на аукционы объектов будет вычисляться исходя из всего срока инвестиционного договора. По новым правилам должна рассчитываться и сумма вознаграждения подготовившим документацию инвесторам.
Поощрить разработчиков «полных» пакетов готовы и законодатели. Депутаты городского парламента утвердили в третьем чтении поправки в закон «О порядке предоставления объектов недвижимости...» (см. «Стройте социалку, вам зачтется»). Изменения, в частности, предусматривают увеличение вознаграждения компании, подготовившей участок, с 5 до 10%. Однако шансы на подписание губернатором этого документа невелики: у исполнительной власти свои «пряники» для разработчиков пакетов.
Непопулярные конкурсы
После того как власть отказалась от целевого предоставления земли под строительство, выяснилось, что отсутствие грамотно подготовленной документации для проведения торгов – весьма актуальная проблема. Если раньше инвестор самостоятельно получал разрешения и согласования, то с переходом на аукционы эти функции были возложены на органы городской администрации. Обеспечить подготовку необходимого для рынка количества участков оказалось непросто. В итоге было решено проводить торги по так называемым «коротким» пакетам и привлекать к разработке документации частные компании.
Однако вскоре стало ясно, что инвесторы практически не интересуются конкурсами на право подготовки участков для проведения торгов. Цифры говорят сами за себя: компаниям предлагалось разработать документацию по 315 объектам, однако к настоящему времени подготовлено всего 4 «полных» пакета. Большинство пятен так и остались не у дел – конкурсы по 177 участкам признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок.
И такое положение вещей было вполне предсказуемо: готовить участок по предложенным городом правилам имело смысл лишь тому, кто формировал объект «под себя». Ведь затраты на подготовку могли в итоге оказаться больше, чем вырученное по результатам торгов вознаграждение.
Торговая «целевка»
Власть полагает, что корректировка правил игры повлечет за собой увеличение количества компаний-разработчиков. Теоретически подготавливающие документацию структуры будут получать за это хорошие деньги, а у застройщиков появится широкий выбор объектов инвестирования с полным пакетом необходимых согласований. Но на практике реализовать такую идею будет непросто. Большинству инвесторов выгодней самостоятельно готовить участок, чтобы потом выиграть аукцион. При таком положении дел город может косвенно вернуться к целевому предоставлению земли. И подобная схема будет безопасней и дешевле: не надо дополнительно платить за подготовку документов, да и рисков гораздо меньше. Стагнация на первичном рынке к расцвету конкурсов также не располагает. Кто заплатит за не реализованный на торгах пакет?
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Владимир Гольман, президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой», депутат Законодательного Собрания Петербурга:
– Документацию для проведения торгов должна разрабатывать та организация, которая станет инвестором или генподрядчиком будущего проекта. Я не исключаю, что сторонние компании смогут подготовить участки для аукционов, однако многие моменты учитываться не будут. Вряд ли сторонняя структура займется минимизацией затрат на подключение будущего здания к инженерным сетям, ведь для этого нужно вести долгие переговоры с монополистами. Поэтому делать деньги на подготовке участков к торгам, на мой взгляд, не получится: большинство строительных компаний просто не будут приобретать объекты с «чужой» документацией.
Денис Литов, генеральный директор строительной компании «Прагма»:
– Идея рассчитывать стартовую цену по новым правилам похвальна. Ведь инвестор будет четко знать, какую сумму ему нужно заплатить за участок. Однако я очень сомневаюсь в том, что найдутся фирмы, желающие заниматься лишь подготовкой земли к торгам. Для этого требуется большой штат специалистов, а риск неполучения того или иного согласования слишком высок. А с другой стороны, на рынке много компаний, не имеющих средств для начала работ на предоставленных им участках. Возможно, многие из этих структур выставят свои объекты на торги, получив затем хорошее вознаграждение.
Иван Романов, генеральный директор строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»:
– На мой взгляд, увеличение стоимости подготовки пакета носит позитивный характер. Разработка документации, как правило, является процессом очень долгим. Для того чтобы грамотно подготовить участок, компания должна обладать высоким профессионализмом. И работа эта должна оплачиваться соответствующим образом. Мне кажется, увеличение вознаграждения может привлечь больше частных структур. Но если стартовая цена аренды будет завышена, такой объект никто не купит. Пока же готовить участки для себя выгодней, чем для других.
