- Евгений Владимирович, вы уже на протяжении многих лет работаете экспертом-оценщиком. Часто ли вам приходится сталкиваться с некачественными отчетами?
- Недавно из суда мне направили отчет, в котором некая компания, оценивая дом под снос в 15 метрах от одного из Суздальских озер, определила рыночную стоимость объекта в $3,2 тыс. Между тем, сотка земли в этих благословенных краях стоит порядка $15-20 тыc. Люди, получившие недвижимость по наследству, судились два года до тех пор, пока кто-то не посоветовал им отдать отчет на экспертизу. После знакомства с данным документом мне пришлось признать, что «отчет вводит заказчика в заблуждение», при этом у меня создалось впечатление, что его авторы ничего не понимают в оценке. И таких примеров немало.
- Должен ли эксперт нести материальную ответственность за результаты своей работы?
- Формально, для того чтобы выполнять работу по экспертизе отчетов, необходимо иметь достаточный уровень образования и некий опыт работы. Путь в эксперты никому не заказан. Однако экспертиза - область деятельности деликатная, противоречивая и опасная. Кто возьмет на себя риск написать, что отчет является ошибочным или, наоборот, что все в этом отчете верно? И в том и другом случае эксперт должен подписаться под результатом и нести ответственность перед третьими лицами, чьи интересы могут быть ущемлены в результате оценки. Профессиональная ответственность оценщика на этот случай застрахована. Ответственность эксперта – нет.
Эксперты ГУИОН, банков, страховых компаний являются представителями собственника. Им платят за то, чтобы соблюдались его интересы, не всегда совпадающие с интересами заказчика работ по оценке. Если эксперт ошибся и собственник несет убытки, то виноват собственник – не того пригласил на работу. У этих экспертов есть четкая инструкция, и главное в споре с оценщиком – ее соблюдать. Чьи интересы соблюдает независимый эксперт на рынке? Боюсь, в ряде случаев - того, кто больше платит. Таким образом, экспертиза без материальной ответственности за результат может превратиться в бюрократическую «кормушку». Особенно, если учесть, что экспертные советы будут обладать серьезными полномочиями. По-моему, экспертом может быть любой, чья профессия – оценщик. Пусть этот желающий впишется в список экспертов и возьмет на себя тяжкий труд наживать врагов, быть непогрешимым и решать чужую судьбу. Но только, если уж решился зарабатывать на экспертизе, за свое мнение логично отвечать, например, собственным имуществом.
- Работы по рецензированию отчетов об оценке нередко приводят к конфликту между оценщиком и экспертом. Существует ли способ снять это напряжение?
- Экспертиза, как и оценка, – деятельность творческая, поскольку «стоимость», особенно рыночная, в отличие от «цены» величина никому не известная и по определению имеет вероятностный характер. Поэтому в случае спора оценщика с экспертом решающее значение должно иметь знание и понимание нормативных документов, регламентирующих деятельность оценщика, и методологии оценки. По мере накопления опыта эти документы будут редактироваться и совершенствоваться. Их не должно быть много, а те, что есть, должны быть понятны профессионалам и не допускать неоднозначного толкования.
- Как вы относитесь к новому приказу о стандартах, применяемых ГУИОН для выполнения работ по экспертизе отчетов об оценке госсобственности?
- Формализация взаимоотношений оценщика и эксперта имеет большое значение для госструктуры в силу правовой специфики. Ведь «представители собственника», вступающие в данном случае в деловые отношения, не могут договариваться о цене сделки в процессе переговоров подобно тому, как поступают собственники на вторичном рынке. Не думаю, что отныне повысится достоверность результата оценки, поскольку для оценки госсобственности специалисты берут много сведений с вторичного рынка. А точность этой информации, учитывая весьма расплывчатую границу между наличными и безналичными расчетами, невелика. Зато упростятся взаимоотношения с экспертами. Хорошо, что руководство ГУИОН не пошло по неверному пути создания собственных стандартов. Но туманная фраза об обязательном применении Международных стандартов оценки 2005 года: «в части, не противоречащей действующему законодательству РФ» настораживает. Она наводит на мысль, что ГУИОН должен утвердить редакцию перевода и трактовку отдельных положений этого нового для оценщиков документа, окончательная редакция которого еще не опубликована. Особенно, если учесть, что по поводу точности перевода имеются разные мнения.
- Какие наиболее типичные ошибки встречаются в отчетах об оценке?
- Часто в отчетах отсутствуют сведения о фактических и оцениваемых правах и об обременении объекта оценки правами иных лиц. Например, нет анализа сведений, содержащихся в договоре аренды земельного участка. Кроме того, приходится встречаться с применением не обязательных для достижения результата подходов к оценке вместо аргументированного и обоснованного отказа от их использования. Самые простые примеры - применение затратного подхода при оценке на развитом и конкурентном рынке квартир или встроенных помещений коммерческого назначения, а также при оценке рыночной стоимости оборудования.
