Экспертиза отчетов проводится практически для всех задач оценки недвижимости, будь то кредитование под залог, отчуждение, постановка объектов на баланс и т. д. Она позволяет установить степень соответствия того или иного отчета законодательству, регламентирующему оценочную деятельность в РФ, а также стандартам оценки.
Конструктивная критика
Экспертиза отчета является платной процедурой. Чаще всего ее заказывает одна из сторон сделки при наличии спорных ситуаций до передачи материалов в суд. Но иногда рецензирование может осуществляться по заявке самого автора отчета. Например, при прохождении разного рода сертификаций и аттестаций. Рецензентами, как правило, выступают специалисты экспертных советов, работающих при общественных объединениях оценщиков.
Обычно рецензент определяет, насколько полным является отчет с точки зрения технического задания, полученного оценщиком, насколько соответствует целям и задачам оценки привлеченная рыночная информация и использованная методология и пр. В конце делается заключение о логичности выводов оценщика. Иногда по соглашению с заказчиком в рецензию включают суждение эксперта-оценщика о рассчитанной оценщиком стоимости. В этом случае рецензент берет на себя ответственность за проведение собственной независимой оценки.
Экспертиза может выполняться без осмотра объекта оценки, базируясь на анализе информации рецензируемого отчета. Однако такая рецензия имеет ограниченное использование, и на ее результаты нельзя полностью положиться. Как правило, оценщики заранее информируют клиента о недостатках подобного исследования. Более точным документом является рецензия, при подготовке которой проводится инспекция объекта оценки. Данный тип рецензии является наиболее оптимальным и надежным.
ГУИОН подает пример
К сожалению, сегодня в России практически нет нормативной базы экспертизы отчетов об оценке. Существует лишь один документ, устанавливающий правила рецензирования, – Постановление Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки». Однако он, по мнению большинства участников рынка, является весьма поверхностным и ничем не может помочь в работе экспертам-оценщикам. В итоге каждый специалист сам решает, на какие стандарты ему ориентироваться.
На местном уровне дела обстоят несколько лучше. В августе нынешнего года глава ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ГУИОН) Дмитрий Куракин утвердил стандарты работы своего ведомства. И хотя новые правила регламентируют исключительно экспертизу отчетов городской недвижимости, опыт госучреждения вполне может быть использован общественными объединениями оценщиков для выработки собственных стандартов экспертизы.
В ожидании стандартов
По мнению заместителя начальника ГУИОН Сергея Грибовского, ситуация с экспертизой негосударственной собственности должна нормализоваться после принятия национальных стандартов оценки РФ. Их разработкой в настоящий момент занимается Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития и торговли. Предположительно новые федеральные стандарты должны быть утверждены в будущем году. С их принятием в России появится нормативно-правовая база для проведения экспертизы отчетов.
Представители оценочного бизнес-сообщества также настроены оптимистично. Они уверены, что постепенная стандартизация экспертизы (в том числе и через саморегулируемые организации) повысит ее объективность. Тщательные и грамотно проведенные экспертизы помогут составить реальный рейтинг оценочных организаций, на который заказчик сможет ориентироваться в дальнейшем. И постепенно непрофессионалы будут вытеснены с рынка оценочных услуг в рамках естественной конкуренции.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Игорь Артеменков, первый вице-президент «Российского общества оценщиков»:
- Экспертиза отчетов об оценке частной недвижимости сегодня очень востребована на рынке. Это связано с тем, что многие оценщики выполняют некачественные отчеты – в силу своего непрофессионализма или корыстного умысла. Естественно, в таких условиях возникает потребность в подтверждении результатов независимыми экспертами, в дополнительной проверке. Причем сегодня экспертиза во многом носит субъективный характер. Иногда Росимущество представляет двум аккредитованным экспертам один и тот же отчет, и они делают совершенно разные замечания, что, естественно, затрудняет работу оценщика. В перспективе экспертиза, конечно, должна отмереть. Но случится это не раньше, чем рынок оценочных услуг в России станет по-настоящему цивилизованным.
Светлана Чевдарь, начальник отдела оценки недвижимого имущества ООО «ЛАИР»:
- Еще год назад оценщики сталкивались с экспертизой отчетов в основном при оценке госсобственности. Сегодня она проводится практически для всех задач оценки. Новый приказ ГУИОН упрощает процедуру экспертизы, поскольку теперь оценщик точно понимает, по каким стандартам будет проверяться его отчет. Экспертиза иной собственности пока не стандартизована. Часто отчеты рецензируются непрактикующими оценщиками, которые допускают ошибки или поднимают спорные моменты методологии. Именно поэтому предприятия-монополисты и крупные банки держат в своем штате экспертов - практикующих оценщиков, способных сделать действительно серьезные замечания. Подобные проблемы возникают из-за отсутствия достаточного опыта экспертизы оценки в России, но постепенная стандартизация, в том числе через СРО, выведет экспертов-оценщиков на должный уровень.
