Территориально-ценовая зона «Южное Купчино» ограничена Малыми Балканской, Карпатской, Бухарестской ул. и ул. Димитрова (см. карту).
Одним из преимуществ территории является ее четкое позиционирование в качестве недорогого спального района, благодаря этому предложение в целом соответствует ожиданиям покупателей. Невысокий уровень цен на жилье в значительной мере определяется сложностями транспортного сообщения: автомобилистам по пути в Купчино приходится преодолевать пробки, а станция метро на территории всего одна.
Этот транспортный узел (метро «Купчино» плюс одноименная железнодорожная станция) и выступает доминантой территории. Пассажирский трафик по некоторым оценкам достигает 150 тыс. чел. в день. Вокруг метро сложилась крупная зона торговой активности. Здесь расположен торгово-развлекательный комплекс компании «Адамант».
Лучшее - дальше
Район застраивался несколько позже северного соседа (см. «БН» № 907), и качество жилищного фонда в среднем здесь лучше. На территории совсем нет хрущевок, основной объем предложения жилья составляют панельные дома серии 504-1 и популярной 137-й. Доля типовых кирпичных зданий 1970-х годов постройки немного превышает 5%.
Для района характерно отсутствие четких географических предпочтений: пользующиеся спросом дома 137-й серии находятся далеко от метро, а расположенные поблизости относятся к более ранним и менее востребованным сериям.
Как в других типичных «спальниках», спад активности рынка жилья проявился здесь в полной мере. Территория, наряду с северным Купчино, Ржевкой, Ульянкой и Сосновой Поляной, теряла в цене достаточно заметно. Достигнув максимума ($1 100/кв. м) летом 2004 года, к новому году цены на жилье в Южном Купчино ощутимо снизились (до $1 030/кв. м). После этого отмечались незначительные колебания, а в целом за полгода «дельта» составила ,5%.
По данным аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в июле «средний метр» предлагался по $1 020. Это заметно ниже среднегородского показателя ($1 127).
В течение первого полугодия 2005 года несколько улучшился показатель ликвидности. Среднее время экспозиции объектов в листингах «Бюллетеня Недвижимости» сократилось наиболее заметно для однокомнатных квартир -- на 8,5 пунктов («условных дней», показывающих, как долго объект находился в листингах в течение одного квартала), и на 7 пунктов -- для двухкомнатных квартир. Просторные трех- и четырехкомнатные квартиры рекламируются в каталогах дольше, хотя пик «зависания» уже преодолен.
Стройка южнее Волковки
На территории активно ведется новое строительство. В 2004 году Фрунзенский район вышел на второе место в городе по объемам введенного в строй жилья, уступив лишь активно застраиваемому Приморскому. И примерно половина всех проектов реализуется в южной части района. Возросшие объемы предложения жилья в новых и строящихся домах обусловили увеличение доли непроданных квартир в принятых Госкомиссией домах.
В Южном Купчино получила пятно «Московская инвестиционно-строительная компания», пришедшая в Петербург реконструировать хрущевки в квартале 18 ВВЖД (квартал ограничен улицами Софийской, Турку, Белы Куна и Пражской и относится к территориальной зоне «Северное Купчино»). На 8 гектарах у пересечения ул. Димитрова и М. Бухарестской ул. к 2007 году планируется построить около 115 тыс. кв. м жилья. Часть его должна быть передана обитателям расселяемых хрущевок.
Объекты нового строительства в большинстве своем относятся к классам «эконом» и «комфорт». Однако есть примеры иного позиционирования. Компания «Импульс» на границе двух территорий -- у пересечения ул. Димитрова и Бухарестской ул. строит жилой комплекс «Твин Пикс», заявленный как элита, -- для купчинцев, не желающих покидать район.
Средняя цена предложения во II квартале текущего года составила для однокомнатных квартир $870, для двухкомнатных -- $830 и $770 -- для «трешек».
Перспективный транспорт
Транспортная доступность -- одна из существенных проблем территории. Автомобильное сообщение с центром осуществляется по Бухарестской ул., на которой начат давно назревший ремонт покрытия. На Правый берег ранее можно было попасть только через загруженные пр. Славы и Володарский мост. Открытие вантовой переправы, как и путепровода на Дунайском пр., безусловно, меняют для автомобилистов ситуацию к лучшему. Для того чтобы новый мост использовался в полную силу, необходима еще транспортная развязка в Обухово.
Единственной станции метро для густонаселенного жилищного массива явно недостаточно. Генеральный план предусматривает до 2015 года строительство Фрунзенского радиуса с четырьмя новыми станциями вдоль Бухарестской ул..
Также территорию непосредственно затрагивают планы строительства наземного экспресса : из Сосновой Поляны через станцию метро «Купчино» в Обухово. Но, по мнению некоторых экспертов, удобство сообщения между юго-западом и юго-востоком города могут обеспечить маршрутный транспорт по КАД -- даже без запуска экспресса.
Территория неплохо обеспечена торговой инфраструктурой, которая развивалась с учетом относительной автономности спального района.
Перспективы решения транспортных проблем, неплохое качество жилищного фонда обусловили хоть и далекий от ажиотажного, однако устойчивый спрос на жилье в Южном Купчино. Район будет оставаться востребованным и благодаря сравнительно низким ценам.
Жилищные проекты, реализуемые на территории
|
№ |
Адрес |
Компания |
Тип дома |
Срок сдачи |
Этажность |
|
1 |
Малая Бухарестская ул., 2, «Серебряные ключи»
|
МИСК, «СК «РосСтрой» |
Панель
|
1-я очередь -- II кв. 2005 г. |
17 |
|
2 |
Пересечение ул. Димитрова и Бухарестской ул., «Твин Пикс» |
«СК «Импульс» |
Монолит |
IV кв. 2005 г. |
25 |
|
3 |
Бухарестская ул., между домами 116 и 120, «Изумрудный остров» |
ЛЭК |
Кирпич/Монолит, Панель |
I кв. 2005 г., IV кв. 2005 г. |
11--16, 5--10 |
|
4 |
Бухарестская ул., 118
|
«Рикэл» |
Кирпич/Монолит |
III кв. 2005 г. |
16 |
|
5 |
Загребский бул., 19 |
«Юникс» |
Кирпич/Монолит |
IV кв. 2005 г. |
16 |
|
6 |
Пересечение Будапештской ул. и Каштановой аллеи, «Уютный уголок» |
«СК «Инжиниринг, Проектирование, Строительство» |
Кирпич/Монолит |
IV кв. 2005 г.
|
16 |
|
7 |
Пересечение ул. Димитрова и Купчинской ул.
|
ЛЭК |
Кирпич/Монолит
|
IV кв. 2006 г. |
16 |
|
8 |
Пересечение ул. Димитрова и Малой Балканской ул., «Кассиопея» |
«ИСК «Источник-Строй» |
Кирпич/Монолит
|
III кв. 2006 г |
17--24 |
|
9 |
Пересечение Малой Балканской ул. и Дунайского пр., «Южные ворота» |
«Строймонтаж» |
Кирпич/Монолит
|
III кв. 2005 г. |
9--25
|
|
10 |
Малая Балканская ул., у д. 32 |
«Стройинвест-XXI» |
|
IV кв. 2005 г. |
16 |
|
11 |
Пересечение Купчинской ул. и ул. О. Дундича, «Лазурный» |
«Строймонтаж» |
Кирпич/Монолит
|
III кв. 2006 г. |
25 |
|
12 |
Пересечение Будапештской ул. и ул. Олеко Дундича |
«Инком- ДСК-3» |
Панель |
IV кв. 2005 г. |
10 |
|
13 |
Бухарестская ул. (южнее реки Волковки, кв. 48, корп. 22 а,в,г,д) |
«Ленпромстрой» |
Панель 600.11 серия |
III кв. 2005 г. |
10 |
|
14 |
Пересечение Бухарестскойул. и ул. Я. Гашека |
«Ленпромстрой» |
Панель 600.11 |
II кв. 2005 г. |
10 |
|
15 |
Пересечение Малой Карпатской ул. и Дунайского пр.
|
«Строймонтаж» |
Кирпич/Монолит |
III кв. 2007 г. |
16--25 |
