Элитное жилье как воля и представление

За отсутствием элитных районов и малым количеством элитных домов предложение в этом сегменте носит точечный характер. О спросе можно говорить то же самое: доля покупателей, интересующаяся «самым-самым» жильем, не превышает 5%. Анализировать динамику цен не представляется целесообразным. Их средний уровень возрастает с появлением новых проектов, отвечающих максимальным запросам неограниченно кредитоспособных граждан.

Призрачно все

Если пользоваться международной или московской классификацией, рынка элитного жилья в Петербурге практически нет.

У Москвы свои резоны: она развивалась по варианту частного домовладения, и число особняков в центре дает больше возможностей соблюсти все требования к жилью класса люкс. Наследство чиновничьего Петербурга, где к 1913 году собственников жилья было не более 6%, а остальные проживали в плотно стоящих доходных домах, не дает возможности устраиваться в центре с полным комфортом. Невский и не был местом жительства знати, а использовался под общественно-деловую функцию. Аристократы по возможности переезжали в более тихие районы, например на Каменноостровский пр. Главный недостаток центра Петербурга – невозможность огородить придомовую территорию. Тем не менее о рынке элитного жилья говорить можно и нужно – в особом, петербургском, понимании этого слова.

Достаточно ясной можно считать принадлежность к элите новых или реконструированных домов выше среднего уровня. Для вторичного рынка есть основания говорить скорее об элитных квартирах, чем о домах или тем более кварталах. Третья составляющая рынка элитного жилья – загородные виллы.

Оценивать стоимость элитного жилья методом сравнения не представляется возможным: нет массового открытого рынка. Элитная квартира стоит столько, сколько потенциальный покупатель готов переплачивать за удовольствие от владения. Причем для элитного жилья фактор исключительной стоимости оказывается первостепенным. Отсюда вывод: эксклюзивную квартиру, как картину Ван Гога, можно продать за любые деньги, главное – найти или дождаться «своего» покупателя.

Нескромное обаяние

«Лучшее из возможного» среди вновь построенного делится на три категории: комфорт, премиум и люкс (эксклюзив). Жилье оценивается по критериям места, однородного социального окружения и качества.

Первый класс, комфорт, по большому счету, к элите не относится. Кроме того, он очень размыт и неконкретен. Условно к этому классу относят дома хорошего качества, но неудачно расположенные, или в хорошем месте, но многоквартирные, без парковки, с недостаточной высотой потолков или с невозможностью перепланировки. В 2004 году разброс цен сегмента «комфорт» составил $1,1–1,8 тыс. за кв. м.

Два «высших класса» определены более четко. К премиум-классу относят то, что может претендовать на элитность по целой совокупности параметров, но с одним или двумя недочетами. Престижное местоположение – на набережных, рядом со сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник, отличная начинка, но на парковке предусмотрено всего одно машиноместо на семью. Таких домов в Петербурге около 30. Например, в прошлом году сдан дом на Невском пр., 137-139, –  «Новая звезда». Квартиры в домах этого класса в 2004 году продавали за $1,5–3,5 тыс./кв. м.

У класса люкс изъянов быть не может, эта котировка не предполагает никакого скромного обаяния, все со знаком «экстра». Самые современные технологии строительства и инженерного обеспечения, дорогие стройматериалы, эксклюзивная архитектура плюс исключительное местоположение. Такие проекты можно по пальцам перечесть: наб. Фонтанки, 1, «Пятый элемент», Большая Морская ул., 8. Начато строительство малоэтажного комплекса на наб. Мартынова, 74. Квадратный метр здесь стоит $3–7 тыс.

На петербургском рынке всего три девелоперские компании позиционируют себя исключительно в области элитного жилья: «Возрождение СПб», RBI и «Петербургреконструкция». Остальные исходят из принципа, что на успех продаж рекламный слоган «Мы строим только элиту» не влияет.

Ценовые прогнозы в сегменте элитного жилья связаны с появлением новых проектов, отвечающих самым смелым фантазиям богатой части горожан. Представить, чем можно упаковать жилье на $10 тыс. за квадратный метр, сейчас практически невозможно, и вряд ли к 2010 г. эта планка будет преодолена.

Ускользающая красота

В Москве формирование рынка элитного жилья произошло быстро, с применением всех не запрещенных методов и купеческим размахом. Центр был выкуплен, приватизирован и расселен в момент, средоточие капитала на «единице площади» сыграло свою роль. Северная столица шла несколько иным путем. На протяжении десяти лет можно было наблюдать девальвацию понятия «элита».

Во времена начала приватизации считалось, что «правильный» район и железная дверь обеспечивают элитный статус. Престижными были адреса рядом со станцией метро «Чернышевская»: близость Смольного сослужила службу высокой котировке территории, включающей Фурштатскую, Таврическую, Тверскую и Потемкинскую улицы. Ценился сложившийся вокруг Дома советов район проживания партноменклатуры на Московском пр.

Иностранцы в начале 1990-х обеспечили элитный статус Золотому треугольнику, ограниченному Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Они предпочитали уникальную, хоть и обветшалую роскошь каминов, лепнины и эркеров благам техногенной цивилизации и ценили вид на шпили Адмиралтейства и Петропавловского собора. Вложение в штучный недвижимый товар рассматривалось как приобретение недавно найденного и пока дешевого антиквариата.

После обустройства собственной квартиры новые владельцы пытались облагородить подъезды. Но сталкивались с проблемой безопасности даже по дороге от парковки до парадной. Вспомнив ставшее аксиомой триединое определение элитарности жилья – место, место и место, – надо отметить, что в Петербурге оно окрашивается в специфические тона. Везде учитывается расположение дома в районе и квартале. В Питере же в игру вступает и положение дома по отношению к собственному двору. Дверь из общего холла должна выводить в закрытый ажурной решеткой двор. И пусть вместо швейцара будет система видеонаблюдения.

Со временем стало понятно, что врожденные особенности – чтобы не сказать изъяны – большей части исторической застройки не позволяют решить вопрос кардинально.

Сейчас ни Золотой треугольник, ни территория вокруг Чернышевской, ни Московский пр. не могут позиционироваться как элитные районы. Социальная однородность и достойное окружение не сформировались.

Безусловно элитной территорией может считаться только Каменный остров, у Крестовского есть перспектива стать ею.

В 1995–97 годах последовали попытки развивать элитный сегмент точечно, доводя до совершенства отдельные располагающие к тому дома. Первую, долгую и трудную, попытку расселения под элиту предприняла финская HAKA в доме на наб. Мойки, 10. Следом – Дом Кирова на Каменноостровском пр., 26/28, «Русский пряник» на Московском пр., 151, доходный дом графа Толстого на Фонтанке архитектора Ф. Лидваля. Приданию элитного статуса этим домам способствовала редкая для центра возможность оградить территорию и устроить там парковки. Цена предложения здесь доходит до $5 тыс. за кв. м.

Так понятие «элитный дом» вытеснило недостижимое «элитный район». Чему в значительной степени поспособствовали и застройщики. На Бухарестской ул., 59-61, был реализован проект компании «Итус», в народе названный «Дом с бойницами».

«Евросиб» предложил «Дворянское гнездо» на Мичуринской ул., 4, холдинг RBI построил свой знаменитый «Дом на Неве» с видом на Кресты (наб. Робеспьера, 12), образовался кондоминиум «Альба» (3-я Линия, 52-56). Но вскоре эти дома перестали считаться безусловной элитой. Развитие технологий меняло представления о максимуме возможного.

При этом в Петербурге есть немало уникальных по видовым характеристикам и историчности объектов. Как-никак старый фонд – почти пятая часть всего городского жилья, есть из чего выбирать. Роскошные апартаменты с камином и лепниной, с видом на Петропавловку, Неву, Исаакиевскую пл., Марсово поле или Спас на Крови по определению относятся к высшему разряду. Сюда же попадают такие объекты с историей, как квартира, где Шостакович написал Седьмую симфонию. Несмотря на спорную элитарность местоположения, неоднозначность окружения, отсутствие парковок и огороженной придомовой территории, сформировалось основное понятие вторичного рынка элиты – «элитная квартира».

Все «за» и «при»

Особую роль на рынке загородно-пригородной элиты сыграл Пушкин – не поэт, а город. Это единственное место в Петербурге, где развивается элитное домостроение по московскому сценарию: в виде фешенебельных особняков с земельными участками, причем в историческом центре, у Гостиного двора и рядом с Екатерининским парком. Принятие градрегламента упростило процедуру передачи в собственность и аренду пустующих нежилых зданий. Чем не преминули воспользоваться все, кто располагал средствами для реконструкции или ремонта. Качество трассы на Пушкин также выигрывало в сравнении с северным направлением.

Идея развития рынка загородного домостроения «с оглядкой на Рублевку» оформилась в 1993 году. Строительство элитных поселков по периметру Петербурга шло в Репино–Солнечном–Комарово, в окрестностях Сестрорецка и под Всеволожском – в Юкках и Лемболово. Стоимость сотки земли здесь доходит до $25 тыс. Сейчас предпочтения смещаются в Приозерском направлении – к Сосново и Колосково. В перспективе элитным поселком обещает стать Тярлево в Пушкинском районе, на границе с Павловским парком.

Перспектива развития элитного рынка по европейскому и американскому сценариям, по которым неограниченно кредитоспособные господа переселяются в фешенебельные предместья, напрямую зависит от состояния транспортной и социальной инфраструктуры. Постоянное проживание семьи вдали от хороших школ и работы связано с большой тратой времени на дорогу, и без квартиры в городе просто не обойтись. Коттеджи используются как «дом выходного дня». Поэтому нередко состоятельные граждане отказываются за ненадобностью от «дворцов» и продают их за меньшие, по сравнению с затраченными на строительство, деньги.

Представления о пределе совершенства, подобно fata morgana, постоянно меняются и служат ориентиром для потребительских амбиций, подкрепленных деньгами. На смену последнему слову технологий приходит новое последнее слово. Как показывает практика, в ранее считавшихся элитными домах ротация жильцов выше, чем в исторических квартирах. Живописный петербургский антиквариат вторичного рынка, несмотря на неудобства, статуса элитного жилья не потеряет – что бы ни говорили классификаторы.

Предложение элитных квартир в различных территориях города

 По данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Анна Александрова