– Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится сейчас на самой начальной стадии своего развития. Первые законодательные акты, регламентирующие создание и деятельность инвестиционных фондов недвижимости появились в нашей стране лишь в 2001 году, и мы действительно были одними из первых, кто решил работать в этом направлении.
Собственники и топ-менеджеры нашей компании имеют значительный опыт обращения с различными инвестиционными активами, поэтому на рынок недвижимости мы пришли не как строители или специалисты по технической эксплуатации зданий. Наша главная идея была связана с необходимостью создания в России адекватной финансовой инфраструктуры этого рынка, и здесь наш опыт оказался как нельзя кстати.
– Каковы особенности данного инструмента и чем он интересен инвестору?
– Недвижимость во всем мире является одним из самых привлекательных объектов инвестиций для корпоративных и частных инвесторов. С точки зрения риска инвестиции в недвижимость можно расположить между банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги надежных эмитентов. Да, конечно, подобно котировкам акций и облигаций, стоимость недвижимого имущества при определенных условиях может снижаться. Однако она никогда не упадет до нуля, и на практике это означает, что владелец недвижимости не останется с обесценившимися бумагами на руках.
Что касается закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, то общий принцип их работы довольно прост: управляющая фондом компания собирает путем продажи паев средства разных инвесторов, а затем вкладывает их в объекты недвижимости и старается извлечь максимальную прибыль. Она получает комиссионный процент от
заработанного дохода и берет на себя решение всех вопросов, связанных с покупкой, продажей и управлением объектами недвижимости. Пайщик лишь принимает решение об инвестировании средств, следит за результатами управления и получает доход.
– В нашей стране закрытые паевые инвестиционные фонды появились недавно, а для развитых стран коллективные инвестиции – обычная практика. В чем специфика российских ЗПИФН и их отличие, например, от американских аналогов?
– Среди американских трастов, насколько я знаю, нет фондов недвижимости, ориентированных на строительство. Это наша особенность. Сейчас в России функционирует уже более 50 фондов недвижимости. Определение «фонд недвижимости» – общее для всех фондов, работающих на рынке. Под него подпадают собственно фонды недвижимости и те, которые скорее являются фондами строительства, а по сути – венчурными. В их активы обычно входит проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он будет создан в результате деятельности фонда. Поэтому помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные, связанные со строительством.
Еще один тип ЗПИФН, распространенный на нашем рынке, – девелоперские фонды, которые получают основной доход за счет роста стоимости объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеют недвижимостью, но дополнительные инвестиции позволяют изменить качество объекта и, соответственно, повысить его капитализацию.
Наиболее близки к распространенным в США и Канаде REITs (Real Estate Investment Trusts – англ.) так называемые рентные фонды, или фонды текущего дохода. Они инвестируют средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Основная часть активов такого фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок. Единственный пока в России пример такого фонда – Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость под управлением нашей компании.
В странах Центральной Европы в собственности подобных фондов находится порядка 90% офисных центров. Ценные бумаги REITs дают инвесторам возможность осуществлять вложения в крупные проекты и получать доход как за счет роста стоимости объектов недвижимости, так и за счет их прибыльной эксплуатации профессиональными управляющими.
– Существуют ли фонды недвижимости в регионах? Основная сфера их деятельности?
– Фонды, существующие на данный момент в регионах, занимаются, в основном, жилищным строительством. Если говорить о рентных фондах, то их сегодня в регионах просто нет.
– В чем отличие ЗПИФН от открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов?
– В открытых и интервальных фондах управляющая компания несет обязательства по выкупу паев в течение всего периода деятельности фонда в соответствии с Правилами фонда. Паи ЗПИФН выкупаются только по окончании срока деятельности фонда или в случае несогласия пайщика с решением, принятым общим собранием держателей инвестиционных паев, например, об изменении инвестиционной декларации.
– Согласно действующему законодательству закрытый фонд не является юридическим или физическим лицом. Поэтому не может считаться налогоплательщиком. Но в Госдуме уже давно обсуждаются законопроекты, направленные на увеличение налогообложения ЗПИФН в части налога на имущество, а также НДС. Что вы думаете по этому поводу?
– Что касается налога на прибыль, преимущества безналогового существования очевидны. Во всем мире система коллективного инвестирования построена по принципу одноуровневого налогообложения. Налогами облагается не деятельность фонда, а только доход пайщика, который уплачивает налог после получения реального дохода (денег) – выплат по паю или после продажи пая с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Сейчас в российских ЗПИФН действует тот же принцип, что соответствует мировой практике.
По поводу налога на имущество, который является региональным, мнения расходятся даже у профессиональных участников рынка. Рассмотрим конкретную ситуацию: стоит здание, его собственник уплачивает налог на имущество, поступающий в городскую казну.
А потом этот объект продается паевому фонду, и налоговые отчисления перестают поступать. Нетрудно предугадать реакцию местных властей, крайне недовольных подобным положением дел.
В этой ситуации управляющая компания поневоле вступает в конфронтацию с местными органами власти, что никому не нужно. На мой взгляд, налог на имущество должен быть, но его необходимо приравнять к налогу на имущество для физических лиц, и платить одну десятую процента от рыночной, а не от балансовой стоимости здания.
Ситуация с налогом на добавленную стоимость сложнее. Идеальный для фондов вариант – платить НДС только по текущим операциям.
– Массовое жилищное строительство пока не входит в сферу приоритетных направлений для закрытых паевых инвестиционных фондов. Появятся ли в будущем перспективы для ЗПИФН на данном сегменте рынка? Могут ли они, например, потеснить «долевку»?
– Закон не запрещает вкладывать деньги в строительство жилья. Но хотелось бы озвучить лично мою позицию по данному вопросу: паевые фонды недвижимости не могут рассматриваться как альтернатива долевому строительству жилья. Это непересекающиеся сферы. Когда дольщик вступает в долевое строительство, он покупает квартиру в рассрочку, и альтернативой тут может быть только ипотека.
– А новый закон «О долевом участии в строительстве…» дает ЗПИФН преимущество перед другими участниками строительного рынка?
– Когда его принимали, была такая иллюзия. Но специалисты управляющих компаний, которые занимаются ЗПИФН, проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что закон не дает фондам недвижимости никаких преимуществ.
– То есть вы скептически относитесь к будущему фондов, работающих на первичном рынке жилья?
– Я считаю, что это «мертворожденная» тема. Прежде всего, ЗПИФН не интересны застройщикам, потому что последним чаще всего необходимо продать квартиры, то есть получить дополнительный источник финансирования строительства. Экономический смысл создания паевого инвестиционного фонда
заключается в том, что он удобен и интересен «портфельным» инвесторам, получающим доход от владения недвижимостью. Налоговые льготы, которые предоставляются ЗПИФН, не используются при строительстве жилья. Пока дом не возведен, налог на имущество отсутствует. Текущей прибыли нет. Налог на добавленную стоимость засчитывается как для обычного юридического лица. Поэтому легче привлекать дольщиков в рамках ЗАО или ООО, а не создавать на рынке лишние закрытые фонды.
С другой стороны, если человек хочет накопить определенную сумму на покупку квартиры – ему не нужно идти в паевой фонд недвижимости. Он может обратиться в банк, заключить контракт и положить деньги на депозит. А когда на счете накопится определенная сумма, банк кредитует его на недостающую сумму. Собственно та же схема работает при долевом строительстве, только дольщик несет деньги непосредственно застройщику.
– Недавно вступило в силу новое положение Федеральной службы по финансовым рынкам о составе и структуре активов инвестиционных фондов, которое разрешает ЗПИФН вкладывать средства пайщиков в инвестконтракты, но только в течение года. Затем, если строительство не завершено, паи переоформляются в договоры о долевом строительстве или переуступаются другим инвесторам. Ваши комментарии к нормативному акту?
– Когда управляющие компании, занимающиеся фондами недвижимости, стали приобретать в активы инвестконтракты, а не объекты недвижимости, они изначально нарушали закон. В соответствии с российским законодательством в структуре активов ЗПИФН недвижимость не может занимать меньше 40%.
В первый год формирования фонда разрешается действовать с нарушениями, но после окончания этого срока необходимо привести структуру активов в соответствие с установленными нормами. Этого практически никто из управляющих компаний не сделал. В результате выяснилось, что большинство существующих на рынке фондов работает с нарушениями, причем никто не собирается эти нарушения ликвидировать.
Федеральная служба по финансовым рынкам приняла правильное решение: фондам дается, так сказать, «штрафной» год, в течение которого они должны привести структуру активов в соответствие с законом.
– Каковы перспективы ЗПИФН в России?
– Я считаю, что все только-только начинается. На сегодняшний момент приняты необходимые законодательные акты, которые регламентируют создание и работу инвестиционных фондов, регулируют деятельность управляющей компании, депозитария, регистратора, оценщика. За последний год сложилась инфраструктура рынка ЗПИФН, многие фонды приобрели практический опыт работы на
рынке. Важно и то, что этот инструмент удобен и понятен инвестору, в том числе
западному. Ведь у инвестора есть дополнительные функции контроля, а сам механизм деятельности фонда прозрачен, существует возможность выводить паи на биржи, осуществлять рефинансирование и т. д. Кроме того, инвестор может при помощи ЗПИФН снизить налоговое бремя вполне легальным путем.
В перспективе у закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости достаточно серьезное будущее на финансовом рынке.
