Представителей бизнеса беспокоит готовность стройкомплекса к работе в условиях полного прекращения целевого выделения земли под жилую застройку. ССК «Союзпетрострой» подготовил пакет поправок к городскому закону о порядке предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции. Чиновники утверждают, что к сроку город будет готов применить аукционную норму. Застройщики не спорят.
Пессимизм де-факто
По мнению представителей бизнеса, хуже всего дела обстоят как раз с подготовкой товара к торгам. Проблема имеет два аспекта: качество и цена. Разработанный Комитетом по строительству временный вариант неполного пакета отнюдь не противоречит Земельному кодексу. Однако застройщики считают, что и раньше эта форма серьезно увеличивала риски компаний. Теперь же, при наблюдаемом затоваривании рынка, «короткие» пакеты стали окончательно неприемлемы для бизнеса.
Между тем на бюджетные деньги готовить полные пакеты оказалось непросто. Только недавно правительством утвержден проект межевания одного из ранее выставлявшихся по «короткому» пакету и частично непроданных кварталов (56 СПЧ). Собственно, это первая ласточка в ожидаемом потоке полных пакетов. По словам председателя КС Романа Филимонова, земля для строительства 1,3 млн кв. м жилья (из плановых 2,1 млн) будет выставлена на торги полностью «упакованной». Пока разрабатывается проект межевания еще одного квартала (59 СПЧ). Утверждение Генплана должно упростить процедуру подготовки земли, и Управление инвестиций планирует увеличить объемы самостоятельно подготовленной земли.
Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…» предусматривает участие бизнеса в процессе подготовки земли к торгам – за вознаграждение. Результаты, мягко говоря, неутешительны. Готовых пакетов – 9. Четыре из них утверждены правительством и будут выставлены на торги в течение месяца.
Низкую эффективность подготовки полных пакетов бизнесом сами разработчики объясняют вступлением в силу Градкодекса. Этот документ потребовал выполнить временные регламенты застройки и провести новое общественное обсуждение проекта, что увеличило и сроки и затраты девелоперов.
Для оптимизации процесса бизнес предлагает не ограничивать вознаграждение разработчика пятью процентами. Подготовленные ССК «Союзпетрострой» поправки предусматривают обязанность победителя торгов компенсировать разработчику документов затраты в полном объеме. Роман Филимонов считает достаточным взять за базу для расчета вознаграждения арендную плату за весь период аренды взамен годовой. А двигателем активности бизнеса в подготовке документов должно стать не намерение получить вознаграждение, а заинтересованность в приобретении с торгов конкретного участка.
Скидки на рынок
Цены на землю тоже не радуют застройщиков. По итогам аукционов прошлого лета стоимость права застройки в среднем составляла $150 за кв. м будущего жилья, а иногда превышала $200.
К концу года активность участников снизилась, и многие лоты уходили по стартовой цене. Проданные под Новый год участки обошлись инвесторам в $80–125 за кв. м будущего жилья. Однако и эти цены на фоне спада активности рынка не интересовали застройщиков, и далее последовала серия не имевших большого успеха аукционов. Изредка приобретались небольшие по площади лоты.
Чиновники подчеркивают, что сегодня стартовая цена аукционов соответствует рыночной ситуации. И значительно меньше, чем цена целевого предоставления земли под застройку. Так, для оставшихся участков в квартале 56 удельная нагрузка на метр жилья не превышает $70. Директор Фонда имущества Андрей Степаненко сообщил, что организатор торгов воспользовался правом снижения на 15% стартовой цены по ранее непроданным лотам – для участков на улице Коллонтай.
Среди представителей бизнеса бытует мнение, что земельный вопрос на время потерял остроту из-за сложной рыночной ситуации. Строительные компании обеспечили задел участков на несколько лет, вкладывая в получение пятен прибыль от продаж. «В условиях наблюдаемого кризиса перепроизводства, – считает президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко, – вряд ли есть смысл говорить о перспективности и эффективности торгов».
Оптимизм де-юре
Корректировке в соответствии с Градкодексом подлежат три городских закона: «О порядке предоставления объектов недвижимости...», «О порядке участия граждан…» и «О регулировании градостроительной деятельности…». А также многие подзаконные акты (постановления, распоряжения). Пакет поправок к закону о предоставлении объектов недвижимости рассмотрен в первом чтении. Председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗС Михаил Амосов обещает при втором чтении закона прислушаться к аргументам строителей, которые предлагают изменить существующее ограничение вознаграждения.
А Комитет по строительству и КУГИ подготовили проект постановления правительства взамен действующего № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности… земельных участков». Новации коснутся права единственного участника торгов заключить договор аренды после несостоявшегося аукциона по стартовой цене, права организатора торгов снижать на 15% начальную цену лота при повторном выставлении, определять шаг аукциона и пр.
Перспективы нормативной подготовки к 1 октября более или менее внятные. Обеспечение должного объема качественного предложения видится в менее радужных тонах. Тем не менее страстей по поводу «коротких» и полных пакетов значительно меньше, чем год назад. Рыночная ситуация не способствует пока планам роста объемов строительства.
